השמיים הם לא הגבול

משפחת חיים משפחה ירושלמית שורשית, הקימה את חברת טעמן שייבאה בעצמה שמן זית איכותי מארץ הזית ספרד, מה שהלך והתרחב לימים לייבוא של סל מוצרים מגוון ואיכותי ממקומות נוספים ברחבי העולם.

כיום חברת טעמן מספקת מגוון מוצרי מזון בכשרות גבוהה לכ־1,500 חנויות ברחבי הארץ, מדן ועד אילת, כמו גם בקהילות יהודיות במקומות שונים בעולם. קהל היעד המרכזי של החברה הוא הציבור הדתי והחרדי. "הייחוד שלנו הוא איכות גבוהה בכשרות טובה, לכן השוק הטבעי שלנו הוא בריכוזי אוכלוסייה דתית־חרדית", מסביר שלום חיים, בעלים ויו"ר חברת טעמן שיווק מזון.

דרך העיניים של הרוכש

בשנת 2006 החליט שלום חיים להקים את חברת הבת טעמן נדל"ן העוסקת בייזום פרויקטים למגורים ולמסחר. מאז, רוב זמנו ומרצו מוקדש לתחום הנדל"ן. "כשאתה עושה אותו דבר יותר מדי זמן נוצרת שחיקה והגיע הזמן לעשות משהו חדש", הוא מנמק את המהלך המפתיע. "בתור ירושלמים שורשיים התחלנו להיכנס לשוק הנדל"ן בפרויקטים קטנים דווקא באזור ירושלים, ובערי הלווין סביב לה. מאז, למרות שהתרחבנו, בנינו ואנחנו עדיין בונים בירושלים עצמה לצד פרויקטים בצור הדסה, מודיעין, בית שמש ומעלה אדומים. אנחנו מכירים את האוכלוסייה. זה המגרש הביתי והטבעי שלנו. פה אנחנו יודעים לתת את הערך המוסף שלנו ואנחנו אוהבים לעבוד בגזרה הזאת".

כמי שמגיע מענף הקמעונאות, שבו הוא מוכר מוצרים בחמישה ובעשרה שקלים, הצליח חיים לפצח את הנוסחה כיצד להביא את הסחורה הכי טובה והכי מדויקת גם בתחום הנדל"ן. "צריך לדעת מה לקנות ומה הצרכן רוצה. את הידע הזה אנחנו מביאים לעולם הנדל"ן", הוא מסביר את התורה כולה ואף חושף את השיטה: "אנחנו בונים דירות כפי שהיינו בונים לעצמנו", הוא מפרט. "כך אנחנו יודעים ומבינים מה הצרכן רוצה. ברגע שאנחנו מסתכלים דרך העיניים של הרוכש, זה עוזר לנו להבין את הציפיות שלו ולבנות בהתאם".

כהמחשה לדבריו הוא מספר כי בתקופה האחרונה בנתה טעמן נדל"ן פרויקט לציבור הדתי־לאומי בשכונת נופים בעיר מודיעין. "בשכונה הזאת אני גם מחזיק דירה בבעלותי", הוא מציין. "בשבת אחר הצהריים כל הפארקים מלאים, חלק גדול מתושבי השכונה מורכב מציבור דתי. זה מראה שמחמם את הלב".

מחפשים דירות גדולות

כמו תחומים רבים, גם ענף הנדל"ן עבר שינויים רבים במהלך הקורונה. "מאז הקורונה אנחנו לומדים שיש דרישה לדירות גדולות יותר, אנשים מחפשים גם מרחב עבודה", הוא מתאר את השינוי המרכזי. "דהיינו עוד חדר או חדר וחצי לעבודה. יש כאלו שמחפשים מרחב פתוח, מרפסות גדולות יותר או חצר. במהלך הסגר נוצר מצב שאנשים היו צריכים להישאר בבית, כך שחוץ מהאלמנט של מקום שצריך לישון בו הבית הפך למקום מרכזי שדרש יותר מרווח, אם זה חדר נוסף למשרד או חדר עבודה, מקום התאווררות לילדים או קליניקה עם קבלת קהל שמעניקה שירותים כאלה ואחרים. כך למשל בשכונת מורשת במודיעין אנחנו מוכרים דירות בגודל של עד 200 מ"ר. הדירות ניתנות לחלוקה, כך שאפשר לגור בארבעה או בחמישה חדרים ועוד שני חדרים אפשר להפוך לעסק ולתת שירות".

ענף הנדל"ןהתערערבזמן הקורונה?

"עוד לפני הקורונה, יש בעיה כללית במדינת ישראל", הוא מלין. "לאורך זמן הממשלות לא מייצרות את כמות הדירות הנדרשת. הפרסומים מספרים על שיווק של 100,000 דירות, אבל בפועל בשנה האחרונה נבנו רק 60,000 דירות. אלו נתונים שנספרים גם בשנה הזאת וגם בשנה הבאה. בשורה התחתונה מוכרים בישראל בכל שנה בין 50,000 ל־60,000 דירות וזה בהחלט לא מספיק. יש כבר מחסור של יותר מ־100,000 דירות. אנשים גרים אצל ההורים שלהם, במגזר החרדי זוגות גרים בתוך מחסנים וחניונים, כך שבלי ספק מדובר במצוקה קשה. עד שהמדינה לא תדע לייצר כמות מספקת של דירות למסירה, תהליך שייקח כמה שנים, הביקוש יהיה די גדול לעומת ההיצע. נכון שבקורונה הענף חווה קיפאון מסוים", הוא מודה, "אבל זה היה לתקופה קצרה ביותר. פרויקט בנדל"ן נמשך ארבע־חמש שנים. גם אם יש כמה חודשים חלשים, לא מרגישים את זה בסך הכללי. במהלך הקורונה הייתה גם בעיה של פועלים, שלא תמיד היו זמינים. בסך הכול הענף נפגע פחות", הוא אומר. "כמעט כל הזמן הפועלים שלנו עבדו, גם בסגרים. למעט בסגר הראשון, שבו אנשים לא יצאו מהבית, עבדנו לכל אורך הדרך".

צד נוסף בהשפעות הקורונה על הענף הוא הקשיים באספקת חומרי הבניין. "אנחנו חווים אותם עד היום", מתאר חיים. "בשרשרת האספקה שמגיעה מכל רחבי העולם לפעמים חסרים דברים. אפשר להתעכב בגלל חלקים מתוך מערכת ההסקה שבלעדיהם אי אפשר למסור את הדירות. לפעמים יכולים להיות גם דברים גדולים כמו מעליות. בעבר היה לוקח להן חצי שנה להגיע, היום כבר לוקח למעליות יותר משנה להגיע. בדרך כלל אנחנו מזמינים חומרים בצורה מדורגת, כדי שלא הכול יגיע בבת אחת, אבל כדי לצלוח את המשוכה החלטנו לא לחסוך בכסף והזמנו את הדברים הרבה לפני הזמן כדי שיהיו כשנצטרך".

התנהלות כזו גם כרוכה בהוצאות.

"בהחלט. כשהתחלנו להזמין את המעליות שנה או שנה וחצי לפני הזמן והם הגיעו מוקדם יותר מהשלב הנצרך, היינו צריכים לדאוג לאחסן אותן. אבל אנחנו מעדיפים את המצב הזה מאשר שנתעכב עם הפרויקט בגלל מחסור בחומרים. כך גם לגבי הכלים הסניטריים. בהתחלה היינו מזמינים מסין, אחר כך עברנו לרכוש מאירופה. אנחנו מנסים לגוון כל הזמן, אבל צריך להיות עם היד על הדופק. ברור שהתכנון צריך להיות הרבה יותר מדויק וצריך להזמין את החומרים הרבה יותר מוקדם. אומנם העלויות קצת יותר יקרות, אבל בשורה התחתונה זה יותר משתלם. ברגע שהדירות מוכנות ואתה נתקע כי אי אפשר למסור אותן בגלל שלמשל אין מעלית, העלות גבוהה הרבה יותר".

מצד אחד אנשים רוצים דירות גדולות יותר, ומצד שני ההכנסות נפגעו. יש מענה לאוכלוסייה הזאת?

"בבית שמש בנינו לאוכלוסייה החרדית דירות החל מ־74 מ"ר ועד 110 מ"ר. זה תלוי בשכונה. ואגב, גם שם אנשים קונים דירות עם חניה ומיד חושבים איך לסגור את החניה ולשכן שם את הבן הצעיר שרק התחתן. בירושלים בנינו ברחוב ירמיהו פרויקט יפה של 274 דירות. באתי אחרי שנה וראיתי שהפכו את הבניין. חילקו את הדירות לדירות קטנות יותר, חלק מהחניון והמחסנים הפכו לדירות מגורים. זאת בעיה שהממשלה לצערי לא יודעת לפתור", הוא מתריע.

לדבריו הפתרון לבעיה טמון בהקמת גוף תכנוני־מקצועי שיהיה אומנם קשור למנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון אך יפעל באופן עצמאי וינהל את הקרקעות במדינה. "שיהיה גוף תכנוני, שיתכנן את הדירות ויוציא אותן לשיווק בזמן. לכל שר חדש שנכנס לתפקיד לוקח שנה־שנתיים כדי להבין מה קורה, ועד שהוא מתיישב לבנות תוכנית הוא כבר מתחלף עם שר אחר. אנחנו רואים שהממשלה לא יודעת איך לפתור את הבעיה הזאת. לכן חייבים גוף תכנוני שלא קשור למשרד השיכון לאישור התכניות".

חיים מסביר שצריך להפריט את התחום של תכנון ואישור התוכניות. "כשאדריכל מתכנן בניין והמהנדס חותם עליו, אנחנו סומכים עליו. הוא ישב, למד ורכש ניסיון. יש משרדים גדולים שכבר בנו שכונות. אין סיבה שאת התוכנית יבדקו פעמיים אצל החברה בתכנון מדויק פעם אחת ובעירייה עוד שנה וחצי. נכון שמבחינת נפח וגובה העירייה צריכה לקחת את האחריות, אבל לבדוק פעמיים את התוכנית זה סרבול. התוכנית יכולה לשבת בעירייה במשך חודשים ואחר כך בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אבל בסופו של דבר אף תוכנית לא חוזרת בגלל שיש בעיה בברזל או שהבניין לא מתוכנן נכון, אלא על חריגות קטנות. לכן צריך להפריט את אישור התכניות והוצאת היתרי בנייה לגוף פרטי".

הרעיון שלו הוא ליצור מודל של קנסות על חריגות, שימנעו אותן מראש. "צריך לתת יד חופשית לתכנן והפיקוח צריך להיות מהודק יותר. היזמים משקיעים חודשים ארוכים כדי לתכנן את הבניין הכי טוב שאפשר עם יועצי חשמל, יועצי אינסטלציה ויועצי מיזוג, וכשזה מגיע לעירייה אין לה מה להוסיף. ואחר כך זה יושב שם כדי לקבל היתר בנייה קרוב לשנה־שנה וחצי. זה תקוע על ריק. אין לעירייה תובנות, ההערות מינוריות. לא חבל?" הוא מסרב להשלים עם המציאות. "נוצר מצב אבסורדי שבגלל שאנחנו יודעים שהעירייה חייבת להגיד משהו, כל אחד מוסיף קצת, כדי שיהיה מה להוריד", הוא קובל. "אם הוא רוצה 100 אחוזים, הוא יגיש תוכנית של 105 אחוזים, כך שאחרי שמעירים לו הוא מוריד חמישה אחוזים וכולם מרוצים. בשביל מה לעשות את התרגיל הזה? למה לא לעבוד מההתחלה כמו שצריך?!" הוא תוהה.

תנו לקבלנים את הפיתוח

פרט לצורך בהפרטת התכנון חיים סובר שצריך להפריט גם את הפיתוח. "למנהל מקרקעי ישראל שמפתח שכונות אין בעיה של כסף. היו כבר כמה מכרזים שבהם קבלנים פרטיים, פיתחו בעצמם את השכונה, את הדרכים, את הכבישים ואת בתי הספר. הכי טוב זה שהפיתוח יעבור דרך היזמים ובתמורה הם יקבלו את הקרקע במחיר מוזל יותר. כשאנשים מפתחים לבד - זה מצליח. גם מנהל מקרקעי ישראל וגם משרד השיכון צריכים לתת את הכיוון, איפה הם רוצים לפתח, אבל את כל העבודה הטכנית צריך להשאיר לקבלנים. למצב הנוכחי אין אח ורע בשום מקום אחר בעולם. לנו כיזמים שווה לפעמים להביא עוד כוח אדם כדי לשחרר את הפקק הזה, גם בתכנון. בבית שמש, למשל, נבנות בכל שנה אלפי דירות. כך שחוץ מתכנון השכונה צריך לתכנן כבישים, גשרים ומנהרות – ואין בשביל זה מספיק כוח אדם", לדידו, הפתרון האמיתי הוא תכנון לטווח הרחוק של עלייה הדרגתית במספר הדירות החדשות שנבנות מדי שנה. "נניח שיתכננו מחר 100,000 דירות. הבעיה שענף הנדל"ן כיום לא יכול לבנות כמות כזאת, זה צריך לבוא בהדרגה", הוא מבאר. "צריך להביא עוד פועלים זרים, לפתוח משרדי אדריכלות נוספים, להכשיר מהנדסי בניין וכדומה. צריך לבנות תוכנית ארוכת טווח. בעוד שנה־שנתיים להעלות ל־70,000 דירות, אחר כך 80,000 דירות וכן הלאה. זה לא בא לבד. גם אם מחר התכנון יהיה טוב ויאשרו הכול, לא היה מי שיבנה", הוא מחדד. "כל יחידת ייצור לוקחת לפחות שש שנים, החל מהרגע שיש קרקע. תכנון ואישור תב"ע לוקח שנה-שנה וחצי, היתר בנייה שנה-שנה וחצי ועוד שלוש שנים של בנייה. ובכלל, עד שיש קרקע זמינה זה יכול לקחת 10 או 15 שנים. אי אפשר לפתור כך את הבעיה וחייבים לתת עליה את הדעת ולשים אותה בראש סדרי העדיפויות. הממשלה יכולה וצריכה לתת יותר", הוא קובע.

עד שזה יקרה, הביקוש יעלה ויחד איתו המחירים?

"אכן כן", הוא נאנח. "מי שיגיד אחרת הוא לא דובר אמת. יש חוסר מצטבר של קרוב ל־100,000 דירות. פרט לגידול הטבעי, לא מעט דירות נרכשות לצרכים אחרים, משרדים, נותני שירות, קליניקות רפואיות ועוד. בכל שנה יש לצערנו מקרים של גירושין, יש משקיעים, יש אזרחי חוץ שקונים כאן דירות. עד שנצא מזה ייקח שנים. הענף הזה לא יכול לקפוץ אלא רק לגדול".

טוב לדיירים וטוב לשכונה

אחד הפתרונות שהפכו לפופולריים בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות, בשל זמינות הקרקע, הוא התחדשות עירונית. "זהו פתרון מוצלח מכל הכיוונים", הוא אומר בנחרצות. "הוא מביא נפח בנייה חדש. כך למשל אנחנו בעיצומו של פרויקט התחדשות עירונית בירושלים, בעיקר בקריית יובל, בשדרות הרצל, בבית הכרם ובקריית משה. יש כאן רווח כפול. כשבנו את הבתים לפני עשרות שנים החומרים היו פחות טובים, הידע היה פחות טוב, כך שהדירות הללו פחות טובות. במצב הזה רק פינוי בינוי יהיה טוב לדיירים וטוב לשכונה, טוב לעירייה וטוב ליזמים. זאת אחת מעתודות הקרקע שצריך להצמיח. הוא נותן מענה של 360 מעלות של כבישים טובים, חניות, מתנ"סים, פארקים, מגרשי משחקים וכו'. כך שעושים סדר במרחב העירוני והשכונה נראית טוב יותר. בנוסף לעובדה שכל אחד מקבל דירה טובה יותר. כך גם שומרים על תושבי השכונה וגם מביאים תושבים חדשים מבחוץ, מה שמעניק לשכונה מעמד חזק יותר. כך אפשר לפתח את השכונה ולהעצים אותה".

לצד השבחים שמעניק חיים למיזם, הוא מבקש לסייג את דבריו. "בשכונות שבהן הקרקע יקרה - פינוי־בינוי משתלם יותר, אבל בפריפריה או בשכונות חלשות יותר אין היתכנות לפינוי־בינוי. צריך שהממשלה תתמרץ יזמים להיכנס גם לשם. המצב היום הוא שיש הרבה פינוי־בינוי בירושלים ובתל אביב, אבל בבאר שבע, באופקים ובדימונה אין וחבל. הדירות שם נבנו מראש באיכות נמוכה יותר. צריך לתת גם לאוכלוסייה שמתגוררת בפריפריה מרחבים ירוקים בתוך השכונה, מתנ"סים ומגרשי ספורט לצד בניינים גבוהים יותר ויפים יותר. זה לא רק יפתור את מצוקת הדיור אלא גם יעלה את רמת החיים ואת הצד החברתי".

כאמור, חלק ניכר מהפרויקטים של טעמן נדל"ן מיועדים לציבור הדתי־לאומי והחרדי. בהתאם לכך מתוכנן המפרט עם דגשים ייעודיים. "בסטנדרט שלנו יש מרפסות סוכה, מעליות שבת, סלון שמתאים לשולחן שבת ואירוח. כמובן שדירות כאלה מגיעות עם מרפסות גדולות וגינה בקומות הראשונות. אנחנו בונים כך גם בבית שמש וגם בירושלים ואף במודיעין. גם בבניינים שלאו דווקא מיועדים לציבור הדתי אנחנו משתדלים בתכנון לשלב מרפסות סוכה בחלק מהקומות, בשביל מי שיהיה מעוניין בכך".

לפני כשנה וחצי הרחיב שלום חיים את תחומי העיסוק שלו ממזון ונדל"ן אל תחום התעופה. בעיצומה של הקורונה, יחד עם איש העסקים רמי לוי, רכש את חברת ישראייר. "בסוף גם כאן מדובר בצרכנות", הוא מסביר את המהלך. "אנחנו כקמעונאים יודעים לשרת את הלקוח, מנסים לזהות מה הוא צריך ולבנות לו חליפה מתאימה. זה לא משנה מה אתה מוכר לו. תחום המזון היה בשבילנו בית ספר טוב. התחלנו בו ממוצרי היסוד כמו שמן קנולה, שמן זית וטונה, המשכנו לממתקים ושוקולדים ומשם הלאה למוצרים נוספים. תעופה גם היא צרכנות, רק קצת יותר יקרה. נכון שאדם ממוצע לא רוכש ממנה כל שבוע כמו טונה, אבל גם כאן היינו צריכים לזהות מה טוב ללקוח ומה הוא רוצה, וגם בהמשך להיות איתם בקשר ולראות אם היה בסדר או שצריך להשתפר. אנחנו מחוברים לצרכנים כל הזמן".

"מבחינתנו היה מדובר בעוד תחום צרכני, שבמקרה הוא טיסה", הוא מחייך. "נכנסנו לישראייר בתקופה קשה מאוד. זה היה אחד הענפים שהכי נפגעו בקורונה, גם בשיא המשבר ישראייר לא הפסיקה לטוס", הוא מציין בגאווה. "בזמן שבארקיע ובאל־על דוממו מנועים, השארנו את כל הטייסים בפעילות. כמעט כל הצוות שלנו היה בעבודה. הוצאנו רק חלק קטן מעובדי החברה לחל"ת. כשענף התעופה התחיל להתאושש היינו בין הראשונים. באוקטובר הגענו לרמה של 2019, בנובמבר עברנו כבר את 2019 שהיה בין החודשים הטובים בעשור האחרון, עד שהממשלה הכריזה על הגבלת יעדים שגרמה לירידה בהזמנות", הוא נאנח.

חברה שומרת שבת

חיים מסביר שבענף התעופה אנשים לא רוכשים טיסות מהרגע להירגע. "חייבים להיערך כחודש לפני מועד הטיסה עם לפחות 50-40 אחוז נפח בטיסה. תוך כדי החודש הטיסה מתמלאת. באוקטובר השנה כבר מכרנו לנובמבר ודצמבר, ואם הממשלה לא הייתה מכריזה על ההגבלות היינו מסיימים את דצמבר בצורה פנטסטית. אבל עם כל זה אנחנו מבינים שהממשלה לא מעודדת מספיק להתחסן ולכן יצאנו במבצע שמי שמתחסן מקבל טיסה לבחריין בתשעה דולרים בלבד לכרטיס הלוך ושוב, כולל בקבוצה. עשינו זאת כדי שאנשים יתחילו לחשוב חיובי, איך להביא את המחוסנים ברצון ולא בכוח". כדי למקסם את הפוטנציאל הכלכלי, בישראייר מציעים פרט לטיסה עצמה מעטפת שלמה של חופשה, כולל העברות ובתי מלון. "מטיסות כיום קשה מאוד להרוויח", הוא מודה. "יותר מאשר היותנו חברת תעופה, אנחנו חברת תיירות".

איך מצליחים לשמור על רווחיות בתקופת הקורונה?

"אין שום חברת תעופה בעולם שמאז הקורונה ועד עכשיו מרוויחה כסף", הוא מצהיר. "כולן מפסידות. החוכמה היא להפסיד בצורה סבירה ולשמור על כושר, כך שברגע שהשמיים נפתחים אפשר לחזור לפעילות סדירה. חברות אחרות היו צריכות לערוך ריענון כל כמה חודשים. אנחנו שמרנו על כושר הטייסים שלנו כל הזמן. אבל אנחנו לא מרוויחים, יש דוחות ואפשר לראות את זה. אף חברת תעופה לא מרוויחה, למעט חברות שעוסקות בהטסת מטענים. אנחנו גם הראשונים שפתחנו שירות של ביטוח טיסה במקרים של ביטולים, תמורת סכום סמלי יחסית".

לא סוד הוא גם שהאחים לבית משפחת חיים וגם איש העסקים רמי לוי שובתים ממלאכתם ביום השביעי. זאת בניגוד לחברה שרכשו, שעד אז פעלה במהלך שבעה ימים בשבוע. "מהרגע הראשון שקנינו את ישראייר היה ברור לנו שאנחנו לא נפעל בשבת", הוא מבהיר. "כמו בשאר העסקים שלנו. השבת היא ערך עליון, היא נשמתו של העם היהודי, ברית בינינו לבין הקב"ה. היו לנו בעיות גדולות בתוך החברה, כי הטייסים היו רגילים לטוס בשבת עם שכר יותר גבוה. בהרבה מאמץ ובהרבה שיח צלחנו את זה. השבת לא ניתנת למו"מ ולא בגלל שיקולי רווח והפסד אנחנו נטוס או לא נטוס בשבת. אבל אני יכול לספר שיש אפילו רווח מהשבתת הטיסות בשבת. האנשים באילת יוצאים מהמלון בשתיים בצהריים ובארבע-חמש כבר חוזרים למרכז הארץ", הוא מזכיר את העובדה המצערת, "חשבנו מה לעשות ובסוף הגענו להסכם עם כמה בתי מלון שיאפשרו צ'ק אאוט מאוחר. בתמורה ל־40-30 דולר הם יוכלו להישאר עד מוצאי שבת. כך גם למלונות זאת הכנסה נוספת, כי בדרך כלל לא מגיעים אורחים חדשים במוצאי שבת, וכך אנחנו מצליחים למלא את המטוסים במוצאי שבת. לא רק דתיים אלא גם חילונים מעדיפים להישאר עד הערב במלון ולחזור בלילה. זה היתרון של השבת, כי אנחנו מאמינים שהיא אחד היסודות של העם היהודי", הוא אומר בהדגשה. "לטייסים הסברנו גם את הצד החברתי, שגם הם יוכלו לנוח בבית עם האישה והילדים. זה לא היה קל, עדיין יש קשיים כמו תחזוק המטוסים, אבל בסוף זה ייתן ערך מוסף לחברה. אבל גם אם לא - דיינו".