התקדמות הצעת החוק לשכירות הוגנת והויכוח על הסעיפים שיכללו בה מעוררים שאלות באשר להשפעה של חקיקה מסדירה על שוק השכירות הישראלי.
מבט על מודלים של הסדרת שכירות ברחבי העולם מספק הצצה אל ההזדמנויות והאתגרים שחקיקה כזו עשויה להביא עימה עבור שוכרים ומשכירים.
הצעת החוק לשכירות הוגנת אושרה בתחילת יוני בועדת השרים לחקיקה, לאחר שמנוסח ההצעה המקורי הוסרו הסעיפים שעסקו בהגבלת העלאת שכר דירה ובהקמת מנגנון רישום לכל חוזי השכירות. כתחליף להגבלה ישירה של העלאת שכר הדירה, החליטה הממשלה על הקמת ועדה שתבחן תמריצים לעידוד בעלי הדירות להציע חוזי שכירות ארוכי טווח למשך חמש שנים ללא העלאת שכר הדירה מעבר לעליית המדד.
ההתפתחויות האחרונות, כמו גם הויכוח בנוגע להסדרים שהוצאו מנוסח החוק, מעוררים שאלות בנוגע להשפעה הצפויה של החקיקה על שוק השכירות בישראל. במדינות רבות בעולם חלים מזה שנים חוקים להסדרת שוק השכירות ולפיקוח על דמי השכירות. בחינת החקיקה בעולם, והשפעתה לחיוב או לשלילה על שוכרי ומשכירי הדירות, עשוייה ללמד דבר או שניים לגבי האתגרים וההזדמנויות בשוק המקומי.
כיום החוק היחיד העוסק בהסדרת שוק השכירות הישראלי הוא חוק השכירות והשאילה מ-1971. מחקר השוואתי רחב היקף שערך ד"ר ניר מועלם ב-2014 עבור עיריית תל אביב הציג מנגנוני חקיקה אחרים הפועלים להסדרת שוק השכירות ברחבי העולם.
מועלם מצא ש"החקיקה הקיימת בעולם מסדירה בפירוט את מערכת היחסים בין שוכר למשכיר" ובהשוואה אליה, "החקיקה בישראל היא לקונית, מיושנת, ואינה מתאימה לעידודו של שוק שכירות מגוון ומשוכלל".
על רקע זה נראה שיוזמות החקיקה מהוות תיקון נדרש למצב הנוכחי. ואכן, גם מחברי דו"ח ה-OECD על כלכלת ישראל מ-2011 המליצו לחזק את ההגנות המשפטיות למשכירים ושוכרים בישראל על מנת לעודד ולפתח את שוק השכירות הפרטית.
פיקוח על שכר דירה
פיקוח על שכר דירה היה בשנה האחרונה אחד מסלעי המחלוקת בקידום החוק לשכירות הוגנת בישראל. המחקר של מועלם מגלה שברחבי העולם מיושמים מודלים שונים מאוד לפיקוח על שכ"ד, הנמצאים על רצף שבין פיקוח הדוק ועד פיקוח חלקי בתנאים מוגבלים – ולכל אחד מהם חסרונות ויתרונות משלו.
שוודיה מציעה דוגמא למנגנון פיקוח שנחשב לנוקשה. הפיקוח השוודי על שכר הדירה אינו פיקוח ישיר אלא מבוסס על המודל של משא ומתן קולקטיבי בתחום העבודה. כך, העלייה המוסכמת בדמי השכירות נקבעת מידי שנה בעקבות תהליך משא ומתן בין ארגוני דיירים לבין תאגידי דיור עירוניים, כאשר דמי השכירות המשולמים למשכירים פרטיים אמורים לעקוב אחרי המחיר הנקבע במשא ומתן.
לפי פרופ' הנס לינד ברוב המקרים עלויות שכר הדירה משתנות מידי שנה בשיעור דומה לזה של האינפלציה הכללית.
על המודל השוודי נמתחה ביקורת בטענה שהוא אינו רווחי ליזמים, ובעקבות זאת מביא ליצירת חוסרים בדירות להשכרה במיוחד באזורים מבוקשים. עוד נטען שהמחסור בדירות ביחד עם המדיניות של תאגידי הדיור, מקשים על משפחות עניות ועל משפחות מהגרים להשיג דיור, וכי התורים הארוכים שנוצרו לקבלת דיור בערים הגדולות הובילו ליצירת שוק שחור במסגרתו שוכרי דירות מתפקדים כמשכירים לדיירי משנה באופן לא חוקי.
סן פרנסיסקו שבקליפורניה מציגה מודל שונה של פיקוח: כ-70% מהדירות בעיר עונות לקריטריונים המציבים אותן תחת פיקוח על דמי השכירות, הגם שאחוז זה יורד מכיוון שדירות שנבנו אחרי 1979 אינן מפוקחות. קביעת גובה שכר הדירה עם חתימת חוזה חדש בין בעלי דירה מפוקחת לבין דייר חופשית. עם זאת, הועדה לשכירות בעיר קובעת בכל שנה שיעור מותר להעלאת שכר הדירה בחוזים קיימים, המותאם למדד המחירים לצרכן. כך למשל, השנה עומד שיעור ההעלאה המותר על 1.6% ובשנה שעברה עמד על 1.9%.
רגולציה של גובה דמי השכירות נועדה לחזק את כוחם של השוכרים ולמנוע מצב שבו בעל הדירה ינצל את כוח השוק שלו כלפי דייריו. זאת, על מנת לחזק את היציבות בשוק הדיור ולהקטין את הנטל הכלכלי המוטל על שוכרים הנמצאים בעמדת מיקוח חלשה אל מול בעלי הדירות.
יחד עם זאת, לפי מחקר שנערך על-ידי מרכז המידע והמחקר של הכנסת בשנת 2014, רגולציה עלולה להפחית את התשואות על השכרת דירה ובכך להקטין את התמריץ להשקיע בדירה, מה שבתורו יפגע בדיירים.
בקצה הרך ביותר של מנגנוני הפיקוח על שכר דירה, אפשר למצוא את מנגנון ההסדרה האנגלי לדירות שאינן נמצאות תחת פיקוח ישיר. אחוז קטן מאוד מכלל הדירות המושכרות בשוק החופשי באנגליה כלול בהסדר "שכר דירה הוגן" הכולל פיקוח על גובה דמי השכירות.
יחד עם זאת, דייר שסבור שהתבקש לשלם מחיר גבוה ממחיר השוק יכול לפנות לדיון בפני בית הדין לשכירות. בית הדין יקבע את שכר הדירה הסביר בהתחשב במצב השוק במיקום המדובר. יש לציין שכל זה לא מונע ביקורת חריפה על עליית מחירים בלתי מבוקרת בלונדון ודיווחים על "משבר דיור" בלונדון בפרט ובאנגליה בכלל.
הסדרת היחסים בין שוכרים למשכירים
פיקוח על גובה שכר הדירה הוא רק מרכיב אחד מתוך מכלול מנגנוני ההסדרה של שווקי השכירות הנהוגים במדינות רבות בעולם, שנועדו ליצר שוק שכירות המתנהל לפי כללים ברורים ולספק הגנות הן לשוכרים והן למשכירים. הגנות אלה כמעט אינן קיימות היום בישראל כפי שבא לידי ביטוי למשל בהעדרם של כללים בסיסיים בנוגע לתקופת הודעה מוקדמת, לפיקדונות ביטחון או לעילות פינוי מוסכמות.
החקיקה הנוכחית גם לא קובעת אם האחריות לביטוח דירה ולביטוח תכולת דירה מוטלת על בעל הדירה או על השוכר ולא מתווה כללים לאחריות הדיירים לשמירה על הדירה. מצד שני, אולי החוסר הבסיסי ביותר מנקודת מבטם של השוכרים הוא העדר הסדרה של תנאים מינימליים בהם צריכה לעמוד דירה להשכרה, כמו גודל, אוורור, או אספקה סדירה של חשמל ומים. האחרון הוא מקור לאינספור מעשיות אורבניות על דירות תל אביביות.
מועלם מציג שורה של דוגמאות מפורטות להסדרים הנהוגים בעולם, שבתוכם אפשר להבחין בין הסדרים שנועדו להגן על המשכיר ולקבוע את חובות השוכר לבין אלו שנועדו להגן על השוכר. בין ההסדרים מהסוג הראשון אפשר למצוא למשל את החובה של דיירים פוטנציאליים במדינת קליפורניה לספק פרטים על מצבם הפיננסי טרם הסכמה על השכרת הנכס ואף לממן בעצמם תשלום ל"שירותי סינון" (screening) שיספקו מידע על אודותיהם לבעלי הדירה.
לא מפתיע שחובה זו זוכה לביקורת בטענה שהיא מהווה פלישה לא מוצדקת לפרטיות של שוכרי הדירות. לצידה, אפשר למצוא דרישות שגרתיות יותר כמו חובת הדיירים לתקן נזקים שגרמו לדירה, לספק הודעה מראש לפני עזיבה ולהפקיד ערבות לבעל הנכס.
מדינת קליפורניה אינה מסדירה בחקיקה מנגנוני פיקוח על גובה דמי השכירות אך מאפשרת לרשויות מקומיות לחוקק חוקים כאלה בהתאם לצרכיהם, כפי שראינו בדוגמא של סן פרנסיסקו.
כדי להגן על הדיירים, המדינה מטילה על בעלי הדירות חובת ידוע בנוגע לסכנות בנכס המושכר (למשל אזבסט או צבע מבוסס עופרת), קובעת סטנדרטים בסיסיים לדירה ראויה להשכרה ומחייבת את בעלי הדירות לתקן פגמים מהותיים בדירה, ואף אוסרת על אפליה על בסיס דת גזע או מין ומאפשרת לשוכרים שסורבו מטעמים כאלו להגיש תלונה למשרד הממשלתי הרלבנטי או למשרד השיכון הפדרלי.