"למרות החלטת הנגיד להשאיר את הריבית על כנה, בתקופה האחרונה אנו עדים לעלייה בריביות המשכנתאות", אומר היום עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, המתמחה בענף המשכנתאות והבנקאות למגזר הפרטי והעסקי בישראל. "בחודשיים האחרונים עלתה ריבית הפריים במשק ב- 0.75% ובנוסף לה, עלה גם מדד המחירים לצרכן. אלו גררו איתם עלייה בשיעור הריבית על המשכנתאות. עד עתה היה נדמה כי העלייה לא תביא איתה שינויים מהותיים אולם כעת ניתן לחוש בבירור בתחילת התייקרותן של המשכנתאות" אומר קמינסקי.
קמינסקי מסביר כי תגובת הבנקים לשינויים בשוק לא איחרה לבוא. "לא רק הריביות עלו, אלא גם המרווחים שלוקחים הבנקים מעלויות הגיוס. אם טרם המשבר, מרווח של מינוס 1.1 מהפריים היה שכיח, הרי שהיום המרווחים הצטמצמו למינוס 0.6 בממוצע. כנ"ל גם במרווחים שגובים הבנקים מהעוגן המקובל בכל בנק במסלולי משכנתא של ריבית משתנה".
המסלולים המבוקשים
"קיימים היום 3 מסלולים שציבור הלווים מעדיף", אומר קמינסקי. "מסלול הפריים שהריבית בו נקבעת לפי שיעור ריבית הפריים שקבע בנק ישראל, בניכוי אחוז מרווח קבוע הנקבע על ידי הבנק. מסלול זה הינו שקלי ואינו צמוד למדד המחירים לצרכן. כמו כן במסלול זה אין עמלות פירעון מוקדם. היום עומדת ריבית הפריים על 2.75% וקמינסקי מעריך כי תמשיך לעלות בתקופה הקרובה". כל עליה של 1% בריבית הפריים תגרור איתה עליה של 260 ₪ בתשלום החודשי של משכנתא ממוצעת (500,000 ₪ ל-20 שנה).
"מסלול פופולארי נוסף הוא המשכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד- במסלול זה הקרן והריבית צמודים למדד. הריבית נקבעת בעת לקיחת המשכנתא ואינה משתנה, אולם יש להדגיש כי שינוי המדד יכולים להשפיע באופן מהותי על ההלוואה. במסלול זה ישנה עמלת פירעון מוקדם. לאחרונה עלויות הגיוס של הבנקים עלו גם במסלול זה לתקופות הקצרות (עד 15 שנה) ומנגד לתקופות ארוכות הריביות דווקא ירדו באופן חד כך שלתקופה של 20 שנה ניתן לקבל בממוצע 3.5%", אומר קמינסקי.
"המסלול השלישי הוא משכנתא בריבית קבועה לא צמודה", אומר קמינסקי. "מסלול זה צובר תאוצה בזמן האחרון בעיקר לאור מסע פרסום אגרסיבי של בנק גדול למשכנתאות. במסלול זה התשלום החודשי נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה, דבר שנותן ללווה שקט נפשי", מסביר קמינסקי. הריבית הממוצעת לתקופה של 20 שנה עומדת על 6.7%. לשם ההמחשה, במשכנתא של 500,000 ₪ בריבית קבועה צמודה, התשלום חודשי ראשון (שילך ויעלה לאורך השנים בכפוף למדד) יעמוד על 2,823 ₪, מנגד, במסלול קבוע לא צמוד התשלום החודשי שלא ישתנה לאורך כל השנים ויעמוד על 3,786 ₪, כלומר הבדל של 963 ₪ מהיום הראשון.
אז מה עושים?
"על הלווה להבין כי בכל משכנתא קיים סיכון. עליו להחליט מהו הסיכון הנכון ביותר עבורו ורק אז לבחור את המסלול או לשלב בין מספר מסלולים", אומר קמינסקי. לדוגמא: זוג עם הכנסות של 12,500 ₪ נטו שמבקש לקבל הלוואה של 500,000 ₪ ל- 20 שנה, ולא רואה כל צפי לסגירת ההלוואה ב- 10 שנים הקרובות לפחות, יחלק את המשכנתא בין הפריים (50% עד 65%) והיתרה לצמודות המדד. כרגע, לאור ההפרשים הגדולים שנוצרו בין הקבועות צמודות לקבועות ללא הצמדה הייתי ממליץ לאנשים להימנע מהאחרונות או להשתמש במרכיב קטן של עד %10.
האם לאור עליית הריביות ירד הביקוש למשכנתאות?
"להערכתנו, העלייה בריביות עדיין לא תשפיע באופן מהותי על שוק הנדל"ן. יש להבין שענף המשכנתאות חווה שפל רציני בריביות המשכנתא בשנה האחרונה וכי העלייה בריביות עדיין משאירה את השוק בטריטוריה של ריביות נמוכות יחסית. נזכיר כי בתחילת העשור הקודם (2001) הריביות הקבועות עמדו על ממוצע הגבוה מ- 5% וגם אז לווים לא נמנעו מלקחת הלוואת משכנתא", אומר קמינסקי.
האם הריביות במגמת עליה או ירידה ?
"כרגע אנו מזהים מגמת עליה ברורה בשוק אך כמובן שהכול תלוי בהתנהגות השוק כולו בתקופה הקרובה. ריביות המשכנתא תלויות במספר רב של גורמים פיננסים ובשוק שאנו חיים כיום קשה לנבא מה יקרה מחר. עם זאת, אנו מעריכים שמגמת ייקור ריביות המשכנתאות ללווים תמשך ולכן גם היום, לאחר עליית הריביות, אנו ממליצים לאלו "שיושבים על הגדר" לא להמתין לשפל חדש בריביות ולקחת את המשכנתא בהקדם האפשרי. למרות הכל, עדיין מדובר ברמת ריביות נמוכות", מסכם קמינסקי.