תוכניות הממשלה טרם הרגיעו את השוק. אתר בנייה בבית שמש
תוכניות הממשלה טרם הרגיעו את השוק. אתר בנייה בבית שמשצילום: יעקב לדרמן, פלאש 90

השמאי הממשלתי הראשי פרסם השבוע את נתוני מחירי הדירות לשנת 2015.

השמאי, טל אלדרוטי, פיתח שיטה (ששנויה במחלוקת, יש לציין) לפיה בחינת התפתחות המחירים מתבצעת על "טיפוס" אחד של דירות, בנות ארבעה חדרים, ב‑16 ערים מרכזיות בישראל.

השיטה מתבססת על ההנחה שדירות ארבעה חדרים הן הנפוצות והסחירות ביותר. ההתמקדות רק בערים גדולות גם היא תוצאה של ההנחה שכדי שאפשר יהיה לבצע השוואה תקפה, יש לבחון מספר מספיק של עסקאות. מתחת למינימום מסוים של עסקאות בכל רבעון אין להשוואה משמעות אמיתית.

מתוצאות הסקירה שפרסם השמאי עולה כי מחירי הדירות עלו ברבעון האחרון של 2015 בשיעור של כ‑2.5 אחוזים בהשוואה לרבעון הקודם. עוד עולה מהסקירה כי לאורך השנה החולפת, 2015, שאמורה הייתה להיות על פי הבטחות בכירי הממשלה הקודמת שנת ירידת מחירי הדירות, המחירים דווקא עלו בשיעור של שמונה אחוזים. בסקירתו ציין השמאי הממשלתי כי תוכניות הממשלה להפחתת מחיר הדיור, כדוגמת מחיר למשתכן ותוכנית דיור להשכרה, טרם הבשילו בהיקף ובעוצמה שמשפיעים על השוק.

עליית המחירים החדה ביותר ברבעון האחרון נרשמה בראשון לציון וברחובות, שם עלו המחירים על פי סקירת השמאי הממשלתי בשישה אחוזים. בכפר סבא, לעומת זאת, לא עלו המחירים כלל ברבעון האחרון. עליית המחירים החדה ביותר בשנה האחרונה כולה נרשמה באשקלון ובבאר שבע, בשתיהן זינקו המחירים ב‑15 אחוזים. העלייה המתונה ביותר נרשמה בירושלים – שני אחוזים בלבד לאורך השנה כולה.

עכשיו תרשו לי להיכנס לרגע אחד לנעליו של גד החוזה, ולהעריך שגם בשנת 2016 יעלו מחירי הדירות. יותר מזה, אם סביבת הריבית תמשיך להיות נמוכה גם בשנת 2017, הרי שגם אז המחירים ימשיכו לעלות. בכמה בדיוק? על השאלה הזאת אין לי תשובה, אבל זו לא תהיה עלייה של אחוז או שניים.

בסופו של דבר מחירי הדירות, כמו בכל שוק משוכלל אחר (ושוק הדירות בנקודת הקצה הוא שוק די משוכלל עם הרבה קונים והרבה מוכרים), מושפעים בעיקר מהיצע וביקוש. ההיצע מוגבל, בגלל שהממשלה מוגבלת ביכולתה להגדיל את מספר הדירות שנבנות מדי שנה. מנגד, סביבת הריבית הנמוכה יוצרת לחץ כפול על צד הביקוש. הריבית הנמוכה מוזילה מאוד את המשכנתאות ומקלה מאוד על ההחזרים החודשיים גם בנטילת משכנתאות בסכומים גדולים. מנגד, הריבית הנמוכה חיסלה כמעט לחלוטין את כל תחום הפיקדונות הבנקאיים. כל מי שמשתחרר לו פיקדון ארוך טווח שהפקיד בימים שבהם הריבית הייתה גבוהה יותר, מוצא את עצמו עם סכום כסף גדול ביד שאין לו בעצם איפה להניח אותו. כל אלו, בצירוף משבר הפנסיה שגורם לרבים לרצות להחזיק בנכס מניב שיסייע להם בעת זקנה, מגבירים את הביקוש לדירות, ומרחיקים אל מעבר לאופק את הימים שבהם המחירים ייבלמו או אפילו יירדו.

האנשים שעושים את הממשלה

אחד הגורמים שמשפיעים על הצלחתו של כל עסק, ארגון או מוסד הוא איכות כוח האדם המרכיב אותו. ככל שהאנשים והנשים המשתייכים לארגון הם בעלי הכישורים הנחוצים למלא את תפקידיהם בצורה הטובה ביותר, כך גדלים סיכויי הצלחתו של הארגון. זה נכון בבית קפה שכונתי ובחנות מכולת, וזה נכון גם בעמותת עזרה לנזקקים ובחברת היי-טק גדולה. מה שנכון בכל סוג של ארגון, רלוונטי לא פחות גם למדינה, הארגון הגדול והמסועף שעל אגפיו ושלוחותיו השונות והמשונות מנהל את חיינו. משרדי הממשלה, הרשויות השלטוניות השונות ויתר הגופים הציבוריים המנהלים את חיינו, תלויים לחלוטין לצורך תפקודם בכוח האדם המרכיב אותם. אם האנשים ראויים ומוצלחים, התפקוד יהיה טוב; ואם לא - התפקוד יהיה בהתאם.

בעולם אידיאלי, השירות הציבורי על אגפיו השונים היה צריך להיות דוגמה ומופת לניהול כוח אדם איכותי. אולם בעולם שבו אנו חיים, ניהול כוח האדם בשירות הציבורי גרוע במיוחד, הרבה יותר גרוע מאשר במכולת שכונתית ממוצעת.

החשודה המיידית באשמת הניהול הגרוע של כוח האדם הממשלתי היא ההסתדרות, ואת המעמד הזה היא בהחלט קנתה ביושר. בשורה של הסכמי עבודה קיבוציים כפו ארגוני העובדים על דרגים פקידותיים ופוליטיים חלשים מצב שבו ניהול כוח האדם הוא כמעט בלתי אפשרי. לא רק שאי אפשר לפטר עובד לא יעיל בהליך פשוט, גם העברה של עובד לתפקיד אחר שבו הוא אולי יהיה טוב יותר היא עניין מורכב ביותר. ההסכמים הקיבוציים לא מאפשרים לנייד עובד מיחידה ליחידה ובוודאי שלא ממשרד למשרד בלי הסכמה של ארגוני העובדים, שמצדם לא ממהרים להסכים למה שהם לא חייבים.

אולם תליית כל האשם בעבודה המאורגנת חוטאת לאמת. גורם נוסף, חשוב לא פחות, שמפריע לניהול כוח האדם הממשלתי הוא שיטת גיוס העובדים הבעייתית הנהוגה בשירות הציבורי. כיום אחראית נציבות שירות המדינה לגיוס כל העובדים למשרדי הממשלה השונים. תהליך הגיוס הוא ארוך, לעתים מתיש, כרוך בהשקעת זמן מאוד משמעותית של המועמדים השונים ולא מספיק יעיל. למי שאמורים להיות בסופו של דבר מעסיקיו של העובד, יש משקל זניח למדי בתהליך האיתור והגיוס. התוצאה בפועל היא שמרוב שאיפה לשוויוניות ואחידות בתהליך הגיוס, היעילות של התהליך נפגעת מאוד. מועמדים שאינם נואשים למשרה ממשלתית מעדיפים לא פעם לוותר על התענוג לגמרי ולנסות את מזלם בשוק הפרטי.

בימים אלו מנסה שר האוצר כחלון להוביל שינוי בנושא זה. ועדה מיוחדת שהוקמה בכנסת לצורך חקיקת רפורמה בשירות המדינה יושבת על המדוכה בניסיון לשנות את המצב שינוי יסודי. עם זאת, למרות הרצון הטוב, מוקדם להעריך אם אכן נראה בקרוב רפורמה משמעותית. סביר הרבה יותר להניח שהשינויים יהיו קוסמטיים בעיקרם.