ההבדל בין משכנתא להלוואה רגילה, שמקבלים מהבנק או מגורם אחר בשוק ההון, מתבטא בריבית יחסית נמוכה ופריסה ארוכת טווח של ההלוואה, לעיתים על פני 3 עשורים.
כמובן, שכדי שגוף פיננסי יעניק הלוואה בתנאים כאלה, הסיכון שהוא נוטל על עצמו חייב להיות נמוך מאוד. כך שהעיקרון המנחה המאפשר את הלוואת המשכנתא הוא פשוט: הנכס אותו אתם רוכשים בעזרת המשכנתא גם משמש כבטוחה להלוואה.
אם הלקוח לא עומד בתשלומי המשכנתא, הבנק יכול לממש את הבטוחה, למכור את הנכס ולסגור את החוב ומכאן הסיכון שהוא נוטל על עצמו קטן.
אך מה קורה אם הנכס עצמו נפגע, למשל בשריפה; או אם הלווה, חלילה, הולך לפתע לעולמו? בדיוק בגלל זה הגורם שמעניק את המשכנתא, מחייב את נוטלי המשכנתא לעשות 'ביטוח משכנתא'.
מה כולל ביטוח משכנתא?
למעשה, המונח ביטוח משכנתא מתייחס לצירוף של שתי פוליסות שונות (שניתן לרכוש כחבילה אחת או בנפרד).
פוליסה אחת היא פוליסת 'ריסק', כלומר פוליסת ביטוח חיים, שמכסה את גובה ההלוואה, כאשר המוטב העיקרי הוא הגוף המלווה. במקרה של פטירת הלווה, הפוליסה תמומש והמשכנתא תיסגר.
הרכיב השני, הוא ביטוח מבנה וככזה נועד להבטיח שהנכס עצמו יהיה מבוטח במקרה של פגיעה פיזית שתהפוך אותו ללא ראוי למגורים ותפגע בערכו (או מנקודת המבט של המלווה, תבטיח את שווי הבטוחה).
זה המקום לציין שכאשר רוכשים 'דירה על הנייר' מקבלן, כל עוד הדירה לא קיימת פיזית ומאושרת למגורים, אין צורך לעשות ביטוח מבנה כחלק מביטוח המשכנתא (כאשר מקבלים את החזקה על הדירה הפיזית נדרשים גם להוסיף גם את הרכיב הביטוחי הזה).
בדרך כלל את רכיב ביטוח המבנה, נהוג לחדש בכל שנה. רכיב ביטוח החיים, הוא רכיב מתמשך, אך כדאי לא להתבלבל כי גם בפוליסה הזו יש רכיב דינמי (הפרמיה משתנה בהתאם לעלייה בגיל המבוטח מצד אחד ובירידה ביתרת ההלוואה מצד שני) ולכן יש לשים לב לאותיות הקטנות ולא להתייחס רק לעלות בשנים הראשונות, אלא לעלות הצפויה לאורך כל תקופת המשכנתא.
חלק מהעלות הריאלית של המשכנתא
מאחר וביטוח משכנתא הוא לא משהו שמי שנוטל משכנתא יכול להימנע ממנו ויש לו עלות שעשויה להסתכם באלפי שקלים לשנה, חשוב מאוד לקחת אותו בחשבון כחלק מתמהיל ההחזר הכללי. התעלמות מהפקטור הזה הוא טעות נפוצה שלווים רבים מבצעים וחבל.
הרעיון במשכנתא הוא היכולת לעמוד ולשלוט בהחזר החודשי. הרבה לווים מתפתים למתוח את התשלום החודשי לגבול היכולת. במצב כזה התעלמות מהוצאה חודשית קבועה הנלוות להחזר המשכנתא, עלולה להתגלות בעייתית.
לכן, בכל תחשיב של החזר משכנתא, חשוב להכניס גם את עלות הביטוח - כי רק כך ניתן לחשב את העלות הריאלית האמיתית של המשכנתא. בשביל שזה יקרה חשוב להתייחס לרכישת הביטוח באותה הרצינות שבה מתייחסים לנטילת המשכנתא עצמה.
נסביר: היום מרבית האנשים שנוטלים משכנתא עושים זאת אחרי שבדקו את השוק. הם יפנו למספר בנקים או גופים פיננסיים, יקבלו מספר הצעות, ישוו ביניהן ורק אז יחליטו. במקרים רבים הם אפילו יעזרו ביועץ משכנתאות מוסמך שפונה לבנקים בשמם ויודע להמליץ על המסלול הכי בטוח ומשתלם עבורם.
לרוב בדינמיקה של התהליך הזה, הוצאת הביטוח מגיעה בשלבים האחרונים, אחרי מסע מלחיץ, מתיש ועתיר בירוקרטיה. בשלב הזה, הרבה לווים פשוט רוצים לסיים את התהליך ולסגור את רכישת הדירה. ביטוח המשכנתא מרגיש להם כמו עוד פרוצדורה גנרית ו'כסף קטן' לעומת המשכנתא עצמה.
לכן, הם הרבה פעמים ייקחו את ההצעה הראשונה שמגיעה אליהם, ולרוב זו תהיה סוכנות ביטוח שנמצאת בקשרי עבודה עם הבנק. כמעט תמיד התוצאה תהיה רכישת פוליסה פחות משתלמת או פחות תואמת לצרכים המלאים של המשפחה.
לשמור על האינטרס של הבנק והלווה כאחד
כאמור, עבור מי שנוטל משכנתא רכישה של ביטוח משכנתא אינה אקט וולונטרי אלא משהו שנכפה על ידי הבנק. מכאן, הרבה מאוד אנשים נוטים להסתכל על העניין כ'תיק' ועוד הוצאה שלא בהכרח משרתת אותם.
האמת יותר מורכבת. נכון שהביטוח הוא תנאי מתלה מבחינת הגוף שהעניק את המשכנתא ומבחינתו נועד לשמור על האינטרס שלו. בפועל הביטוח הזה גם משרת את האינטרס המובהק של הלווה ומשפחתו.
למשל, ללא רכיב ביטוח הריסק, משפחה של מלווה שנפטר והיה המפרנס העיקרי שהיה אחראי לתשלום המשכנתא, הייתה בבעיה, כי החוב לא פג עם הפטירה הוא עובר לבן/בת הזוג או ליורשי הנכס.
תודות לביטוח המשכנתא, אם חלילה אחד המלווים הולך לעולמו, הביטוח ימומש, חוב המשכנתא נסגר והמשפחה מקבלת נכס נקי מחובות.
באופן דומה, גם רכיב ביטוח מבנה שומר על האינטרס של המלווה. ביטוח כזה בדרך כלל יכלול סט שלם של הגנות שמומלץ שכל בעל דירה יהנה מהם, בלי קשר למשכנתא. אנחנו מדברים על כיסויים ביטוחיים כמו פיצוי על נזקי מים ופיצוי נזק לצד שלישי.
בנוסף, ניתן במסגרת הביטוח לרכוש גם הרחבות של ביטוח תכולה. מבחינה זו מדובר בהזדמנות שמאפשרת למשפחה לקבל מעטפת ביטוח הכוללת פיצוי גם במקרים של התפרצות או שריפה - לא רק על המבנה אלא גם על ציוד וחפצי ערך.
איך לבחור ביטוח משכנתא?
כמו במקרה של כל מוצר אחר, גם כשרוכשים ביטוח משכנתא חשוב לאמץ עקרונות של צרכנות נבונה. כלומר, לוודא שהמוצר מתאים לצרכים שלכם (כמו שהזכרנו, ניתן לבצע התאמות ולרכוש הרחבות שמספקות לכם ביטחון ושקט - מעבר לדרישת הבנק). עיקרון צרכני נוסף שכבר הזכרנו, הוא לעשות סקר שוק והשוואת מחירים.
כבר הזכרנו שכאשר מדובר ברכיב ביטוח החיים, חשוב להבין כיצד הפרמיה משתנה בעתיד. הרבה חברות ביטוח מציעות הנחות גדולות על השנים הראשונות, אך במבט עתידי לעיתים מדובר במצג שווא ולפעמים גם הצעה שמעניקה לכם את השנה הראשונה 'חינם', עלולה להתגלות כפחות משתלמת לאורך חיי המשכנתא.
נקודה נוספת ששווה לשים לב אליה קשורה לכך שעם מהלך השנים יתרת הקרן של החוב מצטמצמת. במילים אחרות, מבחינת הלווה אתם רשאים להוריד את גובה הכיסוי הביטוחי (מה שלעיתים מאזן את העלייה בפרמיה) וכדאי לשים לב שפוליסת ביטוח החיים מותאמת עד כמה שניתן לשינויים הצפויים ביתרות ההלוואה.
כמו בעניין ביטוח המבנה, יתכן שדווקא תחליטו להשאיר את סכום הכיסוי (כי במקרה של פטירה אחרי סגירת החוב בני המשפחה יקבלו את יתרת הכיסוי), אך זו בהחלט אפשרות ששווה לבחון.
מובא כמידע כללי בלבד על ידי מנורה מבטחים ביטוח בע"מ, המשווקת פוליסות ביטוח חיים וביטוח מבנה משכנתה. אין באמור משום הצעה, המלצה או תחליף להתאמת הכיסוי הנדרש לכל אדם לפי צרכיו, הקבלה לביטוח והכיסו הם בכפוף לתנאי החברה והפוליסה.