אתר בנייה
אתר בנייה צילום: shutterstock

שיחות השבוע בפינות הקפה ובמסדרונות משרדי הנדל"ן סבבו בין היתר אודות הצעת התיקון לחוק המכר שמציע משרד השיכון. שמענו דיונים וצדדים לכאן ולכאן, ואנחנו כאן כדי להביא אותם בפניכם.

ראשית, מה מבקש התיקון להכניס? במצב כיום, החוק מאפשר לקבלן לגבות מרוכש תשלום 'הוצאות משפטיות'. זהו תשלום שנגבה בנוסף למחיר הדירה ומועבר ישירות לעורך דין המייצג את המוכר. הסכום המקסימלי שאפשר לגבות מרוכש הינו 5,114₪ פלוס מע"מ, וכמובן שקבלנים גובים את מלוא הסכום.

התיקון לחוק מבקש לקבוע שתשלום ההוצאות המשפטיות לא יהיה בנפרד ממחיר הדירה אלא כלול במחיר הדירה.

תשאלו למה זה רלוונטי? הרי אנחנו יודעים שכך או אחרת הקבלן ייגבה את התשלום, בין אם במחיר הנכס או מחוצה לו…

אז על פניו, הדבר העיקרי שניתן להצביע עליו זהו עניין המימון. אם הוצאות משפטיות נכללות בשווי הנכס - הרי שהוא חלק מהמימון הבנקאי, בניגוד להוצאות סטנדרטיות שאינן נכללות במימון.

זהו למעשה החלק המשמעותי, וכאמור יש לו תומכים ומתנגדים, ואם נשים רגע בצד את היכולת להעביר חוקים במצב בפוליטי הנוכחי, תומכי החוק אומרים שבמצב של שוק עולה כל הליכה לקראת הרוכשים - גם אם היא זניחה - היא חיובית. מנגד, ישנם גורמים הטוענים כי החוק הוא בסך הכל נסיון של משרד השיכון לנופף בהישגים, לו באמת רוצים להקל על הרוכשים - יש דרכים משמעותיות יותר.

מקריאת תזכיר ההצעה עולה שהחוק מנמק את עצמו בעוד מספר היבטים מלבד זה המימוני, האם זה עושה אותו לחוק טוב או שעדיין יכולנו להסתדר בלעדיו? למשרד השיכון הפתרונים. בכל מקרה, נימוקי ההצעה בתזכיר החוק מתארים שלושה חסרונות במצב הקיים בנוגע להוצאות המשפטיות של הנכס:

1. עלות נסתרת. גביית הוצאות משפטיות הנעשית בניתוק ממחיר הדירה מהווה הפתעה לרוכש אשר לעיתים אינו לוקח אותה בחשבון בעת המשא ומתן על הדירה. במידה והמחיר גלום במחיר הנכס - אין הפתעות.

2. אי מתן בטוחה. בהתאם להוראות חוק המכר, התשלום מבוצע ישירות לעורך הדין של המוכר. בהתאם לכך, הרוכש אינו מחזיק בבטוחה על הכסף. כלומר, אם הפרויקט יקלע לכשל אשר בגינו יעשה שימוש בערבות או בפוליסת הביטוח בה מחזיק הרוכש, סכום זה לא יוחזר לו.

3. פערי מידע. זוהי נקודה חשובה נוספת, מניתוח של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עולה כי רוכשי דירות אגב ביצוע התשלום לעורך הדין של המוכר, סבורים כי הם מיוצגים משפטית בעסקה, מה שכמובן לא נכון. עורך הדין מייצג את הרוכש ואת האינטרסים שלו. לעיתים הדבר אף מביא לכך שהרוכש אינו שוכר עורך-דין מטעמו לצורך ביצוע העסקה.

לשכת עורכי הדין בישראל הגישו את הסתייגותם לחוק בנימוק שהדבר לא יטיב עם רוכשי הדירות אלא להיפך, בנייר העמדה שמסרה הלשכה למשרד השיכון מובע חשש כי כריכת תשלום ההוצאות המשפטיות יחד עם הבירוקרטיה הכוללת של העסקה יפגע בייצוג המשפטי, שהוא גם אינטרס של הרוכש. עם חזרת הכנסת מפגרה, יהיה מעניין לעקוב מה יעלה בגורל החוק.