המסע אל הדירה

התובע זכה בדירה בהגרלה, אולם הנתבעת גררה רגלים וטענה כי התקנון מאפשר לה לפצות רק על ריהוט וחדר נוסף עליהם התחייבו בהגרלה.

יוני רוטנברג, מכון משפטי ארץ , כ"ז בכסלו תשע"ז

המסע אל הדירה         -ערוץ 7
המסע אל הדירה
צילום: איסטוק

דירה. זו היא פסגת שאיפותיו של האדם בישראל בשנת 2016. הוא עובד, חי, נושם וחוסך רק בשביל לקחת על עצמו יום אחד את העול הנכסף - משכנתא.

אך ישנם ברי מזל כאלה, שתמורת 2040 ש"ח מהם נפרדו עבור כרטיס הגרלה, כבר הסתדרו על דירה משלהם. ולא בסתם דירה אנו עוסקים, כי אם בדירה במיקום מעולה המרוהטת במיטב מותגי הבית הקיימים בשוק. רק דבר קטן חסר להם. קטן אמרתי? נו, יחי ההבדל, התכוונתי לדירה עצמה.

דוד (שם בדוי) הוא בר המזל שזכה בהגרלה הגדולה. דירה מרוהטת בפאר גדול, כך על פי הפרסומות הזועקות של העמותה, הגיעה לחלקו. הוא אכן בא לגבות את חובו, אך משתבע את הדירה גילה שנכנס כאן לבוץ עמוק ביותר. נציגי העמותה, שברבות ימי המשא ומתן אף התפרקה, הסבירו שלא ניתן יהיה לקבל את הדירה עצמה, כי אם שווי כספי מסוים שלה. הם תלו עצמם באילן גבוה – התקנון שפורסם באתר העמותה. ללמדכם, שתקנון הוא דבר שכדאי לקרוא לפני שקונים כרטיסי הגרלה.

וכך הוא מעשה הדירה על פי התקנון המדובר. דירה בעלת שתי קומות, הממוקמת בבנין בעל שלוש קומות, נקנתה על ידי העמותה ומשפחה מסוימת ביחס בעלות של 52% לעמותה לעומת 48% למשפחה. התכנון היה לחלק את הדירה בתב"ע, ולהעניק את הדירה העליונה לזוכה אחרי שיפוץ ותוספת חדר. אמנם, מתוך היכרות עמוקה עם הבירוקרטיה הישראלית, סייגה העמותה בתקנון ההגרלה את מתן הדירה בכך שהתב"ע יאושר. אם כן, סיכם בא כוח הנתבעת בפני בית הדין 'ארץ חמדה-גזית' בירושלים, משלא אושרה התב"ע אין על העמותה לשלם כי אם 52% ממחיר הדירה כפי שהיא עתה.

כך אכן היה עלול לצאת הדין, אם לא שהדיינים היו יורדים כאן לעומקו. ואכן, אחרי בירור מעמיק, הסתבר שהמניעה לחילוק הדירה לא באה מוועדת התכנון – שאישרה את חלוקת הנכס והוספת חדר – כי אם מהמשפחה שקנתה את הדירה המלאה יחד עם העמותה. למשפחה לא היה נאה שהמדרגות לדירה העליונה יבנו בשטחה, ועל פי הסכם השותפות ביניהם ובין העמותה הם בעצם מנעו את אישור הדירה העליונה למגורים.

כאן התחיל פלפול למדני בסעיפי התקנון. בא כוח העמותה טען שמניעה זו מלהירשם כיחידה נפרדת היא בכלל הביטוי "מסיבות כלשהן", בסעיף שמסייג את מתן הדירה באישור התב"ע. בית הדין לא קיבל טענה זו, מתוך הבנה שאין בביטוי זה כדי לתת משמעות משפטית לכל מיני גחמות, אלא להגן על העמותה במקרים של סיבות מוצדקות. העמותה, כך על פי הדיינים, היתה צריכה לנסח ביתר תשומת לב את הסכם השותפות עם המשפחה, מתוך צפיית העתיד לקרות. משכך, חייב בית הדין את העמותה במתן הדירה כפי שהיא, בתוספת המחיר של הוספת חדר וגרם מדרגות.

נותרו לנו שתי סוגיות לפתור – תשלום הרהיטים ותשלום מס שבח לעיריה. הנקודה הבעייתית בנוגע לריהוט, היא שהתחייבות החברה לספק אותם היתה בשעה שאינם ברשותה, ועל פי ההלכה אדם אינו יכול להקנות דבר שטרם בא לעולם. בית הדין הבחין כאן, על פי פסיקת השו"ע (חו"מ ס,ו), בין מכירה לבין התחייבות. בהתחייבות מטיל האדם את אספקת הסחורה על עצמו, והא כבר ישנו בעולם. בנידון שלנו החברה התחייבה לספק את הסחורה, ובכך נכנסה לקטגוריה המתחייבת לשלם אף שהדבר אינו בעולם.

לגבי המיסים נפל ספק בלשון התקנון. התקנון חייב את העמותה בתשלומים השייכים לרישום התב"ע, ואת הזוכה בחבויות המס. שני הצדדים התווכחו באיזו קטגוריה לסווג את היטל ההשבחה. במקרים כאלה נוהג בית הדין על פי כלל תלמודי מפורסם – "יד בעל השטר על התחתונה", שהוא הזוכה שגובה את זכייתו באמצעות השטר, ולכן הפרשנות של העמותה היא העדיפה כאן.

סוף דבר, בית הדין חייב את העמותה לתת את הנכס לזוכה, וכן את עלות עבודות השיפוץ והריהוט בסך 480,000 ₪ נוספים. כעת ניתן לקוות כי המסע אל הדירה, אף שלא הגיע אל קיצו, לפחות התקדם בכמה שלבים.