הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה 'זמורה' שאמונה על היישובים מזכרת בתיה, בני עי"ש וקריית עקרון, קיימה הבוקר (שני) את כנס "הקלות רגולטוריות בשלבי התכנון" על מנת לאפשר הקלות מנהליות להקל על היזמים והקבלנים על תהליכי ההיתר.
בין המשתתפים: יו"ר הוועדה המחוזית עו"ד מיכה גדרון, סמנכ"לית מנהל תכנון רותי שוורץ, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי ועיר הנדל"ן ערן רולס, יו"ר ועדת זמורה אלון יוניאן, ראש המועצה המקומית מזכרת בתיה וגזבר הוועדה גבי גאון, ראש המועצה המקומית קריית עקרון חובב צברי וראש המועצה המקומית בני עי"ש אריה גראלה.
"מקובל לחשוב ולטעון שאחד הרכיבים המרכזיים, אם לא המרכזי ביותר, שתורם לעליית מחירי הדירות הוא משך הזמן שנדרש לקבלת היתר בניה וזאת בשל עלויות המימון שגדלות ומגולמות בסופו של יום בעלות הדירה", ציין יו"ר הוועדה אלון יוניאן עם תחילת הישיבה.
לדבריו, "לא ניתן אמנם להתעלם מהמרכיבים המשמעותיים ביותר שמשפיעים על עלות מוצר המגורים: מחיר הקרקע ליחידת דיור ותשומות בניה, אבל ללא ספק ניתן להקל על תהליכי התכנון באמצעות הקלה בדרישות רגולטוריות ובקיצור תהליכי הרישוי שמאריכים את פרק הזמן להוצאת היתר בניה ומאריכים את שלבי התכנון והבנייה ובכך מכבידים על נטל העלויות עבור היזמים".
במסגרת הכנס עלו המלצות שעל אף שאינן סטטוטוריות יכולות לשמש כסיוע ליזמים שנאנקים תחת האינפלציה והריבית הגבוהה.
אחת ההצעות נגעה לשינוי מהותי בסדר הליכי הרישוי, כך שהיתר הבניה יינתן לאחר דיון תכנוני קצר, והטלת האחריות על השלמת הדרישות ההנדסיות על בעל ההיתר לאחר הנפקתו. שינוי שעל פי חברי הוועדה יאפשר להאיץ מעגלים כלכליים שקשורים לענף הבניה.
בנוסף המליצה הוועדה לפעול להסרת חסמים רגולטוריים של כלל השחקנים דוגמת תאגידי מים, משרד הבריאות, חברת החשמל, איגודי ערים לאיכות הסביבה, פיקוד העורף ועוד, זאת באמצעות כתיבת קוד בנייה מחייב, וכן קביעת תקנים שיאפשרו לחסוך את הצורך בבקרה רגולטורית נפרדת בכל בקשה להיתר.
הצעה נוספת כוללת מתן הקלות מיסוי כתמריץ ליזמים, זאת מתוך הבנה כי לאור תנאי כשל השוק לא יימצא פתרון כבעבר בדמות חברות משכנות שליבת קיומן היא ליצור פתרונות דיור נגישים ללא רווח יזמי. "המדינה יכולה להציע הטבות מס בעבור פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, ולבחון מודל שבו היזמים בונים חלק מהדירות עבור המדינה תוך הבטחת מחיר קבוע מראש לטובת מאגר דירות לזכאים ומתן הנחה במחיר הקרקע ליחידה מהיחידות הללו", ציין במהלך הדיון יו"ר הוועדה אלון יוניאן.
שחקנית רגולטורית נוספת ומהותית הינה הוועדה המחוזית. היבט נוסף שעלה מתייחס לסוגיית סמכויות לוועדה המקומית אל מול אלו של הוועדה המחוזית.
המלצה נוספת של חברי הוועדה מתייחסת למתן סמכויות תכנון נרחבות למגורים לוועדות המקומיות הכוללות הענקת סמכות לקידום פרויקטים למגורים, לרבות עירוב שימושים וכן קביעת שטחי הציבור בלא צורך באישור הוועדה המחוזית, אם כי תוך ייצור מנגנון מייעץ ומבקר של הוועדות המחוזיות.
"באופן זה תיווצר סינרגיה בין הוועדה המחוזית למקומית והפיכת הוועדות המחוזיות מגורם מאשר לגורם מייעץ לתכנון מתחמי מגורים, תוך יצירת מסלול שבו הוועדה המחוזית תהפוך לגורם מתכלל המאגם את כל המידע התכנוני ביחס למגבלות תכנון שנובעות מתוכניות ארציות, מחוזיות או מכל גורם ממשלתי שמהווה חלק מהוועדה המחוזית, וכן תנחה לעניין צפיפות המגורים הנדרשת במתחם הרלוונטי".
המלצה נוספת של חברי הוועדה מתייחסת לקבלת ריכוז המידע הנ"ל ומסירתו לוועדה המקומית על-פי בקשתה ולפי לוחות זמנים ידועים ומחייבים, כאשר בראשית התכנון הוועדה תקיים שולחן עגול, במסגרתו יהיו הדיונים תחומים בזמן ומתועדים בפרוטוקול, לבחינת עקרונות התכנון ולקבלת חוות דעת מהוועדה המחוזית על מגבלות וסייגים בהתבסס על כלל המידע, אך לא בנושאי תכנון ועיצוב עירוני או התכנון המפורט.
כמו כן, הוועדה ממליצה להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות באופן שיתאפשר להן להוסיף שימוש לטובת דיור מכליל דוגמת דיור להשכרה או מעונות סטודנטים בשטח המיועד לצרכי ציבור ובתנאי שהשימוש הציבורי המקורי לא ייפגע, וכן לתת סמכות דומה במגרשים שמיועדים למסחר ולתעסוקה, שעברו 10 שנים מיום אישור התוכנית החלה עליהם וטרם נבנו.
"לא די בפלסטר ומעקפים שיעילותם זמנית וטובים לצינון השוק, אלא הפתרון טמון דווקא בטיפול בחוליה הכבדה במרוץ לדירה", מדגיש יוניאן. "כל סטודנט מתחיל לכלכלה יודע כי בבסיס תפיסת העולם של השוק החופשי עומדת הסברה שמחירו של מוצר מסוים נגזר מאינטראקציה בין שני מדדים: היצע וביקוש. חוקי הביקוש קובעים כי ככל שמחירו של מוצר יהיה גבוה יותר, כמות הביקושים אליו בשוק תפחת. האקסיומה הזו תקפה כמעט לכל ענף במשק, למעט 'מוצר' יסודי וחיוני כמו דירה או בית, שהרי בסופו של דבר כל אדם נדרש בחייו לקורת גג".