האם חברה נדרשת לשלם מע"מ ברכישת דירה

רשות המסים פרסמה לאחרונה החלטה מקדמית בסוגיה של רכישת דירת מגורים ע"י חברה מבעלים פרטיים

שי אהרונוביץ , א' באייר תשע"ה

רכישת דירה
רכישת דירה
צילום: shutterstock

עם תום שנת המס 2014 שוקלים בעלי מניות בחברות אשר בקופתן נצברו רווחים לאחר תשלום המס, האם למשוך את הכסף לכיסיהם כדיבידנד או שמוטב כי החברה תשקיע את הכספים בעצמה בהשקעות שונות.

בהקשר זה יש להזכיר כי חלוקת דיבידנד ע"י החברה לבעלי מניותיה תתחייב במס של 25% אצל בעל מניות ששיעור אחזקתו בחברה הינו עד 10% ובשיעור של 30% אצל בעל מניות ששיעור אחזקתו בחברה הינו 10% ומעלה.

חבות המס הגבוהה, יחסית, גורמת לבעלי מניות לשקול אפשרות של הותרת רווחים בחברה והשקעת הכסף ע"י החברה בנכסים.

אחד מאפיקי ההשקעה המקובלים (בעיקר בחברות של בעל מניות בודד) הינו רכישת נדל"ן ע"י החברה ובעיקר רכישת דירות מגורים. רכישת דירה ע"י החברה והשכרתה ע"י החברה למגורי בעל המניות או מי מקורביו או השכרתה בשוק החופשי נושאת עמה תוצאות מס אשר עלולות להפוך את העסקה ל"תאונת מס" אשר מוטב להימנע ממנה.

ראשית, רכישת דירת מגורים ע"י חברה ממוסה במס רכישה לפי מדרגות המס של דירת מגורים נוספת, זאת אף אם הדירה הינה דירת המגורים היחידה של החברה.

שנית, דמי השכירות המתקבלים ע"י החברה מהשכרת הנכס מחוייבים בשיעור מס החברות (26.5%) ולא ניתן להנות מההקלות השמורות להשכרת דירות בבעלות יחיד (פטור ממס עד לסך של 5,080 ₪ לחודש או 10% מס על כל דמי השכירות).

אלא, ש"תאונת המס" העיקרית צפויה דווקא מכיוון חוק מע"מ. לאחרונה פרסמה רשות המסים החלטה מקדמית בסוגיה של רכישת דירת מגורים ע"י חברה מבעלים פרטיים. ע"פ עמדת רשות המסים, החברה אשר רוכשת את הדירה מחוייבת בהוצאת חשבונית עצמית על שווי הרכישה של הדירה, אלא שאת מס העסקאות הכלול בחשבונית העצמית אינה רשאית החברה לקזז כתשומות שכן עסקת ההשכרה של הדירה לבעל המניות, לקרובו או לצד ג' כלשהו, הינה עסקה הפטורה ממע"מ, וכידוע לא ניתן לקזז תשומות כנגד עסקה פטורה.

להלן נמחיש את הדברים בדוגמה מספרית: חברת מסויימת רוכשת מפלוני (שאינו עוסק) דירה בסך של 2,000,000 ₪. החברה מחוייבת בהוצאת חשבונית עצמית על סך של 2,360,000 ₪ (18% מע"מ). את הסך של 360,000 ₪ החברה אינה רשאית לקזז, והמשמעות הינה כי על החברה להעביר לרשות המסים 360,000 ₪.

לאור פרסום ההחלטה ע"י רשות המסים יש לשקול היטב את הכדאיות ברכישת דירת מגורים ע"י חברה, שכן, לעיתים, העברת הרווחים כדיבידנד לבעל המניות תוך תשלום המס על הדיבידנד ורכישת הדירה במישור האישי ע"י בעל המניות, תהיה משתלמת יותר מבחינת תוצאת המס.   

הכותב הוא מנהל מיסוי מקרקעין אזור רחובות

פורסם ב"נופים" ב02/01/2015