הערת אזהרה
הערת אזהרה Envato

בדרך כלל, מקרקעין והבעלות עליהם הוא נושא יקר ומורכב. חשוב מאוד שלא לעשות בו טעויות, מאחר שהן עלולות לעלות ביוקר. יש מנגנונים שונים ואופני פעולה מומלצים, אשר מסייעים להבטיח זאת. אחד הבולטים שבהם, הוא הצעד הפשוט מבחינה טכנית, של רישום "הערת אזהרה". מה זה אומר בפועל? מה כרוך בכך? כיצד הערה כזו מסייעת? ומה עוד כדאי לדעת לגבי נושא זה?

הערת אזהרה - ידע וכוח לרשות הציבור

ראשית, נתחיל בהגדרה קצרה. הערת אזהרה בהקשר מקרקעין (נדל"ן), היא הערה שנרשמת לגביו, לטובת הציבור. ציבור זה, כולל בין השאר אנשים שמתעניינים ברכישת הנכס ואנשים שנמצאים בתהליך רכישה שלו בפועל. ההערה מסייעת בין השאר

  • להבין במדויק את מצבו העדכני של הנכס - כולל התחייבויות לביצוע עסקאות לגביו, כגון עסקת מכירה.
  • צמצום סיכונים - סיוע לצמצום סיכוני הונאה וטעויות יקרות לגבי הנכס. מאחר שמדובר בנושא עם השלכות כבדות למעורבים בו, בין אם אלה אנשים פרטיים, עסקים או יזמי נדל"ן, זהו היבט חשוב ביותר.
  • להגן מנושים - סיוע לקונה במצב של עיקול על נכסי בעל הנכס, לאחר שהחל תהליך רכישה שלו. אם יש הערת אזהרה, היא מסייעת להגן על זכויות הרוכש בנכס.

סוגים של הערת אזהרה

הערות אזהרה ידועות בעיקר בהקשר של בעלות על נכס ועסקאות בנידון, אך הן עשויות להיות גם בהקשרים אחרים. למשל שכירות או משכנתא. ניתן להגדיר גורם שיקבל זכות קדימה ביחס לאחרים לגבי הנכס. ישנו גם רישום מסוג "זיקת הנאה", אשר מתייחס לזכות שימוש בנכס על ידי גורם מסוים.

מה מותר ומה אסור לרשום?

במסגרת הערת אזהרה לגבי נכס, מדובר פעמים רבות על התחייבות לעשות עסקה. אך זו יכולה להיות גם אזהרה, לגבי התחייבות להימנע מעשיית עסקה. גם רישום הערה חדשה, אשר סותרת את זו הקיימת, מותר לפי החוק (חוק המקרקעין, סעיף 127 א). אם כי רק בשני מקרים. האחד, הוא בהסכמת הגורם אשר לבקשתו נרשמה ההערה המקורית. השני, הוא במקרה שבו ניתן צו משפט שמאשר זאת. חשוב לשים לב, שעקרונית, רשם המקרקעין לא מוסמך לטפל בסכסוכים בנוגע לרישומים אלה. מקרי חוסר הסכמה וסכסוך על רקע זה, מגיעים פעמים רבות לבתי המשפט והוא שמוסמך להכריע בנידון.

הערת אזהרה - עוד דברים שכדאי לדעת

מדובר בנושא מורכב ורב דקויות ולא כאן המקום להרחיב על כולן. אך לכל הפחות, כדאי לדעת גם

  • היכן רושמים - ברישום רשמי של המדינה (מרשם המקרקעין, אשר ידוע בכינוי "טאבו").
  • מי יכול לרשום - בעל המקרקעין או זכויות מסוימות בו. לקראת עסקת מכירה, יכול לרשום המוכר או הקונה. בכל מקרה, חייבת להיות הערת אזהרה על רכישה בפועל וזו היא חובת הקונה לוודא זאת.
  • כיצד רושמים - מגישים למרשם המקרקעין בקשה בנידון, כולל מסמכים רלוונטיים שמוכיחים את מה שמבקשים לרשום. למרות שדרוש מסמך תומך מסוג זה, הוא יכול להיות אפילו מסמך בסיסי מאוד, כגון זיכרון דברים (לקראת רכישת נכס).
  • מידע על נכס, שבניהול גורמים אחרים - מה לגבי נכסים שרשומים ב"חברות משכנות" או מינהל מקרקעי ישראל? גורמים אלה עשויים אבל לא חייבים, לקבל בקשה לרישום אזהרה. פתרון אפשרי לכך, הוא רישום משכון ברשם המשכונות.
  • ביטול הערה - יש מצבים, שבהם מבטלים הערת אזהרה. דוגמאות נפוצות לכך, הן ביטול בעקבות סיום תשלום משכנתא (לגבי הערת האזהרה מצד הבנק) וביטול בעקבות הפרת חוזה רכישת נכס. בכל מקרה כדאי להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתא.