פוסט קורונה: חללי העבודה יפרחו

רומן לוי, מייסד ומנכ"ל מתחם חללי העבודה המשותפים Urban Place: שוק המשרדים פוסט הקורונה צריך ללמוד ממתחמי העבודה המשותפים.

רומן לוי , י"ח בסיון תש"פ

מנכ"ל Urban Place רומן לוי
מנכ"ל Urban Place רומן לוי
צילום: יחצ

יזם הנדל"ן משה ישעיהו פנה לאחרונה למהנדס העיר תל אביב בבקשה להגדלת שטחי מגורים על חשבון שטחי ציבור בפרויקט הנוכחי שלו.

הוא דרש מהעירייה להוסיף 5% נוספים לשטחי המגורים כך שיהוו רבע מכלל הפרויקט, במקום החלוקה המקורית המאושרת בתוכנית של 80% למשרדים ו- 20% בלבד למגורים, בשל העצירה המוחלטת בביקושים לשטחי משרדים.

לטענתו, ענף המשרדים נמצא במצוקה קשה, בגלל הקפאת אשראי בענף הבנייה ובענף המשרדים בפרט, לצד העלאת ריביות בבנקים, המיתון שיחריף ויביא לביטול מוחלט של הביקושים והמגמה שתגבר לשינוי דפוסי העבודה והעדפת עבודה מהבית. כל אלה יגרמו לכדאיות הכלכלית של פרויקטים בעידן הפוסט קורונה להיבחן מחדש.

מגיפת הקורונה הביאה לטלטלה קשה בשוק המשרדים בישראל. גורמים בענף מדווחים על צניחה של 60% ברמה הארצית בביקושים לאכלוס משרדים בהשוואה למרץ אשתקד. בתל אביב, כפי שחווה גם ישעיהו, הלא היא בירת המשרדים של ישראל, כ- 13% משטחי המשרדים נמצאים בסכנת סגירה, לפי ההערכות.

מגדלי משרדים מוצאים את עצמם בבעיה קיומית. מצד אחד, מדפקים על דלתם שוכרים שמבקשים הקלות בתשלומי השכירות או אפילו פטור, ומן הצד השני עסקאות רכישה ושכירות שהיו על הפרק או לפני חתימה בתחילת המשבר והוקפאו, לא ברור אם יחזרו להיות רלוונטיות. נוכח המצב החדש, האטרקטיביות של מגדלי המשרדים הנוצצים שהיו בשיא פריחתם בשלוש השנים האחרונות, הולכת ונשחקת.

אם מגדלי המשרדים רוצים להמשיך ולהתקיים, עליהם לעשות חישוב מסלול מחדש, להתגמש באמצעות התאמת פתרונות חדשים לשוכרים. שכן, אם חברות הנדל"ן ימשיכו במודל הישן של חוזים דרקוניים ארוכי טווח שמחייבים את השוכר לשלם על שטחים גדולים, בין אם הוא משתמש בהם או לא, בתוספת של דמי ניהול מופקעים, עתידם יהיה קצר מאוד.

השוכר בתקופת פוסט הקורונה חושש יותר מהתחייבויות ארוכות טווח. הוא לא יודע מה יוליד יום והאם יתרחש גל נוסף, שיגרור הצטמצמות נוספת, או האם המגיפה נבלמה ואז ניתן יהיה להתחיל תהליך של שיקום וצמיחה והגדלת מצבת העובדים כתוצאה ישירה מכך. עננת חוסר הוודאות הביאה גם לשינוי שוק השוכרים – אל החברות הקטנות, שעוד לפני עידן הקורונה חיפשו אחר פתרונות גמישים, מצטרפות כעת חברות בינוניות וגדולות שהיו קהל היעד הארי והיציב של מגדלי המשרדים במשך שנים וכעת מאיימות לנטוש.

משבר הקורונה שינה גם את מודל התעסוקה לטובת עבודה מהבית, ולכן אותו שוכר כיום, לא יודע בכמה מהחדרים ישתמש בפועל ובאיזו תקופת זמן בחודש. לכן, גם אם משבר הקורונה יגיע לקיצו מחר, הוא כנראה ישנה את שוק המשרדים לצמיתות.

אם שוק המשרדים הישראלי רוצה להמשיך להרוויח גם בעידן פוסט הקורונה, עליו לאמץ מודלים חלופיים הרווחים כיום, כדוגמת המודל הרווח במתחמי העבודה המשותפים. מתחמים אלה, הבנויים מלכתחילה על מודל גמיש ומאפשרים תנאי עבודה נוחים, מציעים בימים אלה תנאים משופרים וגמישים אף יותר לשוכרים.

חוזים קצרי טווח עם נקודות יציאה רבות, מודל תשלום על פי מספר עמדות או מספר מועסקים ופריסת הנחות לשנה שלמה הם רק חלק מהמודלים החדשים שמציעים מתחמי העבודה המשותפים בתקופת הקורונה. מסיבות אלה, המתחמים שחוו פגיעה תדמיתית לפני עידן הקורונה מאז משבר ווי וורק, צפויים לחוות פריחה מחודשת בתקופה הקרובה ולהעלות את קרנם.

חברות הנדל"ן חייבות להבין ששם המשחק השתנה. הכדור כבר לא במגרש שלהן, הוא בידיים של השוכרים, והתחרות על כל שוכר מאתגרת. חברות שלא יידעו להתאים את עצמן לעולם המשתנה ולביקושים החדשים ימצאו עצמן במהרה עם חללי משרדים ריקים ויהפכו ללא רלוונטיות.