יוס מאירוביץ
יוס מאירוביץצילום: דוברות

השבוע הודיע בנק ישראל כי הוא עתיד לקבל החלטה שתאפשר לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא במסלול הפריים. מדובר בהחלטה משמעותית, מפני שבעשור האחרון הוגבל מסלול הפריים לשליש מהמשכנתא בלבד. אם כך, מדוע שוק המשכנתאות כל כך סוער בעקבות ההודעה הזאת?

מסלול ריבית הפריים במשכנתא הוא מסלול שבו הריביות נקבעות על פי ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. ריבית בנק ישראל היא ריבית שנקבעת פעם בחודש וחצי על פי המצב הכלכלי במשק. כשאנו לוקחים משכנתא הבנקים יכולים להציע ריבית נמוכה מריבית הפריים או גבוהה ממנה, אך העוגן נשאר ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.

המשמעות היא שכאשר ריבית בנק ישראל עולה, גם הריבית של המשכנתא שתלויה בה עולה, וכאשר ריבית בנק ישראל יורדת, גם הריבית במשכנתא יורדת בהתאם.

כיום ריבית בנק ישראל היא אפסית, ועומדת על 0.1%. בצירוף של 1.5% יוצא שהבסיס של ריבית הפריים היא 1.6%, ועל סמך הריבית הזו הבנקים מחליטים מה גובה הריבית שהם נותנים ללקוח. במצב הנתון מדובר בריביות נמוכות, ולכן לכאורה משתלם לקחת כמה שיותר מהמשכנתא במסלול הזה.

לצד היתרון הנוכחי, ריבית הפריים טומנת בחובה גם סיכון גבוה – השינוי אחת לחודש יכול לגרור מצב שבו בכל חודש הריבית משתנה ואיתה גם ההחזר החודשי. בגלל הסיכון הזה בנק ישראל החליט להגביל את מסלול הפריים לשליש מסך המשכנתא, וכך לצמצם את החשש שלקוחות לא יעמדו בהחזר המשכנתא שלהם.

כעת בנק ישראל כנראה יצמצם את המגבלה, ויאפשר לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא בפריים. היתרון שבהחלטה ברור - ניתן יהיה לקחת חלק גדול יותר מהמשכנתא בריבית נמוכה יחסית. מצד שני, יש בכך גם מורכבות שיש לקחת בחשבון בעת לקיחת המשכנתאות או מיחזור שלהן:

הסיכון של השינויים בריבית הפריים נשאר, ואם שני שליש מהמשכנתא יתבססו על ריבית הפריים עלול להיווצר מצב בעתיד שבו הריבית תעלה ואיתה גם החזרי המשכנתא. כנראה שבשנה-שנתיים הקרובות ריבית הפריים לא תעלה, אך משכנתא היא ריצה לטווח ארוך, ויש לקחת בחשבון סיכונים עתידיים. כך למשל, לפני 15 שנים ריבית הפריים עמדה על 7%, ובטווח של שנים בהחלט עלול להיות מצב שבו הריבית תקפוץ. הבנקים לא פראיירים.

סביר מאוד להניח שבניגוד למצב הנוכחי, שבו ריביות הפריים שמקבלים לקוחות עומדות על בערך 1%, הבנקים יחליטו להעלות את מרווחי ריבית הפריים כדי להרוויח מהמשכנתא. במצב כזה ייתכן שהפער בין ריבית הפריים לריביות הקבועות יצטמצם, ואולי יהיה עדיף לקחת ריבית קבועה שבה אין סיכון כמו בפריים. בנק ישראל יכול לקבל החלטה שהוא מאפשר עד שני שלישים מהמשכנתא בפריים, אך הבנקים יכולים לקבל החלטה פנימית שהם לא מאפשרים זאת.

אז מה בפועל?

כרגע צריך לחכות להחלטה הסופית של בנק ישראל, ולקרוא בה גם את כל האותיות הקטנות. לאחר מכן יש לראות גם כיצד יגיבו הבנקים.

כמו שזה נראה כרגע, ישתלם למחזר משכנתאות ולהגדיל בהן את החלק של הפריים, אבל יש לעשות זאת בזהירות רבה, כדי להימנע מהסיכונים שעלולים לצוץ. גם בלקיחת משכנתאות חדשות יש לתכנן את המשכנתא כדי שתהיה זולה מצד אחד, אבל בטוחה מצד שני. כדי לעשות זאת בצורה הנכונה והבטוחה מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות, שיודע לראות את התמונה המלאה, ולהתאים את המשכנתא הנכונה לכל אחד מלקוחותיו.

יוס מאירוביץ הוא יועץ משכנתאות