רכישת נדל"ן בארה"ב אינה דומה לרכישה שכזו בישראל ומחייבת את המשקיע הישראלי להכיר את תהליך ההשקעה האמריקאי. רועי מרציאנו, שותף מנהל בחברת CITYR המשקיעה בנדל"ן אמריקאי מסביר- אלו הדברים שתהיו חייבים לעשות כשאתם רוכשים נכס בארה"ב:
בדיקת נאותות חיצונית (Due Diligence)- חברה חיצונית שאינה בעלת עניין מבצעת סקר בנכס לגבי איכות המבנה ומצבו הכוללת גם בדיקה של הסביבה העסקית, מצבת השוכרים וביצועי הנכס בשנים שעברו. הבדיקה מספקת מידע כולל על הנכס ועל סביבתו ומאפשרת למשקיע לקבל את כל הרקע הנחוץ לו לצורך ההחלטה האם להיכנס לעסקה או לא.
בדיקה ומימון של בנק משכנתאות אמריקאי- הבנק שואף למזער סיכון והוא מריץ בדיקה פיננסים קפדנית הכוללת דוח שמאות. אנחנו נהנים מהבדיקה וגם משותף פיננסי איתן.
העברת הכספים דרך חשבון נאמנות- ניהול החשבון ע”י עו”ד אמריקאי המוסמך מטעם המדינה, שאף מבטחת את החשבון (קיים רק בארצות הברית). אין להעביר את הכסף באמצעות מתווכים, אלא באמצעות חשבון בנק מפוקח.
Title Insurance- חברה חיצונית שמאפשרת העברת כספים למוכר רק לאחר בדיקה רגולטורית של רישום תקין של הנכס והעדר שיעבוד או תביעות. בסיום- רישום בטאבו.
דוחות ביצועים- חברת ניהול מקצועית מעבירה דוחות המפרטים את מצב הנכס, הוצאות, הכנסות, השכרות, תקלות ותיקונים ועוד. בדרך כלל הדוחות מועברים למשקיעים בכל רבעון.
חברת ניהול אמריקאית- נציגות מקומית בארצות הברית שמטפלת בנכס ומכירה את הסביבה והתרבות העסקית.
הגשת דוחות מס- ליווי צמוד עד להגשת דוחות המס לרשויות בארצות הברית. קבלת דוח K1 ודיווח לרשויות המס האמריקאיות הם אחד מהדברים החשובים שיש להכיר לפני הכניסה להשקעה. ההמלצה הרווחת היא התייעצות עם חברת רו"ח שמכירה את המיסוי האמריקאי לפני הכניסה להשקעה, תוך כדי חיי ההשקעה ובעת המכירה.
חשוב לבדוק שכל התנאים הללו מתקיימים, מפני שחסרונו של כל אחד מהם עלול לסכן את כספנו.
ההצעה ששקלת עומדת בכל התנאים? עכשיו אפשר לבחון את התשואה המצופה ותמיד לזכור- את הכסף סופרים במדרגות.