עצה למשרדי האוצר והשיכון

כיצד להקים קרן הלוואות לחברות בנייה בקשיים מבלי שהדבר ייגמר במפח נפש?

עו״ד אמיתי ארליך , כ"ו באייר תש"פ

עו״ד אמיתי ארליך
עו״ד אמיתי ארליך
צילום: דנה קרן

בימים אלה מתכנסים משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לדון בקידום יוזמה להקמת קרן הלוואות של המדינה לחברות בנייה בקשיי אשראי.

משבר הקורונה פגע גם בענף הבנייה ולמרות שבענף זה היו לכאורה "עסקים כרגיל" וניתן היה לפעול בו במקביל להנחיות החירום, חברות רבות נקלעו לקשיים. המדינה זיהתה צורך בקרן כזו בכך שחברות הבנייה מתקשות לקבל הלוואות מקרנות החילוץ שהוקמו בעקבות המשבר.

כך למשל, מתוך 5,000 בקשות הלוואה בערבות מדינה שהוגשו לבנקים על ידי חברות בנייה, רק כ-1,100 נענו בחיוב. מדובר ב-22% בלבד. לעומת זאת, לפי נתונים שפרסם משרד האוצר, מתוך 27,000 בקשות שהגישו חברות מכלל הענפים במשק, 19,000 בקשות, 70%, אושרו.

היות ותחום הנדל"ן הנו הקטר, או לכל הפחות, המשנה לקטר של המשק, תמיכה ממשלתית בענף היא צורך אמיתי. אך חשוב להבין כבר בתחילת הדרך כי קרן למימון בתחום הנדל"ן אינה יכול לפעול על פי עקרונות הקרן לסיוע לעסקים, אלא חייבת לקחת בחשבון את המאפיינים הייחודיים של מגזר זה. אחרת, אנחנו נהיה עדים לעוד יוזמה ממשלתית שמאחוריה ניצבות הכוונות הטובות ביותר, אך בביצוע שלה היא תהיה מסורבלת, מעיקה ובסופו של דבר – לא אפקטיבית. בתחום הנדל"ן עליו נשען המשק בימים כאלה, מדובר בסיכון אחד יותר מדי.

לא משנה מה היקף התמיכה שיועמד על ידי המדינה, הרי שהשמיכה תהיה קצרה וכאן נשאלת השאלה במי על המדינה לתמוך? מעבר לשיקולים הערכיים, ושיקולי המאקרו שעל המדינה לשקול, יש לטעמנו להעדיף עזרה לעסקים כאלה שבאמצעות הסיוע יצלחו את המשבר, ולא לכאלה שהסיוע יגרום להם עוד נשימה או שתיים בטרם יקרסו.

לצורך זה על משרדי הממשלה המתכנסים להניע את הקרן, לקבוע קריטריונים שהראשון שבהם הוא הסבירות לצלוח את המשבר בעקבות הסיוע. פרויקטים בביצוע מחזיקים בדוח אפס מעודכן שיכול לשמש אמת מידה, פרויקטים אחרים יכולים להימדד באמצעות רשימת קריטריונים כמו היקף מכירות, זמן ועלות להשלמת הפרויקט, היקף ההון העצמי המינימלי שהועמד על ידי היזם ועוד.

פן נוסף שיש לקחת בחשבון הוא מגוון הפעילויות, שלכל אחת מהן מבנה הון וסיכונים שונה – לא דומה קבלן העוסק בהתחדשות עירונית, ליזם הבונה בפרויקטים של מחיר למשתכן, ושניהם שונים מקבלן מבצע או יזם שעוסק במרכזי מסחר. אי אפשר לקבוע אותם קריטריונים ליזם שבונה במסגרת מחיר למשתכן וליזם שבונה מרכז מסחרי.

בנוסף, ייתכן גם שהמדינה תוכל ליהנות מהקמתה של קרן כזו ובאמצעותה תווסת את הסיוע. עד כמה שהדבר יישמע מקומם לגורמים בענף, המדינה תשתמש בסיוע שיינתן במסגרת הקרן ככלי לעודד פעילויות מועדפות – למשל מחיר למשתכן, התחדשות עירונית ובנייה להשכרה.

על המדינה לשאוף שבמסגרת הסיוע הבנקים ישתפו פעולה. הבנקים הם פקטור במהלך ומהווים בורג קריטי בהצלחתו. בלעדיהם – קרן כזו תהיה מרוקנת מכל תוכן. חשוב לזכור כי כבר בבסיס, הבנקים נרתעים מהסיכונים בענף הנדל"ן ושמענק או סיוע ממשלתי בדרך כלל לא יספיק אם הבנקים יקשיחו מדי את הקריטריונים שלהם להעמדת אשראי. ככל והמדינה תיטיב לחלק את האשראי כראוי לפי השיקולים שפורטו כאן, הדבר יעודד את הבנקים להשלים את התמיכה עם אשראי בהיקפים ועלויות סבירים.

בעת התכנון של הקרן הזו, על משרדי האוצר והשיכון להכיר שכוח האדם לביצוע היא בעיה מרכזית שהולכת ונרקמת בענף. נוכח אחוזי האבטלה הגואים, אפשר לייעד חלק מהסיוע בהסבת כח אדם לעבודה בנדל"ן, ולו באופן זמני. אפשר במסגרת הקריטריונים להגדיר כי מי שיעודד תעסוקה והכשרה בתחום ובכך יסייע למשק כולו – יתוגמל יותר.

עו"ד אמיתי ארליך, שותף מייסד, מנהל מחלקת הנדל"ן בפירמת GEE – גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות'