יש תוכנית (תב"ע) מאושרת - האם שכנים יכולים להתנגד לבקשה להיתר בניה תואמת לתוכנית?
לעיתים קרובות אנו נרתעים מלבקש מימוש של זכויות בניה המגיעות לנו על פי תוכניות מאושרות וזאת בגלל חשש או ידיעה ששכנים מתנגדים, האם זה נכון?
לא פעם שואלים אותי האם צריך להחתים את השכנים? מה קורה אם שכן מתנגד לבקשה שלי להיתר בניה?
במאמר זה נתייחס להשלכות חתימת שכנים רק על ההליך התכנוני.
התשובה מתחלקת לשתיים, אחד - האם הבניה המבוקשת תואמת את התוכנית המאושרת? שתיים - האם מבוקשות הקלות/שינויים מהתוכנית המאושרת?
במידה והבקשה תואמת באופן מלא את התוכנית, הרי שאין משקל להתנגדויות תכנוניות כלשהן. לא פעם ניתנו החלטות בועדות השונות ובועדות ערר כאשר היו התנגדויות, שהמקום לדון בהתנגדויות לבקשה להיתר תואמת תב"ע מקומן בועדות המחוזיות בעת דיון באישור התוכנית. משאושרה התוכנית כמוהה כדין ועל כן הליך הוצאת היתר הבניה הינו הליך פורמלי בלבד ואין מקום לשיקול דעת תכנוני בעת הוצאת היתר הבניה.
במידה ומבוקשות הקלות - בעת הגשת בקשה להיתר הכוללת הקלה הועדה דנה בבקשה רק בכפוף לביצוע הליך פרסום לפי סעיף 149 חוק תכנון ובניה, ולאחר קבלת התנגדויות, עיון בהם, ולעיתים אף הזמנת המתנגדים לועדה להשמעת ההתנגדות. הליך הפרסום נעשה באמצעות חברת פרסום אשר זכתה במכרז מטעם הועדה המקומית לביצוע הפרסומים של הועדה.
החברה מבצעת משלוח הודעות בדואר רשום לבעלי הזכויות בקרקע, וכן פרסום באמצעות משלוח הודעות, הדבקת מודעות על גבי הנכס ופרסום בעיתונים מקומיים וארציים לצורך פניה לבעלי נכסים בחלקות סמוכות העלולים לראות עצמם נפגעים מאישור ההקלה ע"י הועדה.
בעבר נדרשו מבקשי בקשה להיתר להגיש חתימות של בעלי הזכויות האחרים בחלקה כלומר השכנים האחרים בבניין, לסרבני החתימה היו נשלחות הודעות בדואר רשום לפי תקנה 2ב.
כלומר, מבקשי הקלות בפועל היו גם מחתימים את השכנים וגם מבצעים הליך פרסומי לפרסום ההקלה לציבור.
היום נוקטים מוסדות התכנון בהליך חדשני של ביצוע פרסום ההקלה בעת הגשת המסמכים לועדה ולפני הדיון בה. לכן אין כבר צורך גם בהחתמת שכנים וגם בביצוע הליך פרסום.
מכאן ניתן לומר שלמעשה היום אין משמעות לקבלת חתימות שכנים בהליך הבקשה להיתר בניה.
התנגדויות רבות הם ענייניות ונוגעות לפגיעה בנכסים שכנים כתוצאה ממתן הקלה בצורה כזו או אחרת, תפקידנו המוסרי כמגישי הבקשה הוא להתחשב במתנגד ולמזער את הפגיעה בו באופן המיטבי.
יש להתייחס כן בכובד ראש להתנגדויות של שכנים אם יש בהם ממש, אתם חיים עם שכנים ולא הייתם רוצים יחסים עכורים עם שכניכם.
לצערנו, לעיתים לא רחוקות, ההתנגדות היא קנטרנית ונובעת מצרות עין של המתנגדים. במקרים כאילו על פי רוב לא ניתן להגיע להסדר עם המתנגדים לפי ההגעה לועדה. הועדה מתייחסת לטענות ודוחה את ההתנגדויות הללו. חשוב לציין שועדות התכנון לא דנות בהתנגדויות הנובעות מסיבות קנייניות והן מתייחסות רק להתנגדויות תכנוניות.
הועדה חייבת להתייחס לכל התנגדות, ולעיתים היא אף תבחר לזמן את המתנגדים והמבקש לדיון בועדה לצורך שמיעת ההתנגדויות והתייחסות עליהם.
האם כדאי לי להתנגד לבקשה של שכן שלי לבנייה?
אם אני חושב באמת ובתמים שהבנייה המבוקשת פוגעת באופן לא שיוויוני שרמת החיים שלי ובערך הנכס, ראוי שאתנגד בצורה מכובדת ולאחר שפניתי אליו באופן ישיר והסברתי לו את מהות ההתנגדות.
חשוב להגיש את ההתנגדויות בשלב הגשת התב"ע על מנת שההתנגדות תיבחן על ידי הועדה המחוזית קודם לאישור התוכנית. משאושרה התוכנית, רק במקרים מאוד נדירים של העלם דבר, כלומר שהועדה לא שמה לב לפרט כלשהו בתוכנית שהוגשה, תתקבל התנגדות תכנונית בשלב הבקשה להיתר הבניה.
אם כבר הרחבתי את דירתי באותו האופן שבו המבקש הגיש בקשה להיתר להרחיב את דירתו, הרי שחוק המקרעין קובע מפורשות שעצם הרחבת דירתי יראו בה כהסכמה לשכני לעשות הרחבה דומה ולכן אין לי כלל זכות חוקית להתנגד.
לדוגמא: אני הגשתי בקשה לתוספת ממ"ד או מרפסת ובקשתי אושרה, אני לא אוכל להתנגד לבעל זכות אחרת בקרקע לעשות הרחבה דומה.
לסיכום: "בקש שלום ורודפהו" - כבר אמרו חז"ל "טוב שכן קרוב מאח רחוק" (משלי כ"ז פסוק י') נשתדל תמיד לנהוג בהגינות ובדרכי שלום בבואנו להגיש בקשה להיתר בניה בבית משותף, וכך ננהג כאשר שכננו מגיש בקשה דומה.
(הכותב הינו עורך דין מומחה בדיני מקרקעין)