גיא כהן טוהר – מנכ"ל יוון החדשה
גיא כהן טוהר – מנכ"ל יוון החדשהצילום: יח"צ

יוון הופכת להיות היעד הכי אטרקטיבי להשקעות בחו"ל עבור ישראלים וזאת בצל עליית מחירי הנדל"ן בישראל שמרחיקים עוד ועוד את משקי הבית מרכישת דירה, כאשר משרד האוצר נלחם במשקיעים על ידי הגדלת שיעור מס הרכישה לרוכשי דירה שניה.

כך, ישראלים רבים מחפשים אפיקים סולידיים חלופיים להשקיע בהם. בעוד הבנקים בישראל נותנים הלוואות בריבית אפסית, הציבור הישראלי צמא להשקעות בשפה שלו, עברית.

אך באין ברירה, הישראלים פונים לאפיקים מעבר לים, בין היתר ביוון. ביוון יש תנאים נוחים מאוד עבור משקיעי נדל"ן זרים ובמיוחד עבור המשקיעים הישראלים.

המובן מאליו זו קרבה, כשעתיים טיסה ועוד ארבעים דקות נסיעה ברכב או במטרו ואתם כבר בליבה של אחת הערים התוססות באירופה. נאמר כבר הרבה על התיירות באתונה, אבל מה שהרבה לא יודעים זה שאתונה היא עיר שיש לה את עונת התיירות הארוכה ביותר באירופה.

בקיץ מגיעים אליה תיירים מכל העולם, ובמקביל, רבים מתושבי אתונה עוזבים את העיר ועוברים לבתי הקייט הפרטיים שלהם באיים לחודשי הקיץ על מנת להצטנן מהשמש הלוהטת ולנוח לקראת השנה הבאה.

בחורף, חוזרים תושבי אתונה לעיר וממלאים את הטברנות ומועדוני הבוזוקי, כך שהעיר תוססת ברוב ימות השנה.

בניין מגורים באתונה
בניין מגורים באתונהצילום: אדריאן

השקל מתחזק לעומת שער היורו, וכך בסכומים שעבור המשקיעים הישראלים נשמעים מפתים, ניתן למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים ונגישים יותר מתמיד. למעשה למרות עליית ערך הנכסים באתונה בשנתיים האחרונות, בשל התחזקות השקל לעיתים ניתן למצוא נכסים במונחים שיקליים שמזכירים מחירים של לפני שנתיים.

התשואות גבוהות, כך שנכס מגורים ממוצע צפוי להניב כ 7% נטו לאחר מס, פי שניים מממוצע התשואות על נכסים דומים בישראל. כך למשל, נכס שעולה כ 100,000 אירו באזור מרכזי, צפוי להכניס כ- 550-650 אירו בחודש מהשכרה לטווח ארוך. באזורים מרכזיים יש מחסור של דירת להשכרה בשל מיעוט של בניה חדשה וחזרה של צעירים רבים להתגורר במרכז העיר.

התשואה מהשכרה היא רק מחצית הסיפור. החצי השני הוא עליית מחירי הנכסים בכל אתונה. בין השנים 2017-2020 חלה עלייה של 6.4 אחוזים בממוצע מדי שנה לצד עלייה של מחירי השכירות של דירות שניים ושלושה חדרים שעלו בשיעור ממוצע של 17% בשנה אשתקד.

גיא כהן טוהר, כלכלן ומנכ"ל של חברת יוון החדשה (New Greece) העוסקת בייעוץ וליווי משקיעים וכן, יוזמת פרויקטים בתחום הנדל"ן והתיירות באתונה והאיים בחמש שנים האחרונות, מספר כי "יוון הצטרפה לאיחוד האירופי בשנת 1981, ובשל המשבר שחוות לפני כעשור, נתונה היום לפיקוח מוניטרי של קרן המטבע הבינלאומית והנציבות האירופית, אשר רק ביוני האחרון אישרו ליוון תוכנית בהיקף של 31 מיליארד אירו על מנת לסייע ליוון להיחלץ מהקורונה, להשקיע בדיגיטציה במגזר הציבורי והוצאה לפועל של פרויקטים בתחום אנרגיה ירוקה.

מחירי הנדל"ן ביוון אומנם עלו בשנים האחרונות אך עדיין נמצאים בשפל היסטורי בשל ביקושים כבושים שנובעים מכך שבנקים לא מאפשרים ללווים לקבל משכנתאות. לכן, שוק הנדל"ן ביוון פועל כמעט ללא נזילות ותלוי בעיקר במשקיעים זרים. בשנתיים הקרובות ממשלת יוון צפויה להכריז על פתיחת המשק למשכנתאות, מהלך שכזה צפוי להוביל מיידית להתייקרותם של נכסים ב 40%-30%. אין לי ספק כי התקופה הזאת תיזכר בהיסטוריה כתקופה ייחודית שניתן היה לרכוש נכסים במחירים נמוכים, בצל המשבר הכלכלי שפקד את יוון."

תחנות רוח
תחנות רוחצילום: גריס-הומס

אם לפני חמש שנים הגיעו אלינו משקיעים בודדים, הרי שהיום מגיעים אלינו עשרות משקיעים שחלקם רכשו כבר נכס בעבר וכעת מעוניינים לרכוש נכס שני ושלישי. נראה שהרעב הישראלי לנכסים לא יודע שובע ובצדק, יש אומנם סיכונים ברכישת נכס בחו"ל, אבל עם ליווי נכון, אפשר להשיג תוצאות מצוינות."

עוד סיבה לכך שיוון היא יעד אטרקטיבי לישראלים היא שבין ישראל ויוון יש אמנת מס מיוחדת אשר מאפשרת לישראלים לרכוש נכסים ביוון ולשלם מס אך ורק ביוון. לכן מבחינות רבות רכישת נכס ביוון דומה לרכישת נכס בכל עיר אחרת בישראל. מעבר לעובדה שאין כפל מס, אמנת המס מאפשרת לישראלים להנות מפטור ממס שבח כאשר הם מוכרים את הנכס שלהם ביוון.

כמוכן, בדומה לישראל נכסים ביוון נרשמים בטאבו, תהליך מסודר שמלווה באנשי מקצוע – עורך דין ונוטריון, את הנכסים ניתן להעביר כמתנה לקרוב משפחה ולהעביר בירושה וזכויות הרוכשים מוגנות מתוקף הסכמים בינלאומיים עם יוון עם האיחוד האירופי וישראל.

כל הסיבות האלו הן סיבות כלכליות, אך אם תשאלו ישראלים מדוע הם רוצים להשקיע ביוון, תשמעו גם סיבות אחרות וסיפורים רבים על אהבה ליוון וחיבור אישי לעיר. המנטליות המקומית מזכירה את זו הישראלית, מזג האוויר הנוח, המחירים הנמוכים והאירוח האדיב של היוונים הופך את אתונה לאטרקטיבית יותר עבור ישראלים על פני כל מדינה אירופאית אחרת.

הסיכונים מאידך יכולים להגיע עקב שוכרים שלא משלמים שכר דירה בזמן, בעיות תחזוקה בנכס וחובת שמשאירים דיירים. את הבעיות הללו ניתן לפתור באמצעות ליווי של חברת ניהול מקצועית שיש לה ניסיון בהשכרת נכסים ביוון, של דירות מגורים, של דירות Airbnb והשכרות לטווח ארוך.

לסיכום, לאתונה יש את כל הסיבות הנכונות להשקיע, אך כמו בכל השקעה, חשוב לבדוק את הסיכונים, יש להתייעץ עם מומחים וללמוד את השוק היטב ולא להתפתות רק אחר המחיר הזול.