קחו בחשבון גם את המיסוי וההיטלים. קרקע חקלאית בגוש דן
קחו בחשבון גם את המיסוי וההיטלים. קרקע חקלאית בגוש דןצילום המחשה: יצחק הררי, פלאש 90

קריסת חברת הנדל"ן 'אדמה', שעסקה בשיווק של קרקעות חקלאיות למשקיעים תמימים, היא הזדמנות טובה להיזכר בבעייתיות של הענף.

חשוב לשים לב שהדברים שיובאו בהמשך רלוונטיים לכל העסקאות של רכישת קרקע חקלאית, ואינם קשורים למקרה הספציפי של 'אדמה'.

המקרה של 'אדמה' מורכב הרבה יותר, ולטענת המנהל המיוחד של החברה כולל גם מעשי תרמית שבוצעו כלפי לקוחות החברה. אולם מטבע הדברים, מרבית העסקאות לרכישת קרקע חקלאית הן עסקאות כשרות וראויות, ללא כל מעשה תרמית, ונעשות בין מוכר הגון לקונה הגון. למרות זאת, גם בעסקאות הללו חייבים הרוכשים לשים לב לכמה נקודות, ולחשוב היטב אם הם עושים עסקה כדאית מבחינה כלכלית, או מניחים את כספם על קרן הצבי.

השאלה הראשונה שמי שקונה קרקע חקלאית צריך לבדוק היא מהו הסטטוס האמיתי של הקרקע. כל סוחר קרקעות יספר לכם שמדובר בקרקע שעומדת להפשיר ממש בעוד רגע או שניים. הנה, תראו את הבניינים שצומחים כאן ממש בסמוך, כל דירה במחיר של שני מיליון שקלים, והנה אתם יכולים לקנות "זכות לדירה" במאה וחמישים אלף שקלים, ממש מחיר מציאה. זה כמובן נשמע נפלא, אבל קפיצה קטנה למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית תוכל לגלות לכם שאין לאיש שום תוכנית להפוך את החלקה שאתם מתכננים לרכוש לקרקע מאושרת לבנייה. עצם העובדה שקילומטר אחד בלבד משם בונים היום לא אומרת כלום. במקרה החמור יותר אתם עלולים לגלות, כמו שגילו מאוחר מדי כמה אזרחים שקנו קרקע חקלאית בפתח תקווה, כי הקרקע שקנו מיועדת להפוך לגן לאומי, ולמעשה לא שווה כמעט כלום. קרקע שלא בוצע לגביה כל הליך תכנוני יכולה אמנם להפוך ביום מן הימים לקרקע לבנייה. אבל אם מטרת ההשקעה היא לראות פירות בטווח של פחות מעשרים-שלושים שנה, מומלץ מאוד לחפש אפיקים טובים יותר, ולא להמר על הכסף.

השאלה השנייה שצריך לשאול היא מה בעצם אתם רוכשים. בהנחה שלא מדובר בעסקת ענק, בדרך כלל הקרקע שנרכשת היא חלק מחלקה שנמצאת במושע.

מושע, לטובת מי שלא מכיר את השפה, היא שותפות בלתי מסוימת בחלקת קרקע. רוכשי הקרקע זכאים כל אחד לחלק מסוים מחלקת הקרקע, אולם השותפות אינה מגדירה היכן נמצא חלקו של כל אחד מהשותפים בתוך החלקה הגדולה. השאלה הקריטית בהקשר הזה היא עם כמה שותפים אתם "מתחתנים" עם רכישת הקרקע. במקרים מסוימים התברר כי סוחרי קרקעות חילקו קרקע לעשרות רבות של יחידות משנה ומכרו אותן. במקרה כזה למעשה נכנס הרוכש למצב שבו גם אם בעתיד אפשר יהיה לבנות על הקרקע, העסק יהפוך לסבוך מאוד ויקשה על מימוש כלכלי יעיל של ההשקעה.

השאלה השלישית שחשובה בהקשר הזה היא האם הסכום שבו מוצעת הקרקע למכירה משקף את ערכה האמיתי. זו שאלה שהתשובה עליה כלל לא פשוטה. כל סוחר קרקעות שיציע לכם קרקע חקלאית להשקעה יציג לכם שומות חתומות המעידות על שווי הקרקע, שתואם בדרך כלל את המחיר שדורש הסוחר. הבעיה היא שהשמאות תהיה מבוססת, כמעט תמיד, על עסקאות מאותו סוג שבוצעו באזור שבו נמצאת הקרקע המדוברת. מדובר בעסקאות בין סוחרי קרקעות למשקיעים קטנים ותמימים כמוכם, ולא בעסקאות בין סוחרי קרקעות או בין בעלי קרקעות לקבלנים. התוצאה היא מצב שבו השומה משקפת אמנם מחירי עסקאות שנעשו, אולם רחוקה פעמים רבות מלשקף את הערך הכלכלי שאפשר יהיה להפיק מהקרקע.

הפשרה יקרה

כדי להבין איזה ערך כלכלי אפשר יהיה להפיק מהקרקע בעתיד, אין מנוס מהתייעצות עם מומחה. בניגוד למיתוס הרווח, קרקעות חקלאיות אינן מפשירות לבד. תהליך הפיכתה של קרקע חקלאית לקרקע שאפשר לבנות עליה הוא ארוך ומורכב, ומי שמוביל את התהליך נושא בעלויות כבדות מאוד. הכנתה של תוכנית, הגשתה וקידומה על פי כל ההליכים הסטטוטוריים והבאתה לקו הגמר זה עסק יקר מאוד. מי שיוזם תהליכים כאלה בקרקעות פרטיות אינו המדינה וגם לא הרשויות המקומיות. הנטל נופל על בעלי הקרקע שמקדמים את העניין בדרך כלל דרך "עסקאות קומבינציה" עם יזמים.

בעסקה כזו בעל הקרקע מתחלק עם היזם בדירות שייבנו בסוף הדרך, והיזם נוטל על עצמו את קידום התהליך. כך, אם קנית שני דונם קרקע, בסוף עסקת הקומבינציה אתה נשאר דה פקטו רק עם דונם אחד. בהמשך מגיעות התוכניות, אשר כוללות מטבע הדברים גם שטחים ציבוריים, כבישים, מדרכות, גינות משחקים ואולי גם מרכז מסחרי קטן. כדי לאפשר את יצירת התוכנית מבוצע הליך של איחוד וחלוקה, שבסופו מהדונם הנותר יישאר אולי חצי דונם. כעת תלוי ערכה הסופי של הקרקע בהתפתחויות שחלו מאז הקנייה ועד ההפשרה בשוק הנדל"ן, וכן מזכויות הבנייה שהיזם הצליח להשיג במסגרת התוכנית.

אולם גם בשלב הזה לא הגיעה דרך החתחתים הכלכלית לסופה. זאת משום שעד עתה לא לקחנו בחשבון היבטים של מיסוי והיטלים. ההיטלים על השבחת קרקע והמיסים הכרוכים בכל התהליך הם גבוהים מאוד. גם המדינה וגם הרשויות המקומיות דורשות את חלקן ברווח של בעל הקרקע כתוצאה מהשבחת ערכה. התוצאה היא שהרווח הסופי, זה שיגיע בסוף לכיס, נמוך בהרבה מהרווח על הנייר.

אם בשורות הללו הוצאנו לכם את כל החשק להשקיע בקרקע חקלאית, לא זו הייתה המטרה. השקעה בקרקע חקלאית היא לא דבר פסול מעיקרו. העניין הוא שבניגוד לצעדים פשוטים יחסית כמו קניית דירה להשקעה, קניית קרקע חקלאית היא השקעה הרבה יותר מורכבת, שמגלמת סיכון הרבה יותר גבוה. אם אתם לא אוהבי סיכון, ואין לכם סבלנות לחכות שנים ארוכות, זו באמת לא ההשקעה הנכונה בשבילכם.