תל אביב מהערים היקרות בעולם, אבל למה?

איך ומדוע התמקמה תל אביב בין חמשת הערים היקרות בעולם? מומחה נדל"ן: אם נבחן רק את פרמטר הנדל"ן תל אביב במקום ראשון או שני.

שמעון כהן - ערוץ 7 , ו' בכסלו תשפ"א

תל אביב
תל אביב
צילום: אייסטוק

האקונומיסט בחן את השפעות הקורונה על סוגיות כלכליות שונות, ובין השאר קבע כי במדד הנדל"ן תל אביב היא אחת מחמש הערים היקרות בעולם. מה גרם למיקום הגבוה הזה? על כך שוחחנו עם ניר שמול, מנכ"ל חברת הנדלן 'שניר'.

שמול מציין כי התרומה המשמעותית למיקומה הגבוה של תל אביב הוא נושא הנדל"ן שעולה משנה לשנה בקצב של בין 6 ל-8 אחוזים שנתית, ובנוסף "אם מסתכלים על היחלשות הדולר והתחזקות היורו מגיעים להתייקרות משמעותית של מחירי הדירות בתל אביב, ואם מתרגמים אותם לשער דולר נמוך אז בהשוואה לנדל"ן בעולם הנדל"ן בתל אביב הוא בין היקרים ביותר".

לדבריו לו היינו בוחנים רק את מחירי הנדל"ן ללא קשר לפרמטרים כלכליים נוספים היינו מגלים שתל אביב ממוקמת במקום הראשון או השני ברמת היוקר. "הם בודקים 130 סחורות ושירותים בענפים שונים כמו מסעדות בתי מלון ועוד. אם היו בודקים רק נדל"ן תל אביב הייתה במקום הראשון או השני מבחינת יוקר המחירים. השפעת הנד"לן דרמטית כל כך כשהדולר חלש. כשהשקל חזק אז בהשוואה למדינות אחרות בעולם זה מביא לגל התייקרויות גבוה".

שמול מדגיש בדבריו כי הבדיקה לא נעשתה כסיכום שנתי אלא תוך כדי משבר הקורונה והמשמעות היא רמת עדכון גבוהה למתרחש ממש כעת. "למרות הקורונה, למרות היחלשות הכלכלה בישראל ובעולם עדיין תל אביב מחמש הערים היקרות בעולם. מצד אחד זו תעודת כבוד למדינת ישראל, אבל זה אומר הרבה על היכולת של הצעירים לרכוש דירות כי המשכורות לא עולות בשיעור של התייקרות העיר, 6-8 אחוז".

ומה באשר להנגשת הפריפרייה, נושא מדובר כל כך, האם הנגשה כזו לא הובילה לבחירת הצעירים בחיים זולים יותר מחוץ לתל אביב? "הבעיה היא שהמחירים מתייקרים גם באזורים האלה ולא רק בתל אביב. אם בתל אביב מדובר ב6-8 אחוזים בשנה, בשאר הערים המחירים עלו ב-2-3 אחוזים. מגמת ההתייקרויות לא פוסחת על ערים אחרות כולל הפריפרייה ומה שקובע הוא ההיצע מול הביקוש. בישראל נולדים כמאתיים אלף תינוקות בשנה, נפטרים כחמישים אלף ונבנות רק 48 או 47 אלף דירות. שיקלול כל הנתונים הללו מביא למסקנה שאין יכולת להוריד את המחירים כי הביקוש הרבה יותר גבוה".

מוסיף שמול ומציין נתון נוסף שפורסם באחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולפיו ברבעון האחרון עלה היקף מכירות הנדל"ן ב-19 אחוזים לעומת הרבעון בשנה שעברה למרות האבטלה, החל"ת, הסגרים והקורונה. המסקנה היא שאין בישראל די דירות והתוצאה היא עליית מחירים משמעותית.

עוד מזכיר שמול כי גם מיזם מחיר למשתכן איננו עוד. עם זאת הוא מביע תקווה ששובו של ליצמן לכהונת שר השיכון תחזיר אתו גם את התכנית לשיכון מחוסרי דיור.

האם לממשלה יש אינטרס להוריד מחירים ולהוסיף בנייה? שמול כלל אינו בטוח שלרצונה ושאיפתה של הממשלה יש השלכות של ממש על הסוגיה. הוא מזכיר את מאמציו של משה כחלון להוריד מחירים ולשם כך דרש גם את משרד האוצר וגם את משרד השיכון, ועם זאת בתקופתו המחירים עלו ב-17 אחוזים. "הרצון של הפוליטיקאים לא משחק תפקיד. כמובן שהמדינה זקוקה לכסף, בעיקר במשבר הקורונה, והנדל"ן הוא אחד הקטרים המשמעותיים ביותר להכנסת כסף למדינה, ולכן ענף הנדל"ן הוגדר לאורך כל משבר הקורונה כענף חיוני. לא רצו לפגוע בו כמו שלא רצו לפגוע בבתי חולים בצבא ובמשטרה. יש היום 600-700 מיליארד שקלים משכנתאות שאנשים לקחו על הדירות שקנו, וסדר גודל של עוד 500-600 מיליארד כספים שאנשים לקחו הלוואות מהבנקים. אם היו פוגעים בענף הנדל"ן המדינה לא הייתה עוברת את משבר הקורונה. לכן העסק המשיך כרגיל".

"אין ספק שלאורך זמן המדינה תצטרך להוריד את מחירי הדיור. זוגות צעירים לא יוכלו לקנות דירות. מצד שני ברור שאם צריך עוד כסף לבתי חולים ולרווחה המדינה צריכה להביא כסף והדרך היחידה היא באמצעות הנדל"ן, כי מי שקונה דירה זה לא רק רכישת הדירה אלא קניית כסף מהבנק, קניית מוצרי חשמל, ריהוט ועוד וכל אלה משפיעים על כל השוק".

וגם בניה לבדה לא תוכל לתת מענה שכן בניה ללא תשתיות לא תיתן מענה לצורך הקיים. "צריך מערכת של תחבורה, כבישים ורכבות מהירות. אם הייתה רכבת מהירה של 300 קמ"ש, כמו ביפן, והיה לוקח מבאר שבע, אילת או קרית שמונה לתל אביב בפחות משעה אנשים היו יכולים לחזור למשפחות בערב ואין ספק שהיו מרוויחים יותר כי בפועל המשכורות באזור המרכז גבוהות יותר מאשר באזורי הצפון והדרום".

עוד הוא מציין כי מערכת תחבורה ציבורית יעילה תוכל להביא להוזלה משמעותית של מחירי הדיור בכך שקבלנים לא יחויבו בבניית חניה תת קרקעית לכל יחידת דיור, מה שמעלה את מחירי הדיור במאה עד מאתיים אלף שקלים לדירה.