בתהליכי רכש נדל"ן, ישנם שלבים מקדימים קריטיים של בדיקת הפרטים בנוגע לנכס. אחד הדברים שעשויים לעלות על הפרק לשם כך, הוא "אישור זכויות" בנכס. מה זה בעצם? האם זה לא הרישום בטאבו? ומה עוד חשוב לדעת על כך?
אישור זכויות - במבט כללי
לקראת רכישת דירה, ייתכן מצב שבו מסתבר שהדירה לא רשומה בטאבו אצל רשם המקרקעין (מייד נפרט מדוע זה עשוי לקרות). בטאבו עשויה להיות "הערת אזהרה" שמתייחסת לבעלי זכויות, אבל לעתים גם את זה אין ברישום. במצבים כאלה ניתן להוציא במקום זאת מסמך "אישור זכויות", אשר מתייחס לזהות הבעלים על הנכס, חוכרי הנכס או מי שיש להם זכות לרישום עתידי בטאבו בהקשר לנכס זה. גם לאחר רכישת דירה שזהו מצבה, האישור מסייע לוודא שהנכס אכן נרשם על שם הבעלים החדש.
מתי אין רישום טאבו?
אין רישום פרטים רגיל בטאבו, בכמה מצבים אופייניים. לעתים תהליך רישום הנכס לא הסתיים, מאחר שמדובר בפרויקט בנייה שלא הסתיים. במקרה כזה, הרישום של כל הקשור בנכס ובזכויות עליו הוא בעיקר אצל היזמים. במקרים אחרים, "בעלי הזכויות" הם מי שחכרו את הקרקע מגופים ציבוריים (כגון רשות מקרקעי ישראל או קק"ל). אותם גופים ציבוריים, הם אלה שרשומים בטאבו כבעלי הנכס, ללא אזכור של בעלי הזכויות.
מי נותן אישור זה?
מנהל מקרקעי ישראל, הוא הגוף אשר ממנו משיגים אישור כזה. מקרה מיוחד, הוא כאשר ישנה "חברה משכנת". זהו מושג אשר מתייחס ליזם בתחום הבנייה או לאדם שאותו יזם הסמיך (בדרך כלל עורך דין) לנהל את רישום בעלי הזכויות בנכס. במקרה כזה, יש לקבל ממנהל מקרקעי ישראל את פרטי החברה המשכנת (במסגרת מסמך שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס") וגם את אישור הזכויות עצמו מהחברה המשכנת.
תשובות לשאלות נפוצות
נושא זה איננו מסובך מדי, אך חשוב להבהיר לגביו עוד כמה נקודות:
- כל מה שחשוב - מה כלול במסמך מסוג זה? פרטי הנכס (כולל מיקום, סוג וגודל), פרטי בעל הזכויות בנכס וסוג הזכויות. כמו כן, יופיע בו מידע משלים נוסף רלבנטי, ככל שיידרש. כגון צו בית משפט שנוגע לנכס, עיקול או שעבוד.
- לא זמין לכל אחד - מי יכול להשיג מסמך כזה? רק בעל הזכויות בנכס או מי שהוא מייפה את כוחו למטרה זו. מבחינה זו, אישור זכויות שונה ממידע שמוציאים בנסח טאבו, אשר זמין לכל.
- הבירוקרטיה הדרושה - כיצד משיגים את המסמך? ישירות מול מנהל מקרקעי ישראל או דרך אתרם.
- לא פחות טוב - אם אישור כזה נחשב לפחות טוב מהיבט כלשהו, ביחס לנסח טאבו? לא. ניתן למשל להשתמש בו כבסיס לקבלת משכנתא, באותה המידה.
יועץ משכנתאות - טוב בכל מצב
מסמך אישור זכויות עשוי להידרש לשם קבלת משכנתא. הוא מדגים את אחד המצבים, שבהם אתם עשויים לרצות איש מקצוע לצידכם, אשר תוכלו לברר אצלו נושאים כאלה במהירות. לאור הקריטיות של עסקאות נדל"ן לחיי המעורבים בהן וכמובן גם סכומי הכסף הגדולים שמוציאים סביבן, חיוני ביותר למנוע טעויות והונאות. לכן, מסמכים כגון אישור זכויות או נסח טאבו, חשובים ביותר. יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה, הוא התשובה המומלצת לכך. צחי גרוסמן הוא יועץ בעל ניסיון בייעוץ פיננסי מתקדם, אשר נצבר במשך יותר מעשור. לצחי היכרות עמוקה עם המערכות הפיננסיות בישראל, בעל תואר שני במנהל עסקים למנהלים בהנדסה פיננסית ומימון ותעודת יועץ השקעות.