נדמה שאין פרסום בולט ורועש יותר ממכרזי הבנייה של ישראל בשטחי יהודה ושומרון. לאורך השנים האחרונות, כמעט כל מכרז לשיווק קרקע באזור יהודה ושומרון, לפעמים אפילו בשלב התוכניות הראשוניות, מחולל רעידת אדמה תקשורתית כאילו כל השטח בוער. כאילו מנופים ודחפורים ממלאים את כל יו"ש וכל פתרונות הדיור נבנים רק מעבר לקו הירוק.
רק בשבוע האחרון פורסם בתקשורת בהבלטה על "טיוטת תכנית תכנון" של משרד הבינוי לשנים הקרובות, לפיה ייבנו 60 אלף יחידות דיור בירושלים וביו"ש, מתוך כ-280 אלף דירות מתוכננות בסה"כ.
אז האם באמת בונים הרבה ביהודה ושומרון? לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בסוף שנת 2011 נמנו ביהודה ושומרון כ-350 אלף תושבים יהודים. נתון זה אינו כולל את כ-300 אלף היהודים המתגוררים בשכונות בצפון ובמזרח ירושלים וכן כ-60 אלף יהודים הלומדים במוסדות חינוך ביהודה ושומרון.
וכמה דירות חדשות בונים שם? לפי נתוני הלמ"ס, מדובר בסה"כ ב-2.8% מהתחלות הבנייה בישראל בתשעת החודשים הראשונים של 2014, לעומת כ-21% מהתחלות הבנייה במחוז הצפון, 30% במחוז המרכז, 13% בירושלים ותל אביב ו-10% במחוז דרום.
באזור יהודה ושומרון מתגוררים כחמישה אחוז מאוכלוסיית ישראל. דהיינו, הבנייה ביו"ש היא כמעט מחצית מהאמור לפי גודלם היחסי באוכלוסיה.
"ברמה הכלכלית והנדל"נית, מי שמתנגד לפיתוח שכונות וישובים שנמצאים במחלוקת מדינית, מוחק באופן גורף חלק ניכר מקרקעות מדינת ישראל"
המספר הגבוה ביותר של דירות שהוחל בבנייתן, בתקופה זו, היה בירושלים (כ-3,010), ראש העין (כ-1,630) ובחריש הוחל בבנייתן של כ-970 דירות. לפי נתוני משרד הבינוי בחלוקה למחוזות, במחוז המרכז התחילו בבנייתן של 9,704 יח"ד בתקופה האמורה, במחוז ירושלים 4,169, בצפון 6,856, בדרום 3,109, וביהודה ושומרון כ-935 יח"ד בלבד.
יחד עם זאת, מסתבר שהממשלה האחרונה אכן העלתה הילוך בקצב הבנייה ביו"ש: בכל שנת 2013 החלה בנייתן של 46,860 דירות ברחבי הארץ. בתקופה זו ביו"ש החלו בבנייה של 2,773 יח"ד - כמעט 6% מהיקף הבנייה. באזור הדרום החלו להיבנות בשנה זו 5,838, בירושלים 4,692 ובחיפה 4,971 יח"ד.
ואם נבדוק את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעשרים השנה האחרונות, מאז הסכמי אוסלו, אנו רואים בעיקר תנודתיות וחוסר ודאות המושפעים כמובן מהאווירה הפוליטית. ]
בשנת 95 נתוני התחלות הבנייה ביהודה ושומרון עמדו על 2,854 יח"ד, בשנת 98 הם זינקו ל-4,336, ב-99 הם ירדו ל-3,490 ובשנת 2000 (ימי ממשלת ברק) הם זינקו שוב ל-4,957 יח"ד. משנת 2001 החלו שנות השפל של התחלות הבנייה ביו"ש, עם כ-1,700 יח"ד בלבד בשנה.
בשנת 2008 הם עלו לרמה של 2,332, אך הגיעו שוב לשפל בשנת 2010 - 737 יח"ד בלבד. למי ששכח, מ-26 בנובמבר 2009 עד 26 בספטמבר 2010 החליטה ממשלת נתניהו על "מדיניות ההקפאה" - שחסמה כל בנייה חדשה ברחבי יו"ש, בניסיון להחזיר את הפלשתינים לשולחן המו"מ (ניסיון שנכשל כמובן).
בשנים שלאחר מכן המספרים עלו בהדרגה: בשנת 2013 היו 2,534 התחלות בנייה, נתון שעקף את נתוני שנת 2011 (1,110 יח"ד) ו-2012 (1,133 יח"ד) גם יחד. אולם כאמור, על פי נתוני שלושת הרבעונים הראשונים, שנת 2014 לא מצטיירת כשנה מבורכת במיוחד.
ובכל הנוגע לשיווקים חדשים של קרקעות לבנייה, במשרד הבינוי מציגים נתונים המלמדים על התגברות השיווקים בשנה האחרונה לעומת השנים הקודמות - בשנת 2013 שווקו במכרזים 1,055 יח"ד ובשנת 2014 עלה הנתון ל-2,199, מהם 625 יח"ד ששווקו בפועל. עם זאת, נתונים שפרסמה תנועת שלום עכשיו וצוטטו בתקשורת מדברים על מספרים גבוהים בהרבה. לדבריהם, בשנה האחרונה שווקו 4,485 יח"ד במכרזים חדשים – "שיא של 10 שנים", לעומת 3,710 בשנת 2013 ו-1,321 בשנת 2011. לפי הנתונים של שלום עכשיו, מדובר גם ב-3,100 התחלות בנייה, נתון המהווה עלייה של 40% לעומת השנה שלפניה.
שר הבינוי אורי אריאל הגיב בביטול לטענות. לדבריו, "מדובר בפחות מדי ומאוחר מדי. סך הכל, ביהודה ושומרון וירושלים מדובר על 8% מסך השיווקים הארצי, ואנחנו נעשה כל מאמץ לשפר את הנתונים האלה בכל יהודה ושומרון וירושלים על ראש שמחתנו".
בנוגע לנתוני השיווק, אמר שר הבינוי ל"נופים" כי "אנחנו בונים בכל רחבי הארץ. הגדלנו את הבנייה ביהודה ושומרון כפי שהגדלנו את הבנייה בכל שאר הארץ. בנייה ביו"ש היא לא הבעיה אלא חלק מהפתרון. נמשיך לבנות בירושלים, בפתח תקווה, קרית ארבע, בכרמיאל ובאריאל,באיתמר, בבאר שבע ובכל מקום אחר.
יש כאלה שלצנינים בעיניהם בכל פעם שעוזרים ליו"ש. הם מסיתים נגד המתיישבים וחושבים שכך הם יקוששו עוד כמה מנדטים. אנחנו לא ניכנע להסתה הזו ונמשיך לבנות את ארץ ישראל".
מיליון שקל לדירה
ומה באשר למחירים? מתברר שהם נמוכים משמעותית מהממוצע בתחומי הקו הירוק. לפי נתוני משרד הבינוי, ברבעון השלישי של שנת 2014 המחיר הממוצע לדירה חדשה עמד על 1.64 מיליון שקל, עלייה של 3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ביהודה ושומרון מחירה הממוצע של דירה חדשה בתקופה זו היה 1.04 מיליון שקל - 37% פחות מהממוצע הארצי.
העובדה שמרבית הבנייה הוותיקה ביו"ש היא צמודת קרקע (בתים פרטיים), משפיעה דווקא על מחירי ה"יד השנייה", שנגזרים ברובם ממחירי הבתים. כך, מחירה הממוצע של דירת יד שנייה בכל הארץ עמד ברבעון השלישי על כ-1.18 מיליון שקל, ואילו ביהודה ושומרון המחיר הממוצע היה 1.22 מיליון שקל.
"המעבר לבניה רוויה גורם אוטומטית לעליית מחירים בישוב. אם בבנייה רוויה מוכרים דירות ב-700 אלף שקל או במיליון שקל, זה אוטומטית מעלה את המחיר של צמודי הקרקע ב-400-300 אלף שקל"
ובכל מקרה, לדברי קבלנים הבונים בשטחי יהודה ושומרון הביקוש גדול בהרבה מההיצע. "כשמדווחים בשלילה על כך שרבע מתוכניות הבנייה של משרד הבינוי עתידים לצאת לפועל בשטחי יהודה ושומרון - מדובר בחוסר הבנה של מצוקת הקרקעות והתכנון במדינת ישראל", אומר ישראל זעירא מנכ"ל חברת באמונה, "דוח מבקר המדינה הצביע על כך שיש לעדכן את התכנון בכל רחבי הארץ, לעקוב אחר תוכניות המתאר ולייעל הליכי תכנון. אם לוקחים בחשבון שכיום מדינת ישראל נמצאת במחסור של למעלה מ-160 אלף דירות והפער בין הגידול הדמוגרפי בישראל והיצע הדירות גדל מדי שנה, אין ספק שיש לקחת בחשבון תכנון קרקעות בכל רחבי הארץ, ללא קיפוח או אפליה.
"ברמה הכלכלית והנדל"נית, מי שמתנגד לפיתוח שכונות וישובים שנמצאים במחלוקת מדינית, מוחק באופן גורף חלק ניכר מקרקעות מדינת ישראל, כך שלא יתפלא אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות. שטחי יהודה ושומרון בשלים לקלוט את כל אזרחי מדינת ישראל ועל כן היוזמה לקדם תכנון לבניה רוויה בשטחים אלו, הרי הוא מבורך ותואם למדיניות התכנוניות בארץ המדברת על ניצול משאב הקרקע. הקפאת התכנון במרכז הארץ שעמדה בתוקף בין השנים 2010-2008 הייתה בין הגורמים להאצת עליית מחירי הדיור באזורי ביקוש. התעלמות והזנחה תכנונית של שטחי יו"ש תוביל את ישראל לאותו המקום בדיוק. כבר היום אנו רואים כי חלק גדול מהאשמה בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות מוטלת על כתפי מדיניות ההקפאה הגלויה או הסמויה, שהתקיימה בעשור השנים האחרון, ולבושתנו גם בירושלים. זו הסיבה לעליית מחירי הדיור במעלה אדומים, בעוטף ירושלים, אפרת ומודיעין עלית, אשר רשמו את הזינוק המשמעותי ביותר השנה – עליה בשיעור של למעלה מ-10%".
גם איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מדבר על הביקוש הגדול ומדגיש שניכר שינוי באזור: "בשנתיים האחרונות חווה אזור השומרון התפתחות משמעותית בהיבטים רבים, החל באפשרויות מגוונות למגורים, עבור בפיתוח מרכזי תעשייה ומסחר וכלה בקרבה הבולטת למרכז. לכן, אנו רואים מגמה של תושבים צעירים ובעלי משפחות, מאזור השרון והמרכז, ראש העין, פתח תקווה, רעננה, הוד השרון וכפר סבא המגיעים לרכוש דירות ביישובי השומרון, ואני שמח שאחרי המתנה ארוכה, כעת אנו יכולים לתת להם מענה ראוי. הרוכשים החדשים מחפשים את תחושת הקהילתיות במחירים שפויים, ולכן אנו רואים מגמה ברורה של מעבר מבתים צמודי קרקע למדורגים. מדובר באנשים המגיעים לאזור בעיקר על מנת לשפר את איכות החיים שלהם ולא רק מסיבות אידיאולוגיות כמו בעבר".
-----------------------------------------------------------------------------------------
דירות במקום בתים: "מוכרחים לנצל את הקרקע"
את המעבר שאנו רואים בשנים האחרונות מבית פרטי עם גינה לבניית בנייה רוויה, בדרך כלל בפרויקטים מדורגים, ניתן להסביר בעיקר במצוקת יוקר הדיור שהגיעה גם ליהודה ושומרון. הבנייה במדורגים זולה יותר משמעותית והיא מאפשרת להוריד משמעותית אל מחירי הדירות.
לפי נתוני משרד הבינוי, בשנים 2014-2009 משקל הבנייה הנמוכה בהתחלות הבנייה בשטחי יהודה ושומרון עמדה על 53%. מדובר בנתון גבוה משמעותית מכלל הארץ, שם הנתון עומד על 37%, אולם עדיין מדובר בהיקפים לא מבוטלים של הקמת בנייני דירות (אם כי צריך להודות שהבנייה למגזר החרדי, בישובים כמו קרית ספר וביתר עלית, מטים מאוד את הנתונים).
לדברי אלעד שטאובר מנהל פיתוח עסקי בקבוצת הרי זהב הבונה ביישוב לשם, "זה לא סוד כי בשנים האחרונות היקפי הבנייה ביהודה ושומרון גדלו מאד, הן בכמות היחידות שנבנות והן בסוגי הבתים המשווקים בפרויקטים השונים. גם אנחנו מבינים כי מוכרחים להגיע לידי ניצול מקסימלי של הקרקע ולבנות כמה שיותר יחידות דיור בבנייה רוויה. הבנייה הרוויה מאפשרת לחסוך בעלויות פיתוח המגרש, דבר יקר מאד באזורינו וגורם ישיר למחיר הגבוה של בית צמוד קרקע, ובכך לפצל את מחיר הפיתוח במגרש אחד בין מספר דירות, ובנוסף מאפשר דיור בר השגה לזוגות צעירים ולמשפחות שעד היום לא הצליחו לרכוש דירה בעקבות המחירים הגבוהים".
רונן וייל סמנכ"ל בחברת באמונה אומר כי "בשל מצוקת הדיור אנחנו פוגשים מעבר לבנייה רוויה בכל יהודה ושומרון". וייל מציין כי המעבר לבניה רוויה "גורם אוטומטית לעליית מחירים בישוב, שכן העלות של בניית בית בבניה רוויה היום, די דומה למה ששילמו לפני מספר שנים על בנייה צמודת קרקע (בעבר הייתה עזרה במענקי פיתוח אותה אין היום), כך שאם בבנייה רוויה מוכרים דירות ב-700 אלף שקל או במיליון שקל, זה אוטומטית מעלה את המחיר של צמודי הקרקע
ב400-300 אלף שקל. רואים את התופעה הזו לדוגמא באפרת, בכרמי צור, ובעוד מקומות בהם התחילה בנייה רוויה".
לתגובות: nofim7@gmail.com
פורסם ב"נופים" ב06/03/2015