חברת "חפציבה" פועלת לקבלת צו הקפאת הליכים ואפילו הנושים הבטוחים כבר לא בטוחים כל כך. מי כיסה את עצמו טוב יותר מהאחרים, כיצד ואיך על רוכשי הדירות לפעול כעת? עו"ד אבנר רון ועו"ד תומר ריטרסקי, מריטרסקי א. רון ושות' מציעים לתת את הדעת על כמה נקודות חשובות.
ימים אחדים לאחר שגילו רוכשי הדירות מחברת "חפציבה" כי ייתכן שיאבדו מאות אלפי שקלים שהשקיעו בדירותיהם, הם עומדים בפני שוקת שבורה, בעוד חברת "חפציבה" על סף פשיטת רגל, או כינוס נכסים. בחינת מצבם של רוכשי הדירות מעלה כי יש מי שניזוק יותר ויש מי שפחות, ההבדל העיקרי טמון באופן בו כיסו עצמם הרוכשים מבחינה משפטית. גם כאשר קבלן נכנס למצוקה ולא יכול למסור לידי הרוכשים את הדירות עבורן שילמו, או להשלים את בנייתן, החוק נועד להגן על הרוכשים.
אחת העסקאות הגדולות ביותר שסביר שתעשו בימי חייכם היא רכישת דירה או בניית בית. אלא שפעמים רבות עומדים אנשים שהשקיעו את מיטב כספם מול ליקויי בנייה רבים, או שנתקלים בקבלן שטרם סיים את הבנייה ואינו מוכן, או לא מסוגל כלל לסיימה. פרשת "חפציבה" היא רק דוגמא יחסית קיצונית למה שמתרחש בשוק הנדל"ן בארץ. בעלי עסקים רבים בארצנו רואים בלוח הזמנים הקצוב להם לאספקת השירות משום "המלצה", וסבורים כי הם יכולים לאחר באספקתו על חשבון רוכש השירות, התופעה מוכרת במיוחד בשוק הנדל"ן הפרטי.
לדברי עו"ד ריטרסקי ממשרד ריטרסקי א. רון ושות', המתמחה בדיני חוזים ומקרקעין: "הסכמות וויתורים כלשהם מצד רוכש הדירה, בין במפורש ובין במשתמע, בין בכתב ובין בעל פה, עלולים להקשות מאוד על קבלת הפיצויים ו/או עריכת התיקונים הנדרשים בהמשך. קבלנים רבים מוצאים עצמם ללא תזרים מזומנים להמשך הבנייה, ובמקביל מוצאים עצמם רוכשי דירות נעדרי משאבים משלהם – ונאלצים להמתין לסיום בנייה שעלול לא להגיע לעולם."
בעת רכישת דירה קיימות 5 אפשרויות לבטוחות. על מנת שמוכר הדירה יהיה זכאי לקבל מהרוכש סכום שעולה על 15% ממחיר הדירה, הוא מחויב להעניק לרוכש את הבטוחות הבאות:
ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות, או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר. ביטוח אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים. הקונה יצוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח ישולמו מראש.
שיעבוד הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים. הערת אזהרה, שמעניקה לרוכש זכויות על הדירה, או במקרים בהם הדירה עדיין לא נבנתה – זכויות על השטח. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה על שם הקונה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כאשר הדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול, או זכות של צד שלישי.
לדברי עו"ד ריטרסקי, בעת ניהול משא ומתן עם קבלן, או חברת בנייה, העדיפות של הרוכש תמיד תהיה ערבות בנקאית, או פוליסת ביטוח, מאחר ואפשרויות אלו מספקות את מירב הביטחון לרוכש. חשוב לציין כי במידה ולא ניתנה לרוכש ערבות בנקאית, או פוליסת ביטוח, רשאי הקבלן לגבות מהרוכש תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, לפי השיעור שנקבע בחוק.
"יחד עם זאת, גם עבור מי שקיבל ערבות בנקאית, מימושה הוא לא בהכרח הצעד הכי כדאי בשלב זה", מציין עו"ד אבנר רון, מריטרסקי א. רון ושות' לעניין עתידם של רוכשי הדירות מ"חפציבה". "מימוש הערבות הבנקאית לרוב לא יאפשר רכישת דירה חלופית דומה, מאחר וסכום הכסף ששולם עבור רכישת דירה לפני מספר שנים, נמוך מסכום הכסף שתעלה דירה דומה כיום. אפילו במקרה זה, כדאי לחכות עד שתתפוגג אי הוודאות סביב תוכנית ההבראה שככל הנראה תגיש חברת חפציבה, מאחר ויתכן שינתן פיתרון בו ההפסד קטן יותר."