האם נמצא הפתרון למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים, או שמדובר בפתרון שיעזור בעיקר לקבלנים למכור הרבה יותר דירות, ויכניס בעתיד את הרוכשים המאושרים ואת המדינה כולה לצרות צרורות
נתוני משרד האוצר שפורסמו השבוע הצביעו על ירידה קלה ברכישת דירות בחודש אוגוסט, של כ- 3% בהיקף העסקאות. באזור תל אביב מדובר בירידה חדה בהרבה, בשיעור של 11%. באוצר הסבירו זאת בין היתר בהמשך בריחת המשקיעים משוק הנדל"ן, לאחר העלאת שיעורי המס ביוני האחרון.
במקביל, לפי נתוני בנק ישראל, בחודש ספטמבר חלה ירידה - עונתית ברובה- בלקיחת משכנתאות חדשות על ידי הציבור, והן הסתכמו בכ-4.2 מיליארד שקל, נמוך מממוצע הביצועים בשמונת החודשים הראשונים של השנה העומד על כ-5.6 מיליארד שקל.
אבל בזמן שהציבור מתחיל אולי להסס ולטפס בחזרה אל הגדר, על רקע ההצלחות הראשונות במכרזי "מחיר למשתכן" במסגרתם יוצעו בקרוב בהגרלה דירות למחוסרי דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים, חוזרת בימים האחרונים אל השולחן ההצעה להוריד את ההון העצמי הנדרש מרוכשי דירה ראשונה מ-25% ל-10% בלבד (על פי הנחיות בנק ישראל, רוכשי דירה להשקעה צריכים להביא הון עצמי בהיקף של 50% מערך הנכס ומשפרי דיור צריכים להביא הון עצמי בהיקף 30%) - צעד שכמובן יכול לתדלק שוב את הביקושים.
לוי-אבקסיס: השינוי עשוי להקל משמעותית על זוגות צעירים ברחבי הארץ שבשבילם רכישת דירה עד היום הייתה רק בגדר חלום
הצעת החוק, של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס, הוגשה כבר במהלך הכנסת הקודמת. ההסבר של המצדדים בהצעה הוא כי למתעניינים רבים ברכישת דירה לא צפויה להיות בעיה לעמוד בהחזרים החודשיים, והבעיה העיקרית שלהם היא גיוס ההון העצמי הראשוני שהינו מחסום בלתי עביר לאלו שלא נולדו למשפחות הנכונות.
לדברי לוי-אבקסיס, "מדובר בתיקון לחוק חשוב מאד למעמד הביניים בישראל ולמעשה לכל מי שחולם לרכוש דירה ראשונה. המצב כיום מדיר מלכתחילה אוכלוסיות גדולות מהאפשרות לרכוש דירה ראשונה, מאחר והדרישה להון עצמי בגובה כמעט שליש מעלות הדירה הוא משהו שהמון זוגות אינם יכולים לעמוד בו.
''בכל שנה אנו רואים כיצד הסיוע במשכנתאות חוזר לקופת האוצר ונשאר עודף תקציבי כי זוגות מגלים שהם אפילו לא מסוגלים לגייס את ההון העצמי כדי להתחיל את המהלך".
לוי-אבקסיס הדגישה כי במסגרת התיקון לחוק עדיין נדרש ששני בני הזוג יעבדו ובנוסף נדרש להראות יכולות הכנסה מסוימות, "ועדיין, השינוי שאנחנו מבקשים לבצע עשוי להקל משמעותית על זוגות צעירים ברחבי הארץ שבשבילם רכישת דירה עד היום הייתה רק בגדר חלום".
לוי אבקסיס גם מציגה חיזוקים מגורמי מקצוע וביניהם שמאי המקרקעין. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "ישנם אנשים שלא בנויים לגור בשכירות והעובדה שכיום אין ברשותם ההון העצמי המינימאלי הדרוש לרכישת דירה, הופכת אותם לתלותיים וחלשים הרבה יותר".
"תוצאות קטסטרופאליות"
אך יש רבים המתנגדים להצעה זו. אחד מהם הוא ד"ר מיכאל שראל, יו"ר פורום קהלת ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהתפטר בזמנו מהאוצר בגלל התנגדותו לתכנית מע"מ אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד.
לדברי שראל, "הצעה זו תוביל לתוצאות קשות ואפילו קטסטרופאליות בנושא היציבות הפיננסית והמקרו- כלכלית. בעצם מטילים על המדינה לתת ערבויות מאוד משמעותיות וכבדות. שיכולות להגיע לידי פירעון בדיוק ברגע הכי פחות מתאים. מבחינת המדינה היא לא צריכה לשים כסף עכשיו, אלא רק להתחייב לשלם את החובות של מי שייקח 90% משכנתא ולא ישלם אותה, או אלו שלא יעמדו בתשלומים לבנקים, וזה יכול לקרות במצב שבו יהיה מיתון או משבר פיננסי ואז לאנשים לא יהיה מקום עבודה ומחירי הדירות ירדו, והם לא ישלמו את החוב שלהם לבנקים והממשלה תצטרך לשלם.
''זה יקרה בדיוק במצב שבו הכנסות הממשלה קטנות והעלויות גדלות, ועלויות הגיוס הרבה יותר גבוהות, כשהגרעון גבוה והחוב הציבורי גבוה, ואז הממשלה תצטרך להוציא סכום גבוה למימוש הערבויות הללו. התרחיש הזה עלול לגרום למשבר פיסקלי רציני וחשוב למנוע אותו".
ד"ר שראל: יש לחץ חברתי שגורם לאנשים להיכנס להתחייבויות מאוד גדולות ויש תחושה שזה בסדר, כי מחירי הדירות תמיד עולים וזה חיסכון סולידי, אבל זה לא נכון
שראל מזהיר גם מההשפעה על הלווים עצמם: "גם היום יש מינוף מאוד גדול של משקי הבית. גם 70% זה הרבה. אנשים נכנסים לחובות גדולים כדי לקנות דירה, שהרבה פעמים הם לא צריכים לקנות או שזה לא נכון מבחינתם. יש לחץ חברתי שגורם לאנשים להיכנס להתחייבויות מאוד גדולות ויש תחושה שזה בסדר, כי מחירי הדירות תמיד עולים וזה חיסכון סולידי, אבל זה לא נכון.
''היו תקופות שמחירי הדירות ירדו באופן משמעותי גם בארץ וגם בעולם, ואתה שם את כל הכסף על נכס אחד וזו השקעה מאוד מסוכנת. אפשר לומר שזכותם של האנשים לעשות זאת, אבל הממשלה בטח לא צריכה לעודד את זה ולדחוף להעלאת השיעור ל-90%. זה גורם לאנשים לעשות טעויות, כי אם הממשלה דוחפת אז האנשים יחשבו שזה בסדר. אם תהיה ירידה במחירי הדירות הם יקללו את הרגע שבו לקחו התחייבויות כל כך גדולות, כי 90% יהיה יותר קשה להחזיר מ-70%".
שראל מציין שהחלטה כזו גם מנוגדת לתוכנית הממשלתית להורדת מחירי הדירות. לדבריו, "ההצעה הזו תעשה בדיוק ההפך. היא תגרום ללחצים לעליית מחיר הדירות, כי אנשים יוכלו יותר בקלות לקנות דירה. מי שהתלבט אם לקנות בראש העין או בר"ג יקנה בר"ג, מי שהתלבט בין דירת 4 חדרים או 5, יקנה דירת 5 חדרים.
''זה יגרום לאנשים ללכת על דירות יותר גדולות, יותר יקרות ויותר במרכז, כי בעצם יש להם עוד 20% שהם יכולים להוסיף למחיר שהם התכוונו לשלם. זה לא שהתכנית תעזור לבנות יותר דירות, מספר הדירות לא ישתנה. במבוא לכלכלה לומדים כשההיצע הוא קבוע והביקוש גדל, המחיר עולה. זה יגרום לעליות מחירים בכל האזורים ובמרכז אפילו יותר".
מבחינה פוליטית, מדגיש שראל, מובן מדוע האוצר שוקל לאמץ הצעה זו. "מי שתומך בחוק מקבל נקודות אצל הציבור ומצטייר כמי שרוצה לעזור לציבור. במיוחד לזוגות הצעירים. הציבור לא כלכלן ולא מבין בהכרח בכלכלה וזה נשמע טוב שרוצים לעזור לזוגות צעירים לקנות דירה, ולכן לשר האוצר מאוד קשה להתנגד לזה, גם אם הוא מבין את ההשלכות. הוא עלול להצטייר כאיש הרע שלא רוצה לעזור לציבור לקנות דירה".
ארז כהן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, תוקף גם הוא את קידום ההצעה על ידי שר האוצר. לדבריו, "הצעת כחלון להגדלת משכנתאות לזוגות צעירים - מסוכנת מאוד גם ליציבות שוק הדיור וגם ללוקחי המשכנתאות. היא תזניק את מחירי הדירות העממיות בפריפריה, תביא רבבות לוקחי משכנתאות לסכנה ממשית של חדלות פירעון ותסכן את יציבות המערכת הבנקאית.
''זוהי הצעה פופוליסטית, שתהווה תקדים בעייתי ביותר שיכניס את שוק הדיור לבועה גדולה עוד יותר במקרה הטוב, ובמקרה הגרוע יסכן רבבות זוגות צעירים שייקחו משכנתאות ענק בלתי מבוקרות בשנים הקרובות".
כהן מביא לדוגמא זוג צעיר הרוכש כיום דירה ביבנה או אור עקיבא ב-1.3 מיליון שקלים, שיוכל לקבל משכנתא בגובה של כ-900 אלף שקלים, "סכום החזר לכשעצמו גבוה ביותר שהרבה מאוד זוגות צעירים מתקשים מאוד לעמוד בו". לפי ההצעה החדשה, יוכל אותו זוג צעיר לקחת משכנתא בגובה של 1.150 מיליון שקלים ויותר, שמשמעותו החזר בגובה המתקרב למשכורת ממוצעת.
"כאן עלולים לקרות שני דברים מסוכנים: ראשית, העובדה שהרבה יותר זוגות צעירים יוכלו לעמוד במחירי דירות כאלה, תזניק עוד יותר את רמות המחירים בשוק הדיור, ובראש וראשונה מחירי דירות עממיות בפריפריה. שנית, וזה חמור אף יותר, ישנה סכנה ממשית שאלפי, אולי אפילו רבבות זוגות צעירים, פשוט לא יוכלו לעמוד בהחזר משכנתאות גבוהות על כך. השרשור הזה, כמובן, עלול מאוד לסכן את יציבות המערכת הבנקאית שכל כך הרבה לווים יהפכו לחדלי פירעון. המסקנה: לרדת לאלתר מהצעה מסוכנת זו״.
מנגד, שלא במפתיע, הקבלנים כמובן ממתינים בציפייה דרוכה להורדת ההון העצמי שתוסיף ביקושים לדירות. זאביק יעקובוביץ', מנכ"ל אריאל יזמות, טוען כי המערכות הגבילו עד עתה את המימון מתוך חשש לאי עמידה בתשלומים ובכך לפגיעה ביציבות הבנקים, אולם מהצד השני הן התעלמו ממספר חלקים חשובים במשוואה: "הזוג הצעיר שלוקח משכנתא נאלץ לקחת במקביל גם הלוואות נוספות חוץ בנקאיות בסכומים גדולים - כדי להשלים את ההון העצמי לדירה - ושם להתחייב להחזר בזמן קצר של 5-8 שנים ובריבית גבוה.
''סיטואציה זו מגדילה למעשה את ההוצאה השוטפת של המשפחה שכבר כוללת משכנתא, הלוואות שונות והוצאות שוטפות וכל זה לצד יוקר המחייה, מה שעלול להוביל את המשפחות לקריסה ולחוסר יכולת להשיב לבנקים את המשכנתאות".
לדבריו, דווקא הצעתה של אבקסיס היא שתסייע למחוסרי דיור לרכוש בית, כל זאת תוך שמירה על יציבות הבנקים מחד ורמת החזר סבירה לרוכשים מאידך, ותעניק לזוגות הצעירים את הביטחון להמשך החזרת המשכנתא.