רוכשים או מוכרים דירה? תכננו את המס

לאור השינויים המהותיים שחלו בחוק מס שבח מקרקעין ישנה חשיבות מיוחדת בבחינת תכנון מס למי שמתכוון לרכוש דירה או למכור דירה.

להלן נפרט בקצרה את השינויים המהותיים שחלו בחוק, כמובן שחייבים לקבל ייעוץ פרטני ברכישה או במכירה דירה בגלל הסכומים הגבוהים המבוצעים בעסקאות אלו.

תכנון המס הוא מחוייב המציאות בגלל שישנם הוראות שונות בתקופות שונות: עד 1/12/13, בשנת 2014, בשנים 2015 עד 2017 ובתקופה מ 1/1/18. הוראות שונות למי שמחזיק בדירה יחידה ולמי שמחזיק בשתי דירות ומעלה, הוראות שונות למי שרוכש דירה גמורה ולמי שרוכש דירה שאינה מושלמת כגון שלד, הנחשבת כקרקע בחוק מס שבח. הוראות שונות לגבי תושב חוץ ולגבי תושב ישראל והוראות שונות לגבי מי שקיבל דירה בירושה או במתנה וכן הוראות שונות לגבי מי שמחזיק בחלק מדירה עד שליש.

ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה - בתקופה מ 1/8/13 עד 31/12/14 הועלו שיעורי מס רכישה בהבחנה בין מי שרוכש דירה יחידה הזכאי לשיעורים מופחתים מ 0% עד 10% : פטור ממס רכישה חל לגבי חלק השווי דירה עד . 1,470,560 ₪ , 3.5% לגבי חלק השווי העולה על 1,470,560 עד 1,744,270 ₪, ו 5% עד 10% לגבי חלק משווי הדירות העולות על סכום זה.

מי שרוכש דירה נוספת משלם מס רכישה בשיעור 5% מהשקל הראשון לגבי שווי דירה עד 1,089,350 ₪, 6% לגבי חלק השווי העולה על 1,089,350 עד 3,268,040 ₪, ו 7% עד 10% לגבי חלק משווי הדירות העולות על סכום זה. מ 1/1/15 ישנה ירידה בשיעורי מס הרכישה בעיקר למי שרוכש דירה נוספת שאינה עולה על 4,500,000 ₪ - יש לציין שתושב חוץ אינו זכאי לשיעורים הנמוכים החלים בעת רכישת דירה יחידה אלא אם הוא יעלה לארץ תוך תקופה מסוימת.

מי שמחזיק בחלק מדירה עד שליש זכאי ברכישת דירה נוספת לשיעורים הנמוכים החלים על דירה יחידה.

לגבי מכירת דירה- הפטור של דירה יחידה ממשיך להיות פטור ממס השינויים המהותיים הם בעיקר למי שמחזיק בשתי דירות ומעלה.

הפטור ממס שחל במכירת דירה כל ארבע שנים יבוטל מ 1/1/14. בתקופה מ 1/1/14 עד 31/11/17 נקבעו הוראות מעבר לפיהם מי שהחזיק בשתי דירות ומעלה ביום 1/1/14 (דירה תיחשב דירה יחידה גם אם למוכר בעלות של עד 1/3 בדירה מגורים נוספת) יתחייב במס שבח מקרקעין על הרווח בשיעור 25% לפי חישוב מיוחד המעניק למעשה פטור ממס לגבי התקופה עד 31/12/13 וחבות במס בשיעור 25% לגבי התקופה מ - 1/1/14 – הוראה זו מחייבת למעשה תכנון מס למי שמתכוון למכור דירה נוספת בימים אלו. אם עברו ארבע שנים ממכירת דירה קודמת כדאי לו כנראה למכור את הדירה עד 31/12/13 כי במרבית המקרים חל פטור ממס שבח ואילו אם הוא חייב במס שבח כי לא עברו ארבע שנים כדאי לו כנראה למכור את הדירה לאחר 31/12/13 – זאת מאחר שחל פטור ממס לגבי התקופה עד 31/12/13 כך שמכירה דירה שחייבת במס במכירה ביום 31/12/13 תהא פטורה ממס שבח במכירתה ביום 1/1/14.

הוראה מקלה זו תחול בשנים 2014 עד 2017 רק לגבי מכירה שתי דירות זאת בתנאי שלגבי מכירת דירה אחת חלפו ארבע שנים מיום מכירה דירה קודמת.

יש לשים לב שמי שמחזיק דירה נוספת לרבות דירה ששווייה נמוך ודירה אחרת ששווייה גבוה – כל אחת מהם נחשבת כדירה נוספת כך שמכירת אחת מהדירות תתחייב במס שבח בשיעור 25% לפי החישוב מס המיוחד . כמו כן בתקופת המעבר 2014- עד 2017 מי שהחזיק ביום 1/1/14 שתי דירות מכירת אחת מהדירות לא תגרום שהוא ייחשב כמחזיק דירה יחידה הפטורה ממס שבח , זאת בשונה מ 1/1/18 שהוא כן ייחשב כמחזיק דירה יחידה הפטורה ממס שבח .

תנאים נוספים לקבלת פטור ממס שבח :

במכירת דירת מגורים יחידה הפטור ממס חל רק אם הדירה הוחזקה במשך תקופה העולה על 18 חודש מיום שהיא נחשבת כדירת מגורים (ולא מיום רכישת הדירה ) וכן שהמוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס במהלך 18 חודשים שקדמו ליום המכירה.

במכירת דירת מגורים שהתמורה עולה על 4,500,000 ₪ ינתן פטור ממס שבח באופן יחסי לגבי חלק התמורה שאינה עולה על 4,500,000 ₪.

הפטור ממס ניתן רק לתושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירה במדינה שבה הוא תושב.

נקבעו תנאים לגבי קבלת פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירת מגורים אחת .

נקבעו תנאים לגבי קבלת פטור ממס שבח במקרה של מתן דירה במתנה ל"קרוב " המוגדר בן זוג;

הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בני זוג וכל אחד מאלה; אח או אחות – לגבי זכות שקיבלו מהורי או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה

נקבעו תנאים לגבי פטור ממס במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה מגורים אחת.

יש לציין שבמכירת דירה החייבת במס שבח יש להפחית מהתמורה את עלות הבנייה כמו כן עדיף לייחס חלק מהתמורה למיטלטלין לשימוש אישי.

יוסי גסנר הוא רואה חשבון בפתח תקווה