יום חתימת החוזה על שכירות דירה הוא יום שמח עבור כל הצדדים. המשכיר, שרואה בעיני רוחו את הקצבה החודשית נכנסת לחשבונו, מכבד את הזוג הצעיר בכוס קפה ועוגיות, והזוג הצעיר מתרגש לקראת התחלה חדשה במקום חדש. החוזה חתום ומוסכם על שני הצדדים, כך שלא צפויות בעיות במהלך התקופה המסוכמת. אפילו, נכתב שם סעיף מיוחד לגבי תיקונים שידרשו במושכר במשך הזמן.
נו, את ההמשך אתם ודאי כבר מדמיינים לבד. המזגן מתקלקל ובעל הבית מבטיח כבר חצי שנה שמחר יבוא לתקן, או שהגג נוזל ובעל הבית טוען – ובצדק – שהאחריות לתיקון מוטלת על ועד הבית. כיצד השוכר צריך לנהוג במצבים כאלה על פי ההלכה, ואילו אפשרויות יש לו להגן על זכויותיו?
לפני שנשיב, נקדים ונאמר שהטוב ביותר הוא לחתום על חוזה שמסדיר את הדברים באופן מפורש וברור (ראו למשל חוזה שכירות על פי ההלכה והחוק באתר דין תורה – כאן). במקרה שהדברים לא הוגדרו, הנה מדריך קצר.
תיקון וקיזוז
נתחיל במקרה בו אכן האחריות מוטלת על המשכיר, על פי מה שסוכם בחוזה. במצב כזה, עלינו להבחין בין בעל בית שמשתהה בביצוע התיקון יתר על המידה, לבין שוכר שקופץ ומזמין בעל מקצוע על דעת עצמו מבלי להותיר למשכיר די זמן לתיקון ומבלי להתייעץ עמו.
נעמוד על המקור להבדל בין שני המצבים, על פי ההלכה. בהלכה קיים מושג, רחב מאוד בהיקפו ובסוגיות בהן הוא רלוונטי, הנקרא 'דין נהנה'. במקור [בבא מציעא קא,א], עוסקת הגמרא באדם שנטע בשדה חבירו בלי רשותו, ומחדשת שהיות ואותו נוטע גרם לעלית ערך של הנכס, על בעל הנכס לשלם לו על כך. מזה אנו יכולים ללמוד, שגם אם השוכר הזמין בעל מקצוע בלא ידיעת בעל הבית, על כל פנים מגיע לו תשלום על כך שהשביח לו את ביתו.
ברם, אין זו הדרך המומלצת. באופן כזה, חיוב ההשתתפות של בעל הבית יהיה נמוך במיוחד, ויעמוד רק על סך התועלת הכספית המינימאלית שנגרמה למשכיר. למשל, אם המשכיר יכול היה לבצע את התיקון במו ידיו יקבל השוכר החזר רק על עלות החומרים ותו לא.
לעומת זאת, אם יעדכן מראש השוכר את המשכיר, ויקבל את רשותו המפורשת או במקרה בו בעל הבית יסרב לתקן תוך זמן סביר, תוטל על בעל הבית השתתפות מלאה, בכפוף למחיר סביר של בעל מקצוע בשוק. ההסבר לכך, שהמקבל רשות מוצא מכלל 'דין נהנה' המינימלי, וחובת התשלומים שלו לשוכר היא מלאה, כמו אדם ששוכר פועל למלאכתו.
במקרה של בעל בית עקשן, המסרב לשלם בשלל טענות, מתיר המאירי [בית הבחירה, בבא מציעא קא,א] לנכות את סכום התיקון מדמי השכירות החדשיים: "אם תקן שוכר מעצמו מנכה לו מן השכירות". זו עצה שתעזור אמנם לאלו שלא העבירו למשכיר מראש שיקים דחויים, אלו שעשו זאת נמצאים בבעיה יותר חמורה.
הפחתת דמי השכירות בגלל תקלה
בעולם השכירות ייתכנו מצבים, בהם לא בעל הבית ולא השוכר מחויבים לתקן את הנזק. דוגמה קלאסית לדבר, היא תיקונים המוטלים על ועד הבית או על הרשות המקומית, אשר נמנעים מלמלא את תפקידם.
השאלה במקרה כזה, היא האם יוכל השוכר להפחית מדמי השכירות, שהרי ערך הדירה ירד. בנקודה הזאת יש בראשונים שתי אסכולות שונות. יש מהראשונים [רמב"ן, ב"מ קג ע"א] שסברו שהשוכר לא מחויב לשלם על סחורה שהוא לא מקבל, ואפילו אם כבר שילם את המחיר המלא, זכותו לתבוע חזרה את ההפרש שבין בית במצב תקין לבית פגום. דעה שניה, זו של ר' שמשון בן אברהם [מבעלי התוספות, דבריו הובאו בתשובות מימוניות, משפטים סי' כז], גורסת כי המחויבות למה שנחתם בחוזה היא מוחלטת, וההגדרה בחוזה היא שבעל הבית התחייב לתת לו את הדירה הספציפית הזו כמות שהיא ולא דירה בטיב מסוים.
הלכה למעשה, הסכימו הפוסקים שהשוכר לא מחויב להמשיך ולשלם כמחיר המקורי, אמנם לא ברור אם בידו גם להוציא מבעל הבית שכר דירה מלא ששילם אחרי שאירע הנזק. שאלות מן הסוג הזה צריכות להיות מוכרעות בבית הדין, ומומלץ לצדדים להתפשר ביניהם ולהימנע מהפסדים ואי נעימויות מיותרים.
מדריך מלא למשכיר והשוכר שעוסק בסוגיות רבות נוספות מאת הרב אהרון פלדמן, ניתן לראות כאן.