כולנו רואים מידי פעם פרסומים על דירות 'פריסל' המוצעות למכירה. מטרת כתבה זו היא לעשות סדר בנושא – במה מדובר, מה צריך לבדוק, והאם אכן מדובר בעיסקאות אטרקטיביות להשקעה.
בנוסף, כאן תוכלו להירשם לעדכונים שוטפים אודות פריסיילים חמים.
ראשית, מהו בעצם פריסל? פריסל פירושו מכירה מוקדמת (Pre-sale), ובדרך כלל הכוונה למצב שבו הדירות הראשונות בפרויקט מסוים נמכרות בתנאים טובים יותר מהתנאים שצפויים להיות בהמשך.
הרעיון הכללי הוא לשלם בשלב הראשון רק סכום קטן מתוך עלות הדירה (בדרך כלל כ20%), ואת כל היתרה לשלם כעבור מספר שנים, בשלב המסירה. בהנחה סבירה שבשלב בו הדירה תהיה בנויה היא תעלה הרבה יותר מהעלות בשלב הראשוני, כמו שקורה בדרך כלל בדירות מקבלן, הרוכש צפוי להכפיל תוך כמה שנים את הסכום הקטן יחסית שהשקיע בתחילה, אם לא יותר מכך. זאת בלי התעסקות בכל השנים שעד המסירה.
לדוגמה, נניח שמחיר הדירה בשלב הפריסל הוא מיליון וחצי, והרוכש שילם 20% ממחירה בתחילה, כלומר 300 אלף ₪. בהנחה שהדירות שיהיו בסוף הפרויקט ימכרו במחיר שגבוה ב20% מהמחיר הראשוני, כלומר ב300 אלף שקלים יותר, נמצא שהרוכש הכפיל את כספו בתקופה של שנים בודדות, עם מעט מאוד התעסקות מצידו. חישוב זה הוא כמובן ברמה העקרונית, ובלי להתחשב בשיקולי מיסוי המשתנים מעיסקה לעיסקה ומאדם לאדם.
מלבד התשואה היפה על ההון העצמי, דירת פריסל עשויה להיות נוחה מאוד לרוכשים שכיום הכנסותיהם נמוכות, אך הן צפויות לגדול תוך שנה-שנתיים. לרוכשים כאלו אין בדרך כלל אפשרות לקנות דירה קיימת, כי ההכנסות הנמוכות לא יאפשרו להם לקבל מהבנק משכנתא. לעומת זאת, עיסקת פריסל בהחלט רלוונטית עבורם, כי עד המסירה ההכנסות אמורות לגדול. בכך ניתן לעלות על רכבת הנדל"ן (שלפי כל התחזיות לא אמורה לעצור בטווח הבינוני והארוך, ראו לדוגמה כאן או כאן.
הרעיון של פריסל נשמע טוב, והרבה פעמים הוא אכן כזה, אבל חשוב לציין שלא כל עיסקת פריסל היא בהכרח אטרקטיבית להשקעה, ויש צורך לבחון כל הצעה לגופה.
אלו דברים חשוב לבדוק לפני שחותמים על דירת פריסל?
🔹 חישוב עלויות נלוות, ובראשן מדד תשומות הבנייה:
גם כשנמכרת לנו דירה במחיר אטרקטיבי, חשוב לקחת בחשבון גם את העלויות הנלוות, כאשר עלות נלווית מרכזית היא הצמדה למדד תשומות הבנייה. לדוגמה, יתכן שבמקום שנשלם על דירה 1.5 מיליון שילמנו רק 1.35 מיליון, כך שקיבלנו לכאורה הנחה של 150 אלף שקלים, אבל אם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה ובתוספת עלויות נלוות נוספות אז ההנחה שקיבלנו, או חלק משמעותי ממנה, התאדו באוויר.
במקרים אחרים הדירה נמכרת ללא הצמדה לתשומות הבנייה, אבל למעשה חברת הבנייה כבר גילמה את המדד הצפוי בתוך המחיר הראשוני, כך שההטבה של ביטול ההצמדה היא הטבה פיקטיבית. לכן חשוב לבדוק אם המחיר המוצע על הדירה הוא אכן אטרקטיבי.
🔹 קירבה לדו"ח אפס
כיצד נדע אם המחיר שמוצע לנו בתחילת הפרויקט, צפוי לגדול ככל שהפרויקט יתקדם?
ראשית, חשוב לבדוק מהו מחירן של דירות בנויות הדומות לדירה שאנו קונים, וכך לקבל אינדיקציה למחיר הנדרש ביחס למחיר השוק של דירות קיימות. אמנם, לא תמיד יש דירות בנויות דומות, ולכן בדיקה כזו אינה תמיד פשוטה.
מדד חשוב נוסף הוא מהו המחיר המינימלי שהקבלן יכול למכור בו את הדירה, לפי הדו"ח אפס של הפרויקט, לבין המחיר המוצע בפועל. ניתן לומר שככל שהפער קטן יותר כך מסתבר שאכן העיסקה טובה יותר.
(למטיבי לכת נסביר מהו דו"ח אפס – הדו"ח משקף את ההיתכנות הכלכלית בכל פרויקט נדל"ן. כאשר יזם נדל"ן או קבלן מעוניינים לבנות בניין ו/או פרויקט עליהם להציג לבנק או לגוף המממן מסמך בשם "דו"ח אפס" שנכתב על ידי שמאי מקרקעין. התפקיד של דו"ח אפס הוא לשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט. הגוף המממן מסתמך על הדו"ח בהענקת המימון הנדרש על מנת להתחיל בעבודות הבנייה בפועל. לפי הדו"ח ניתן למצוא את מחיר הדירה שמתחתיו אין כדאיות למכור. אם מחיר הפריסיל קרוב למחיר בדו"ח, סביר להניח שאכן מדובר בעסקה כדאית, כך שבשלב המסירה של הדירות הן ימכרו במחיר הרבה יותר גבוה. אך אם הפער הוא גבוה מומלץ לשקול שוב...)
🔹אזור ההשקעה: חשוב לבחון את אזור הבניין והפרויקט המוצע: האם מדובר באזור מתפתח? האם יש באזור סלילה של כביש חדש? תחנת רכבת או סיבה אחרת לחשוב שיש פוטנציאל השבחה משמעותי.
אם התשובה לכך חיובית, אז הרווח על ההון העצמי הראשוני עשוי לגדול משמעותית, מעבר לפער הטבעי בין המחיר בשלב הפריסל לבין המחיר בשלב המסירה.
עסקת פירסייל היא אחת הדוגמאות לאפיק השקעה משתלם, להורדה ללא עלות של המדריך המלא לחצו כאן
🔹תנאי תשלום: בקניית דירה רגילה מקבלן, שלא במסגרת 'פריסל', משלמים בדרך כלל מקדמה ראשונית בעת החתימה, ולאורך התקדמות הפרויקט משלמים את היתרה. כלומר מרבית הרוכשים נאלצים לשלם ריבית לבנק עבור המשכנתא כבר תוך כדי הבנייה על החלקים של המשכנתא שכבר משכו מהבנק, כאשר בתקופה זו הם אינם מקבלים דמי שכירות המכסים את הריבית הזו. לעומת זאת, בעיסקת פריסל מדובר בדרך כלל על תשלום מקדמה ראשונית בעת החתימה, כ-15-20%, ואת כל השאר משלימים במסירה. היתרון הגדול של תנאי תשלום כאלו הם שהרוכשים אינם נאלצים גם לשלם תשלומים לבנק כולל ריבית בלי לקבל שכירות.
לסיום נתייחס לכמה שאלות בנושא:
האם תמיד דירות פריסל נמכרות במחירים אטרקטיביים?
כמובן שלא. לפעמים החברה יוצאת במבצע אמיתי, משיקולים שלה, ולפעמים יש איש נדל"ן חיצוני שעומד מול החברה, ומשיג לקבוצת קונים תנאים טובים מול הקבלן. כיון שהוא משיג את התנאים באופן קבוצתי, והוא זה שאחראי להביא לחברה את הרוכשים, הדבר חוסך לחברה עלויות שיווק והתעסקות בעניין, וכך ניתן להשיג תנאים טובים שאדם בודד לא יוכל לקבל.
רגע, אם עיסקת פריסל היא בתנאים קבוצתיים - האם מדובר למעשה בקבוצת רכישה?
התשובה לשאלה זו היא שאין שום קשר בין קבוצת רוכשים שמתאגדת יחד מול קבלן, לבין קבוצת רכישה. בקבוצת רכישה הקונים מתאגדים ביחד לקדם את בניית הפרויקט, ובכך הם מחליפים את תפקידו של הקבלן ולחסוך (לכאורה) בעלויות. יש בכך סיכונים לא מעטים, כי אין למעשה גוף שמתחייב לבנות את הדירה במחיר מסוים שנקבע מראש, ובנוסף אין ערבות בנקאית על הכספים שהושקעו. קנייה בדרך כזו היא כבר עניין הרבה יותר מורכב, ולא מומלץ לעשות זאת בלי לוודא שקיים לקבוצה ליווי מקצועי מלא. לעומת זאת, בדירת פריסל מדובר על קנייה מקבלן לכל דבר, אלא שההתאגדות הקבוצתית מאפשרת להשיג מהקבלן תנאים הרבה יותר טובים.
בישראל היו לא מעט קריסות של חברות נדל"ן כגון חפציבה, ענבל אור ואלדד פרי ז"ל, כיצד נזהרים?
חשוב לוודא שהפרויקט מנוהל לפי חוק המכר, ושיש לו ערבות בנקאית. משמעות הערבות הזו היא שגם אם היזם או הקבלן פושט את הרגל, הבנק ערב להשלמת הבנייה בעזרת קבלן אחר, או להחזר הכסף ששולם.
בכל המקרים בהם חברת נדל"ן מסוימת קרסה והרוכשים הפסידו את כספם, לא מדובר בפרויקטים שהייתה בהם ערבות בנקאית. בדרך כלל מדובר בקבוצת רכישה, או בפרויקטים שהיו לפני שחוקק חוק המכר.
אז מהיכן מתחילים? אנו מרכזים עיסקאות פריסל שמגיעות אלינו מידי פעם. אם תרצו עדכונים על כל עיסקה כזו ברגע שהיא מגיעה אלינו, מוזמנים להירשם כאן.
ונשתף בדוגמא קונקרטית מהתקופה האחרונה:
לפני שנתיים רכשו כמה משקיעים שלנו דירות פריסל, בעלות של קצת פחות ממליון ₪, ובתנאי תשלום של 15% בחתימה וכל שאר הסכום במסירה. המחיר לא היה צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שמחיר הדירה היה ידוע מראש ללא הפתעות. מלבד מחיר הדירה היה צורך בעלויות נלוות של כ30 אלף ₪, כלומר ההשקעה בפועל עמדה על 180 אלף. הערכנו אז שכעבור שנתיים, בשלב המסירה, הדירה תהיה שווה כ1.2 מליון ₪, כלומר המשקיעים היו אמורים לכל הפחות להכפיל את ההון העצמי.
הדירות נמסרו לאחרונה, ושוויים מוערך כיום ב1.4-1.5. כלומר, מדובר המשקיעים שילשו את סכום השקעתם הראשוני, כשלאורך כל הדרך הם קיבלו בטחונות מלאים לכספם על ידי הערבות הבנקאית.
עסקת פירסייל היא אחת הדוגמאות לאפיק השקעה משתלם, להורדה ללא עלות של המדריך המלא לחצו כאן