קבוצות הרכישה הפכו לפופולאריות בשנים האחרונות, בעיקר בגלל עלויות הבניה הזולות יותר (בין 15%-20% פחות ממחיר השוק) בהן ניתן לרכוש באמצעותן דירה, אם כי יש לציין כי לא תמיד התוצאות מתאימות לציפיות.

בניה באמצעות קבוצת רכישה יש בה, כמו בכל דבר, יתרונות וחסרונות ואף אמצעי המימון וקבלת המשכנתא הם שונים באופן מהותי מרכישה דירה מקבלן. במאמר זה אציע לפניכם הם ההבדלים שחשוב שיעמדו לפניכם בעת קבלת ההחלטה להצטרף לקבוצת רכישה.

כאשר רוכשים דירה ראשונה מקבלן, כל רוכש ניגש באופן אישי לבנק, ומקבל אישור על פי מצבו האישי בהתאם להכנסותיו ולמצבו הכלכלי. לעומת זאת, קבוצת רכישה משמעותה שהקבוצה עצמה היא היזם והקבלן, ולכן כדי לקבל מימון מהבנק, על כל חבר בקבוצה להיות מאושר בבנק וכן כל הקבוצה יחד.

כלומר, מצד אחד זו משכנתא משותפת לכולם, כולל אלה שכלל לא צריכים משכנתא, ומצד שני כל אחד חותם על המימון הנדרש לו באופן אישי. קבלת המימון מהבנק מבטיחה שבמקרה שאחד מחבריי הקבוצה לא ישלם את הכסף הנדרש ממנו, אזי הבנק יגבה את הקבוצה מבחינה כספית עד אשר הקבוצה תחייב את החבר הסורר להשלים התשלום, או לחילופין, תחליף את החבר במישהו אחר המסוגל לעמוד בתשלומים .

בנוסף, בעוד בדירה מקבלן ניתן לקבל עד 75 אחוזים מערך הדירה, הרי שבקבוצת רכישה לרוב הבנק מאשר בין 40%-60% בלבד, וגם בתנאים קשיחים יותר ובריבית גבוהה יותר. כלומר, גם אם עלות הדירה זולה יותר, הרי שלא בטוח שיתקבל מימון מספק כדי לרכוש אותה.

לרוב, מקובל שלאחר קבלת המפתח ורישום הדירה בטאבו על שם הרוכש, כל אחד מחברי הקבוצה ממחזר את המשכנתא שלו למשכנתא עם תנאים רגילים של הלוואה לדיור.

קודם ההצטרפות לקבוצת רכישה חשוב לוודא שמנהל הקבוצה הוא בעל ניסיון בתחום, והצליח בעבר לבנות ולסיים בניה עם קבוצת הרכישה. חשוב גם לבדוק שהקבוצה משתמשת בשירותיהם של אדריכלים ורואי חשבון בעלי ניסיון בקבוצת רכישה, על מנת שיוכלו להתריע בזמן לקבוצה אם נוצרת בעיה לא צפויה.

לגבי הזכאות למשכנתא, תנאי הסף המקובלים הם זוג עובד עם הכנסה משפחתית מעל 8,000 ש"ח נטו לחודש לפחות, והחזר חודשי של המשכנתא שלא יעלה על 30 אחוז מההכנסה החודשית. כמו כן, חשבון העו"ש צריך להיות מנוהל בתקינות וללא עבר של חשבונות מוגבלים.

חשוב לזכור שהבנק מרוויח מהלוואת המשכנתא שאתם נוטלים, והאינטרס שלו הוא לתת את ההלוואה עליה הוא יקבל מקסימום ריביות בתמהילים המתאימים לו. כלווים במסגרת קבוצת הרכישה, האינטרס שלכם כמובן הפוך, ולכן יש להתייעץ עם יועץ משכנתאות שידע להתאים לכם את מסלולי המשכנתא הנכונים.

כמו כן, במו"מ מושכל עם הבנקים השונים אפשר להוריד ריביות ודמי ניהול באופן משמעותי. בדרך זו כל חבר בקבוצת הרכישה יוכל לחסוך בין עשרות למאות אלפי שקלים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת "אבני דרך משכנתאות" העוסקת בייעוץ משכנתאות ליחידים ולקבוצות.