אם תדעו למה הבנק מסרב לתת לכם משכנתא, יהיה לכם קל יותר לפתור את הבעיה ולהגדיל את הסיכוי לאישור מחודש בעתיד. במאמר הבא נציג עבורכם את הפתרונות, הדילמות והתשובות
משכנתא היא הלוואה גדולה וארוכת טווח שמאפשרת לשעבד נכס נדל"ן לטובת הבנק ולצורך רכישתו. בנוסף, משכנתא היא אחת מזכויות המקרקעין המוזכרות בחוק הישראלי ולכן היא מחייבת רישום בלשכת מקרקעין. נכון לדצמבר 2017, לציבור בישראל יש משכנתאות בסך כולל של מעל 320 מיליארד שקל וגובה המשכנתא הממוצעת עומד על 620 אלף שקל למשק בית.
המשכנתא נדרשת עבור קניית דירה כדי לרוב האנשים אין בידיהם את הסכום המלא אלא הון עצמי בלבד. על אף שההון העצמי מורכב מחסכונות, מענקים מהמשפחה וסכומי כסף נוספים, הוא אינו מספיק להגשמת החלום ובשביל להשלים את הסכום הנדרש צריך לקחת את ההלוואה הגדולה מהבנק. הבעיה מתחילה כאשר הבנק מסרב לתת משכנתא וזה גם הרגע שבו צריכה להידלק אצלכם נורה אדומה.
סיבות לשלילת זכאות למשכנתא
תרחיש שבו הבנק מסרב לאשר הלוואה ללקוח קורה בתדירות נמוכה יחסית, כי המשכנתא הוא מוצר בנקאי שמייצג עסקה בטוחה עבור הגופים הפיננסיים השונים. מנגד, יש לא מעט סיבות שבגללן בנקים בכל זאת עלולים לסרב לאשר את המשכנתא ולקדם את העסקה מול הלקוח.
מלבד אי עמידה במגבלות של בנק ישראל מבחינת הרכב המשכנתא והחלק היחסי של ההון העצמי, רוב הבנקים מסרבים לתת משכנתא לאנשים שמבקשים אחוז מימון או סכום גבוה מדי. לחילופין, בנקים עלולים לסרב לתת משכנתא ללקוחות שלא עמדו בהחזרי הלוואות קודמות, לאנשים שחזרו להם צ'קים או לכאלה שאין להם נתונים מתאימים מבחינת ותק בעבודה, גיל וכדומה. לבסוף, הבנק רשאי לא לאשר את המשכנתא על רקע נתוני נכס מסוימים כגון דירה בקומה גבוהה ללא מעלית צורת רישום חשודה ולא מקובלת וכן הלאה.
כאן המקום לעצור ולהזכיר שמותר לבנק לסרב ולא לאשר לכם משכנתא. הכסף נמצא בבעלות הבנק, הבנק הוא גוף פרטי ומותר לנציגי הבנק להחליט למי לתת או לא לתת את ההלוואה. במילים אחרות, ניהול הסיכונים של הבנק שונה מזה של גופים ממשלתיים או ציבוריים ואף לקוח לא יכול לבוא בטענות למוסד פיננסי שלא מוכן להסתכן עבורו.
כך תתמודדו עם הסירוב
על אף האמור לעיל, סירוב של בנק להלוואת משכנתא לא סותם את הגולל על חלום רכישת הדירה והמעורבות בענף הנדל"ן. בשלב הראשון צריך לבדוק את הרקע לדחייה ולבקש נימוקים מסודרים. אם הדחייה היא בעקבות אחוז מימון או סכום גבוה יותר מאלו שמוכן הבנק להעניק, יש תמיד סיכוי שבנק אחר יאשר את הבקשה. מנגד, דחייה שמגיעה בגלל התנהגות עבר של הלקוח פוגעת בסיכוי כי כל הבנקים מפעילים את אותה מערכת שיקולים. בנוסף, תעודת הזהות הבנקאית של הלקוח ממשיכה איתו לכל גוף פיננסי ועלולה להעמיד בפניו את אותן מגבלות.
מבחינה כרונולוגית, זמן הוא פקטור משמעותי בכל הנוגע להגיש בקשה מחודשת ולקבל אישור למשכנתא. בהרבה מאוד מקרים הבנק מאשר משכנתא ללקוחות שההתנהלות הכלכלית שלהם השתפרה ובמידה והם הצליחו לחסוך קצת כסף, או לפחות לא להעמיק את חריגת היתר בחשבון העובר ושב.
בין השורות אפשר להבין שהדרך הכי טובה לפעול לאחר סירוב למתן משכנתא מהבנק היא לבדוק את הסיבות ולהתנהג בהתאם. אחרי שתבינו את הסיבה לדחייה, תדעו במה אתם צריכים לטפל ומה עליכם לתקן על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה לקבלת ההלוואה בעתיד.
המלצות טכניות להגדלת סיכויי המשכנתא
יש גם כמה המלצות טכניות שבהן אפשר להשתמש על מנת להגדיל את סיכויי ההצלחה במשא ומתן מול הבנק. ראשית, כדאי לנצל כלים אובייקטיביים וחיצוניים כמו מחשבון משכנתא ולהגיע מוכנים לפגישה עם יועצי המשכנתאות.
המחשבון יאפשר לכם להעריך את סכום המשכנתא שאותו ריאלי לדרוש, או את ההחזר החודשי הצפוי בעקבות סכום המשכנתא הרצוי. על מנת לבצע את הבדיקה תצטרכו להזין נתוני ריבית שנתית ואת תקופת ההלוואה לפיהם תרצו לקבל את החישוב. פרטים על נתוני ריבית תוכלו לאסוף מהאינטרנט ואת תקופת ההלוואה תקבעו לפי הצרכים שלכם. החישוב לפי סכום משכנתא והחישוב לפי תשלום חודשי לא מחייבים בשום צורה את הבנק, אך הם יספקו לכם אינדיקציה אמינה לגבי מה שצפוי לכם בפגישה.
שנית, רצוי להיעזר באיש מקצוע שמומחה בתחום המשכנתאות ולבדוק מה בכל זאת ניתן לעשות על מנת להגיש בקשה מסודרת. יכול להיות שאותו איש מקצוע ימליץ לכם לצרף ערב לבקשה העקרונית, להוריד את סכום הבקשה או להחליף את הנכס. פניה לאיש מקצוע אמנם תדרוש מכם הוצאה כספית שנעה בין מאות לאלפי שקלים, אך כדאי להתייחס אליה כהשקעה לטווח ארוך.
לסיכום, אתם לא הראשונים שקיבלו סירוב למשכנתא מהבנק. יש הרבה דברים שאפשר לעשות על מנת למנוע מלכתחילה את עוגמת הנפש, כמו גם בשביל להתמודד עם המהמורה בהצלחה.