טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגורים
טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגוריםצילום: ראובן בן חיים

"ביתי הוא מבצרי", כך אומר המשפט הידוע, ומאז פרוץ מגפת הקורונה הוא מקבל משנה תוקף. השבועות הארוכים שבהם משפחות שלמות נאלצות לבלות בין ארבעת כותלי הבית גרמו לחלקם הרהורי כפירה, האם אכן מדובר במבצר שבו הם חפצים לחיות את שארית חייהם. אם עד לפני עשרה חודשים, בקרב דור ה־Y הבית תפקד אצל מי יותר ומי פחות כמקום לינה המשמש בעיקר כבסיס ליציאה, הרי שבעקבות הסגרים החוזרים ונשנים וההגבלות המשוואה התהפכה והבית חזר לייעודו המקורי כמקור ביטחון וכוח.

הבית הפך צר מלהכיל

עד לא מזמן משפחות צעירות היו מסתפקות בדירות קטנות יותר, מתוך מחשבה שממילא הילדים נמצאים במסגרות חינוכיות עד שעות אחר הצהריים ובשבתות וחגים נוסעים להורים, למשפחה ולחברים. אולם החודשים האחרונים הצריכו הסתגלות למציאות חדשה, שבה מימדי הדירה הפכו להיות צרים מלהכיל. זוגות רבים נאלצו לחשב מסלול מחדש ולחפש דירה מרווחת ומתאימה יותר.

כך קרה אצל בני הזוג יראת ויהונתן טוכפלד ממודיעין. בני הזוג חשו כי בשלה השעה להרחיב ולשדרג את ביתם, ובקרוב הם צפויים לעבור להתגורר בפרויקט 'בצוותא' בעיר חריש. "בגלל הקורונה החלטנו לעבור לגור בדירה עם גינה גדולה במחיר שיכולנו להרשות לעצמנו. כך שאם בעתיד יהיו סגרים נוספים, יהיה לילדים מרחב", מספרת יראת טוכפלד. "מהבדיקה שעשינו לפני הרכישה, השכונה היא צעירה עם אנשים בעיקר בגילנו והרבה דתיים לאומיים, כמונו. אנשים מגיעים לחריש בעיקר בשביל להתחבר לקהילתיות. לא קהילתיות קשוחה כמו ביישובים, אלא עם תחושה של להיות חלק, לדעת שיש אנשים כמוך וישנה אווירה טובה". טוכפלד מסבירה מה קסם לה ולבן זוגה במעבר לפרויקט החדש. "אנשים שדיברנו איתם מגיעים לשכונה בקטע טוב. הם יודעים שזאת שכונה שיתופית עם אווירה קצת אחרת. קנינו דירה גדולה ורחבת ידיים שבמקומות אחרים במרכז הארץ לא היינו יכולים להרשות לעצמנו. שנינו עובדים מהבית, והבנו שבשביל עוד 20 דקות נסיעה שווה לנו לחסוך במחיר הדירה ביחס למרכז הארץ ובמקביל להרוויח את הקהילתיות ואת הבית שאנחנו חולמים עליו".

גם משפחת נטף מחדרה מתכננת בקרוב לעבור להתגורר בפרויקט. "אשתי מאוד אהבה את הקונספט השיתופי של שכונת 'בצוותא'", מגלה עדי נטף, "יש כאן משהו מאוד מיוחד, שכולם נכנסים ביחד להתגורר בשכונה. יהיו לנו שם גני שעשועים, מוסדות חינוך והכול ביחד. זה משהו חדש ורצינו לנסות אותו. לפני הקורונה היו מפגשי היכרות וגיבוש בין רוכשי הדירות בשכונה, אבל אנחנו עם שלושה ילדים קטנים בבית, אז פחות הסתדר לנו להגיע. בתור עצמאי שעובד כיועץ משכנתאות, יוצא לי לעודד הרבה אנשים, בעיקר זוגות צעירים, לקנות בפרויקט כי אני מאמין במה שעומד להיות בשכונה. קהילה חדשה שהולכים לבנות אותה מאפס, זה אחלה מקום עם אחלה מחיר".

משפחות טוכפלד ונטף מכוונות בדבריהן לשכונת 'בצוותא' בעיר חריש, שהיא השכונה השיתופית הראשונה בישראל. השכונה תוכננה על פי תפיסת מגורים ייחודית המשלבת מגורים בסטנדרט גבוה עם חיי קהילה משותפים, ותאפשר לתושביה חיי קהילה עשירים. בין היתר נבנים בשכונה מרכז מצוינות והעשרה, חללי עבודה עם שירותים כמו עמדות עבודה, אינטרנט אלחוטי, מטבחון ועוד, חלל אירועים שיתופי לעריכת ימי הולדת, בר מצווה ועוד וגינה שיתופית. כמו כן במרכז המסחרי של השכונה נבנית חנות שיתופית ראשונה שבה יוכלו תושבי השכונה להחליף מוצרים ולהעמיד לרשות השכנים כלי עבודה וגינון, ציוד קמפינג ועוד.

"השיתופיות מעניקה לשכונה כמה יתרונות, כשהעיקרי שבהם הוא ללכד את הקהילה מהיום הראשון. כשבונים שכונה חדשה, חשוב ליצור קהילה חזקה ותומכת וכך עשינו", מסבירה טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגורים הבונה את 'בצוותא'. "אנחנו מטמיעים את חזון השיתופיות בקרב רוכשי הדירות עוד טרם האכלוס. בתקופת טרום הקורונה קיימנו מסיבות שיתופיות לתושבים. יותר מ־600 תושבי חריש ורוכשים משכונת בצוותא הגיעו למרכז המבקרים שלנו בחריש וחגגו את תחילת 2020. עוד קודם לכן ערכנו מסיבות קיץ בשכונה בהשתתפות יותר מ־500 תושבים, קיימנו פעילויות שיתופיות בזום עם ולטובת הרוכשים ועוד. אין ספק שהחודשים האחרונים הבהירו לכולם את החשיבות של יצירת סביבות מגורים עירוניות שיש בהן שיתוף. מגמת הקהילתיות והשיתופיות התחזקה מאוד בזמן הקורונה, והציבור מחפש להיות חלק מקהילה, לחלוק, לשתף ולהרגיש שייכות. הבצוותא הפך לערך חשוב".

שכונה שיתופית זה בעצם סוג של קיבוץ. לא עבר זמנו? אנשים לא מחפשים את הלבד שלהם, בוודאי בעיר?

"להפך, תחושת השיתופיות והצורך בקהילתיות התחדדו מאוד בתקופת הקורונה", היא דוחה את הנחת היסוד. "אנחנו בחברה זיהינו כבר לפני שלוש שנים את הצורך של האנשים ליצור לעצמם צורת חיים שיש בה קרבה וחיבור עמוק יותר עם האנשים שגרים סביבם. הבנו שאנשים רוצים להכיר באמת את השכנים שלהם, רוצים להיות איתם בקשר, ליצור איתם משהו יחד. מצד שני, בשכונת 'בצוותא' כל משפחה עובדת ודואגת לביתה, אין כאן את המאפיינים שהיו בקיבוץ מבחינת ייצור משותף והכנסה משותפת", היא מחדדת. כהן מציינת כי משבר הקורונה רק הגביר בקרב התושבים והרוכשים את הרצון לתחושת הביחד. "הסגרים בבתים חידדו אצל כולם את החשיבות של יצירת קשרים בינאישיים וקשר חם עם הקהילה. אנחנו שומעים זאת במפורש מהלקוחות שלנו במשרדי המכירות. ככל שיתאפשר ברקע המגבלות, נמשיך לקיים פעילויות שיתופיות בשכונה במטרה לקרב בין התושבים ולעודד אצלם את הקהילתיות כבר בשלבים הראשונים".

המודל של שכונת 'בצוותא' בחריש ייחודי גם בכך שהיא נבנית במודל 'תכנן ובנה' הראשון בישראל, ולפיו יזם אחד אחראי על בנייתה של כל השכונה, כולל מבני מגורים, מבני ציבור, תשתיות, אזורי מסחר, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים ועוד. השכונה כוללת 1,519 דירות דיור ב־86 בניינים, שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן ילדים, מרכז מסחרי, מתנ"ס, אולם ספורט ומגרש ספורט משולב. חברת שפיר בונה את השכונה וכך מתאפשר לה להעניק ערך ייחודי לתושבים, בניגוד לשכונות אחרות שבהן יש ריבוי יזמים שבונים פרויקטים שונים בשכונה וכל אחד מהם מנסה לצקת תוכן בפרויקט שלו בלבד. "ההבדל בין שיטה זו לבניית שכונה רגילה הוא שבשיטה הרגילה הרשות המקומית היא זו שאחראית על פיתוח התשתיות מסביב, וזה גורם לרוב לחוסר סנכרון. למשל, יזם יכול להשלים את בניית הפרויקט שלו אבל המדרכה או גן הילדים הסמוך עדיין לא מוכנים. לשכונת בצוותא אחראי גורם אחד - היזם. זו גם הסיבה שיש סנכרון מלא לכל הבנייה בשכונה, מגני הילדים דרך בנייני המגורים ועד לתאורת הרחוב. היתרון הוא שהתוכן בא לידי ביטוי כבר בתהליך התכנון של השכונה. חשבנו על כל הדברים שיספקו לתושביה את חוויית המגורים השלמה".

למרות הטלטלות הרבות שידעה בדרך להיותה עיר ואם בישראל, בשנים האחרונות חריש היא מהערים המתפתחות ביותר בישראל. מדובר בעיר החדשה השנייה שנבנתה בישראל בשני העשורים האחרונים אחרי מודיעין. בהיותה עיר חדשה, הפכה חריש לפתרון יוצא דופן בישראל לזוגות צעירים ולמשפחות שמחפשות דיור איכותי, בקרבה ובנגישות למרכז הארץ ובמחיר בר השגה. העיר מתפתחת בקצב חסר תקדים שלא נראה כמותו בישראל. מדי שנה אמורים להצטרף אליה כ־10,000 תושבים חדשים, כך שתוך עשור עתידה אוכלוסיית העיר להגיע לכ־100,000 תושבים. "העיר כולה מאופיינת בקהילתיות חזקה וזה מתקשר לקונספט הייחודי שלנו", מוסיפה כהן.

דתיים לאומיים וחילונים שגרים יחד באותה שכונה, זה הולך?

"בהחלט כן, כשכל אחד מכבד ומתחשב בצורכי השני אז אפשר לנהל קהילתיות מצוינת עם ערך מוסף. אנשים באים לגור בקהילה המעורבת בגלל שהם לא רוצים את הקיטוב הכיתתי שקיים בחברה הישראלית אלא רוצים דווקא את ההבנה וההכלה, לא כסיסמאות אלא כדרך חיים".

חוששים מעליית מחירים צפויה

לא סוד הוא שהקורונה השפיעה מאוד על הביטחון האישי של כל אזרחי מדינת ישראל, חוסר הוודאות הכלכלית והבריאותית ערער את הציבור, וכתוצאה מכך גם שוק הנדל"ן ספג זעזוע לא קטן. "בתחילת המשבר היה חוסר ודאות מאוד גדול, המצב גרם לכך שמשך ביצוע העסקאות התארך וכך גם קבלת ההחלטות", נזכרת כהן. "אלא שכבר היום אנו רואים שוק שמתאושש. אנשים חוזרים בהמוניהם למשרדי המכירות ודווקא מעדיפים לסגור עסקאות עכשיו מהחשש שבטווח הרחוק המחירים יעלו. קברניטי המדינה נדרשים כעת לסייע לענף להחזיר את הקונים - כדי לסייע לקבלנים להמשיך לבנות ולהגדיל את מלאי הדירות. הממשלה צריכה לבצע חשיבה על עזרה לזוגות לרכוש דירות, בין אם בדרך של שותפות בדירה שבה המדינה מממנת לזוגות צעירים את ההון העצמי ונרשמת כשותפה לדירה בגובה הזה, ובין אם במענקים והטבות לזוגות הצעירים שיאפשרו להם להגיע לדירה, בוודאי בתקופה כזאת של חוסר ודאות כלכלית ברוב משקי הבית בישראל".

אליבא דכהן, האתגר הגדול ביותר בתקופת משבר הקורונה הוא חוסר הוודאות. "אומנם ענף הנדל"ן הוחרג והוגדר כענף חיוני, מה שאִפשר את המשך הבנייה, אך הנחיות משרד הבריאות והדרישה לריחוק חברתי יחד עם המשבר הכלכלי שפקד את ישראל גרמו לאי ודאות גדולה וזה חייב אותנו לגמישות מחשבתית, לחשוב מחוץ לקופסה ולהפגין יצירתיות", היא מסבירה. "בתקופה של חוסר ודאות כל כך מטלטלת במשק, יש צורך להמציא את עצמך מחדש כמעט בכל יום, לקרוא את המפה ולהגיב מהר. כך עשינו בחברה. דאגנו לשדרג את כל האמצעים הדיגיטליים שלנו, התאמנו הטבות ומבצעים לרוח התקופה, דאגנו למתן שירות מהיר לרוכשים שהיו מודאגים. תגובה מהירה והסתגלות זריזה למצב החדש העניקו לרוכשים ולמתעניינים ביטחון שכל כך חשוב בתקופה כזאת".

על פי הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב־2.5 אחוזים, זאת עוד לפני השקלול המלא של משבר הקורונה, היות שהמשבר נותן את אותותיו גם במספר התחלות הבנייה בישראל שנמצא בירידה, מה שמביא למחסור עצום בדירות עתידיות ברמה הארצית. "יחד עם זאת, הביקושים לדירות לא יורדים ואפילו עולים – בשל הגידול הדמוגרפי המהיר שצפוי להכפיל את אוכלוסיית ישראל בעשורים הקרובים, זוגות צעירים שמתחתנים זקוקים למקום לגור בו, ובכלל התרבות הישראלית מכוונת לרכישת דירות. כל זאת בחישוב פשוט מגדיל את הביקוש, ואם ההיצע לא יגדל בהתאם התוצאה היא ברורה - עליית מחירים".

כך גם בנתונים של חברת שפיר לשנת 2020 שנמצאת בימים אלו בסיומה, לא נרשמה בתקופה זו ירידה במחירי הדירות, ובמקביל נרשמו ביקושים גבוהים לדירות בפרויקטים של החברה ברחבי הארץ. "מספר חודשים אחרי פרוץ משבר הקורונה הרוכשים הבינו שהקורונה כאן והיא לא צפויה לעבור בקרוב, ולכן הם הסירו אותה ממכלול השיקולים של רכישת דירה וחזרו לשוק. אנחנו בחברה התאמנו את השיווק שלנו לתקופת הקורונה. אנחנו מציעים הטבות אטרקטיביות לרוכשים וצופים כי בשנה הבאה נקטוף את הפירות", אומרת כהן.

מה צופן העתיד לענף הנדל"ן בישראל?

"בישראל תמיד יהיה ביקוש לדירות בשל כל הגורמים שציינתי לעיל", היא קובעת. "עם המשך מתן החיסונים לקורונה לתושבי הארץ, אנחנו מקווים כי הקורונה תעזוב אותנו בחודשים הקרובים ונחזור לשגרה ככל האפשר. שוק הנדל"ן ימשיך להיות הקטר שמניע את גלגלי המשק הישראלי, בניית דירות תמיד תהיה צורך לאומי ומקבלי ההחלטות בישראל בוודאי מבינים זאת. עם המשך החזרה לשגרה יגדל לדעתי מספר רכישות הדירות הן למטרות מגורים והן לצורכי השקעה. המהלכים של המדינה מעודדים זאת - הן בהפחתת מס הרכישה שביצעה הממשלה ביולי, המהלך של בנק ישראל להקלה במשכנתאות ותוכנית המענקים של ליצמן בפריפריה. החודשים האחרונים היו חודשי שיא במכירות דירות בישראל ואני מעריכה שהמגמה עוד תימשך במהלך 2021".

על אף היציבות בענף הנדל"ן, עדיין יש משפחות רבות בישראל שמתקשות לעמוד במחירים הגבוהים של הדירות ונאלצות להתגורר בשכירות במשך שנים רבות. באמתחתה של כהן הצעה פשוטה להורדת מחירי הדירות, המופנית כלפי מדינת ישראל. "שיעור ראשון בכלכלה אומר שאם הביקוש גדול מההיצע, המחירים עולים. ביקוש כאמור יש הרבה, מה שחסר זה ההיצע. המדינה צריכה לדאוג להוספת מספיק דירות חדשות למלאי הדירות הארצי כדי שיספיקו לענות על הביקושים – אם זה בעידוד התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, בהפשרה ושיווק קרקעות מדינה לבנייה חדשה, וכמובן בייעול וקיצור משכי הזמן של תהליכי הרישוי והתכנון שצפויים להגביר את הבנייה ולהזרים יחידות דיור לשוק. התוכנית האסטרטגית של המדינה לשנת 2040 מדברת על אוכלוסייה של 15 מיליון איש שיצטרכו קורת גג, ולכן המדינה צריכה להיערך כבר עכשיו ולנקוט בצעדים מהותיים להגדלת ההיצע".

ההכרזה האחרונה של בנק ישראל על הסרת המגבלות על מסלולי משכנתא בריבית פריים ללא ספק טלטלה של שוק הנדל"ן. האם אנשים מזדרזים לקחת משכנתא ולרכוש דירה, או שהם מעדיפים לשבת על הגדר ולראות מה צפוי לקרות?

"נכון לעכשיו המהלך של בנק ישראל עדיין לא נכנס לתוקף, אבל לכשייכנס אני בהחלט סבורה שהוא ידרבן אנשים לקחת משכנתאות חדשות בגין רכישת דירות חדשות, וכן יזרז משפרי דיור שמתלבטים למחזר את המשכנתא שלהם ולבצע את הרכישה של הדירה החדשה שהם תמיד רצו. הסרת המגבלה על מסלולי משכנתא בריבית פריים היא דרמה של ממש בענף. בנק ישראל הבין שבתקופה של אי ודאות כלכלית עליו לשחרר מעט את ההגבלות על הלווים ולאפשר להם לקחת משכנתא במסלולים אטרקטיביים יותר, ואם נחבר זאת לביקושים הגבוהים שממילא קיימים, המהלך צפוי להגביר אף יותר את קצב הרכישות".