אם חשבתם שרק לשלטון יש את הכוח להגביל את הזכות הקניינית, באמצעי חקיקה פורמלי (לדוגמא תמ"א 38, דיני ההפקעות או דיני הרישוי ותכנון הבנייה), אנו מציעים לכם לחשוב פעם נוספת. יש סיכוי לא מבוטל לכך, שאפילו לשכן שגר דלת לידכם ממש יש את הכוח לצמצם את הזכות הקניינית שלכם ולמעשה להגביל אתכם מלעשות בה שימוש, ואף לא לפצות אתכם על כך. כל זאת, בשם עקרונות של צדק, הגינות, תום לב ומניעת שימוש לרעה בזכות. במקרה שהתגלגל לפתחו של בית משפט השלום בחיפה (ת.א. (חי') 1321-01-12 ריינהרץ נ' אלזסר) והוכרע לפני מספר ימים בפסק דין ארוך ומפורט הדגיש בית המשפט, שבעלות במקרקעין אין בה כשלעצמה כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. זאת, במיוחד כאשר היתה הסתמכות על מצגים של בעל המקרקעין. בנסיבות פסק הדין דובר על סכסוך בין שכנים המתגוררים בבית משותף, דו משפחתי, כאשר לכל אחת מהדירות צמוד מחצית מהרכוש המשותף. בקומת הקרקע של הבית המשותף נמצא מקלט, שהוא והמסדרון המוביל אליו מהווים רכוש משותף. מדובר בשטח של כ–12 מ"ר, במפלס דירת הקרקע של הבניין, אשר סופח לדירתם של הנתבעים ומשמש כיום כחדר בדירתם, במקום שימושו המקורי כמקלט בבית משותף. התובעת טענה, כי במועד אשר לא ידוע לה, במהלך השנים 2010-2006, פעלו הנתבעים שלא כדין וצירפו את המקלט לדירתם הסמוכה, כחלק בלתי נפרד ממנה, תוך כדי ביצוע עבודות שיפוצים בדירתם. היא הגישה כנגד הנתבעים תביעה במסגרתה עתרה להורות להם לסלק את ידם מהמקלט ומהמסדרון, המהווים רכוש משותף, להרוס כל בנייה שביצעו במקום ולהחזיר את המצב לקדמותו. עוד עתרה התובעת, לחייב את הנתבעים לשלם לה פיצוי בגין השימוש ברכושה והפרת הוראות חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין ו/או דיני עשיית עושר ולא במשפט. בית המשפט קבע כי הנתבעים האמינו בתום לב שהשטח שבמחלוקת צמוד לדירתם ולכן הם יוכלו לעשות בו שימוש הנתבעים לא כפרו בכך שהם עשו שימוש במקלט ובמסדרון. עם זאת, לטענתם, הם רכשו את הדירה בידיעה שהשטח הנ"ל הינו חלק מהדירה, ובחזקה בלעדית של בעלי דירת הקרקע, שהחזיקו גם במפתח לשער שהפריד בין הרכוש המשותף לבין השטח שבמחלוקת. בנוסף, טענו הנתבעים כי מהתנהגותה של התובעת במשך שנים רבות, עולה כי היא הרשתה להם לעשות שימוש בשטח שבמחלוקת, ולפיכך הם ברי רשות בלעדית, ייחודית ובלתי הדירה בשטח זה. זאת, מאחר והתובעת לא מחתה ולא דרשה את הסרת שער הברזל וכך יצרה מצג לפיו חלק מהשטח שבמחלוקת, הינו חלק מהדירה של הנתבעים. בהקשר זה נטען על ידי הנתבעים, כי גם במהלך מתקפת הטילים במלחמת הלבנון השנייה, המקלט לא עניין את התובעת מאחר וידעה שזה הרכוש של הנתבעים. וכי אילו המקלט היה דרוש לה לצורכי ביטחון, היא היתה בודקת את נושא המקלט מיד כבר אז. בית המשפט קבע, כי השטח שבמחלוקת לא שייך לנתבעים ולא מופיע בטבלת ההצמדות לדירה שרכשו. להיפך, נקבע, שמדובר בשטח שהוא רכוש משותף כפי שטענה התובעת. עם זאת, מסקנה זו לא הובילה את בית המשפט לקבל את תביעתה של התובעת, אלא דווקא לדחות אותה. בית המשפט קבע, כי הנתבעים האמינו בתום לב שהשטח שבמחלוקת צמוד לדירתם ולא היה להם ספק בדבר זכותם. העובדה שהתובעת לא מחתה על כך, למרות שידעה על השיפוצים שנערכו בדירתם של הנתבעים משתיקה אותה כעת להתכחש למצגים שלה וזאת מכח עקרונות של יושר ומוסר. לפיכך, קבע ביהמ"ש כי הנתבעים יכולים לעשות שימוש בלתי הדיר בשטח שבמחלוקת. יצוין, כי הסקת מסקנה בדבר רשות בלתי הדירה במקרקעין הינה מהלך נדיר לאור המשמעות הנובעת ממנו, השוללת מבעל המקרקעין את האפשרות לממש את זכותו הקניינית. התגבשותה של זכות כזו מכוח השתק מותנית גם היא בנסיבות מיוחדות, שניתן ללמוד מהן על היווצרות של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל מקרקעין נטע אצל פלוני, בין אם בהבטחה שנתן לו ובין אם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני. ההחלטה בדבר הסעד מסורה לשיקול דעתו של בית המשפט, כאשר הרעיון המנחה מבוסס על שיקולים של צדק ופרופורציה בין הסעד הניתן לבין הנזק שנגרם לפלוני כתוצאה מציפייה שיצרה אצלו בעל המקרקעין. הנה כי כן, זכותו של בעל מקרקעין לדרוש סילוק מבנה שנבנה על המקרקעין שלא כדין איננה מוחלטת. הכותבת הינה עו"ד במשרד מירון, בן ציון ופריבס, המתמחה בדיני מקרקעין פורסם ב"נופים" ב09/01/2015