ישראלים רבים מעוניינים להיכנס להשקעות בנכסים בחו"ל, ובמיוחד בארצות-הברית, שם השוק מציע כעת נכסים במחירים אטרקטיביים, בעקבות משבר הנדל"ן שפקד את המדינה לפני כעשור והביא לצניחה במחירים. כדי לרכוש נכס כזה יש להיות מודעים לא רק למחיר, להשקעה בשיפוץ ולטיפול השוטף, אלא גם להיבטי המיסוי שילוו אתכם לאורך כל הדרך. כדי לקבל תמונה על תשלומי המס שרכישת נכס כזה מחייבת, פנינו לאמיר רז, הבעלים והמנכ"ל של "פתרונות נדל"ן. רז מכיר היטב את שוק הנדל"ן בארה"ב ובישראל ומעניק כאן סקירה של היבטי המיסוי על נכס כזה.
"בכל השקעה, בין אם תהיה אם בנדל"ן, במניות או בפרוייקט יזמות, רשויות המס רוצות את חלקן", אומר רז, "כך שברור שכל השקעה מיד תלווה גם בחוויה של תשלום המס. אנחנו מכירים את אלה שיגידו - אשמח לשלם כמה שיותר מס, כי זה אומר שהרווחתי הרבה בהשקעות שלי, ובכל זאת, כדאי לדעת על תקנות וחוקי המיסוי לפני ששמחים לשלם את המס.
"השקעה בארה"ב מלווה במיסוי כפול - הן בארה"ב והן בארץ. אני מכיר היטב את התחום אך אציין שאינני רואה חשבון ואיני מכיר את הנושא לעומקו. לכן, כדאי לפנות לאיש מקצוע שילווה את העסקה שלכם".
ובכן, מה אומרים חוקי המיסוי בארה"ב?
"בעת הרכישה כמובן שאין תשלום מס, למרות שבכדי לרכוש את הנכס עלינו להשיג פטור מניכוי מס במקור, בכדי שלא נשלם בעת הרכישה. מובן שמכורח חוקי הלבנת ההון עלינו לעבור דרך מס הכנסה ולקבל את אותו אישור".
כמה נידרש לשלם על הרווחים מהשכרת הנכס?
"על הרווח משכירות בארה"ב עלינו לשלם מס במדרגות שונות ומאוד הוגנות. רובנו לא נגיע מעבר לתשלום של עשרה אחוזים מהנטו על הרווח. במקביל, לכל משקיע זר יש פטור שנתי של 4,000 דולר בשנה על הרווח שלו. אם הקמתם חברה עם כמה חברים, כל אחד יקבל את אותו פטור אינדיבידואלית".
יש הוצאות מוכרות?
"לכל משקיע שמורה הזכות לטוס לארה"ב פעם בשנה ולהכניס את כל ההוצאות של אותה נסיעה כהוצאה מוכרת ובכך לקזז את הרווח. הדו"ח שתנפיקו אצל רואה חשבון ייחשב גם הוא להוצאה מוכרת. במידה ותיקחו הלוואה (גם בישראל) לשם רכישה של הנכסים, הריבית על ההלוואה תיחשב גם כן להוצאה ותקזז את הרווח השנתי. כמו כן ישנו פחת שנתי על הנכסים ובכך ניתן לקזז את הרווח השנתי בנכסים. הרשימה הזו מעידה שרשויות המס בארה"ב מאוד מתחשבים במשקיעים ומגלים גישה הוגנת בגביית המס"
ומה קורה עם רשויות המס בישראל?
"בתחום הרווח משכירות ישנו כפל מס ולכן גם בארץ עלינו לשלם מס על ההכנסות משכירות, בגובה של 15 אחוזים מהברוטו על ההשקעה, בהורדת הפחת על הנכסים, או במסלול של מיסוי יחסי, בגובה ההכנסות שלכם, בהורדת כל ההוצאות של ההשקעה".
ומה קורה בעת מכירת הנכס?
"במקרה כזה יהיה מיסוי על הרווח של המכירה, בגובה של 25 אחוזים מהרווח. על החלק הזה אין כפל מס בישראל ולכן לא תידרשו לשלם מס נוסף. אציין גם שבארה"ב ניתן לשחלף נכסים – המשמעות היא שניתן לדחות את תשלום המס בעת מכירה ברווח, במידה ונרכוש עם הכסף נכסים נוספים בארה"ב. בכל מקרה, בתחום זה אני ממליץ על פגישה עם רואה חשבון, כדי לקבל ייעוץ מקצועי ומקיף בנושא".