הקורונה היא רק מכה קלה בכנף – מחירי הדירות ימשיכו לעלות

יתכן שבתקופה הקרובה רוב האנשים לא יקנו דירות כי הם לא צריכים או רוצים, או כי הם חוששים מחוסר יציבות כלכלית.

אדיר יונסי, מנכ"ל משותף YG השקעות , י"ג באייר תש"פ

אדיר יונסי
אדיר יונסי
צילום: אריאל שי

נגיף הקורונה בישראל ובעולם הביא למיתון שעלול אפילו להחמיר לשפל כלכלי אם ההתפשטות תימשך.

אחרי שתחום התיירות והפנאי נפגעו הגיע גם התור של תחומים נוספים ושל ענף הנדל"ן שנכנס לקיפאון ואפילו ירידות מחירים במקומות מסוימים.

המגמה צפויה להימשך בטווח הקרוב, אך בטווח הארוך מגמת עליית מחירי הדירות שאנו עדים לה משנת 2007 צפויה להימשך כיוון שהיסודות של הכלכלה והדמוגרפיה בישראל הם שמכתיבים את מחירי הנדל"ן. נגיף, מלחמה או אירוע אחר תחום בזמן הם בבחינת מכה קלה בכנף ולא יותר מכך והמגמה ארוכת הטווח של מחירי הנדל"ן תימשך.

הסיבה הראשונה להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הארוך היא הפגיעה ביכולת של משקי הבית ליטול משכנתאות בגלל משבר הקורונה. הריבית במשק צפויה אמנם לרדת כיוון שבנק ישראל ומשרד האוצר מנסים לעודד את כולנו לצרוך יותר ולהניע את גלגלי המשק כדי לצאת מהמיתון. לעומת זאת הריבית בתחום הדיור עלתה וצפויה לעלות כיוון שעלויות גיוס ההון של הבנקים גבוהות יותר וכיוון שהבנקים מתמחרים בתקופה הקרובה והבינונית את המשכנתאות בהתאם למצב הכלכלי ולאבטלה. בראייה היסטורית ריבית גבוהה גוררת איתה ירידה בביקוש לנדל"ן מהסיבה הפשוטה שעלות הכסף גבוהה יותר ולכן עסקאות הנדל"ן הופכות לרווחיות פחות.

הקטנת הביקוש בטווח הקצר תגרום לכך שיזמים יבנו פחות ולכן ההיצע יפגע. כאשר הריבית תחזור למוטב, והיא תחזור, הביקוש יתפרץ שוב וימצא היצע קטן משמעותית.

הסיבה השנייה להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הארוך קשורה לחוק הכלכלי הבסיסי ביותר של היצע וביקוש – וזה הקריטריון החשוב ביותר כאשר קונים נדל''ן לטווח ארוך. מדינת ישראל צפויה להכפיל את כמות תושביה עד תוך 30 שנים מהיום לפי קצב צמיחה של גידול טבעי של כ-2% בשנה. זה אומר שכאילו צריך "לבנות את המדינה פעם נוספת".

בכדי לענות לביקושים הגבוהים לדיור יש צורך בבנייה של כ-50 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה בשנים הקרובות וכ-65 אלף יחידות דיור בשנים 2036 -2040. אלא שבשנים האחרונות נכנסנו לפיגור בקצב בניית הדירות לעומת הגידול במספר משקי הבית, והמצב עלול להחמיר אם הבירוקרטיה תימשך ואם היזמים יחששו לבנות בגלל האבטלה הגבוהה. כבר היום קיים מחסור בעשרות אלפי דירות וכשהביקוש גבוה מול ההיצע הנמוך - אך טבעי שהמחירים יעלו.

הסיבה השלישית להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הארוך היא התייקרות עלויות הבנייה בגלל מחסור משמעותי באספקת חומרי בניה, מחסור חריף בעובדים והתייקרות האשראי לקבלנים. כל אלה יביאו לכך שהיזמים יבנו פחות והיצע הדירות למגורים יקטן.

הסיבה הרביעית להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הארוך היא מעבר של כספים משוק ההון לשוק הנדל"ן. ירידות השערים החריפות בבורסות בישראל ובעולם גרמו למשקיעים להפסדים כבדים שהובילו לפדיונות של עשרות מיליארדי שקלים. הכסף הזה יגיע במוקדם או במאוחר לאפיקי השקעה אחרים, שנחשבים למסוכנים פחות ואחד מהם זה שוק הנדל''ן.

לסיכום: יתכן שבתקופה הקרובה רוב האנשים לא יקנו דירות כי הם לא צריכים או רוצים, או כי הם חוששים מחוסר יציבות כלכלית. זה עשוי להוביל לירידה במחירי הדיור בטווח הקצר של השנה שנתיים הקרובות, אבל הביקוש ה"טבעי" לדירות בישראל יצטבר ויגבר ובתום המשבר יצטרפו אליו עוד עשרות אלפי משקיעים שנפגעו משוק ההון ושהם מחפשים השקעה מניבה בסיכון נמוך הרבה יותר. כשהביקושים יתעוררו שוב והציבור יחזור לשוק, הוא ימצא היצע נמוך של דירות שעלה הרבה מאוד כסף לבנות אותן ואז כוחות השוק יחזרו לדחוף את מחירי הדירות למעלה.