7.8% מהדירות החדשות שנמכרו בישראל בשנה האחרונה היו דירות בנות שישה חדרים ומעלה. כך עולה מנתונים שמסר משרד הבינוי ל"נופים". בשוק דירות היד שנייה, עמד הנתח של הדירות הגדולות על 6.2%.
לא מדובר בשנה חריגה. בשנים 2013-2012 עמד שיעור דירות שישה חדרים מסך העסקאות על 7.5% ובשנת 2011 עמד הנתון על 8.2%. ובמספרים: מתוך 24,193 עסקאות לרכישת דירות חדשות שנסגרו כאן בשנה החולפת, 1,887 דירות היו של שישה חדרים ואפילו למעלה מכך. הנתח של דירות ארבעה חדרים וחמישה חדרים עמד על שיעור של 38% כל אחד.
במקביל, מתוך 54,417 עסקאות שנעשו בשוק דירות יד שנייה בשנת 2014, 3,373 דירות היו של שישה חדרים ומעלה. בשנת 2013 נמדד שיעור דומה לנתון זה.
צילום:נחמן שפירא
אבל בעוד נתח העסקאות של הדירות הגדולות שולי יחסית, הקבלנים מסתערים על השוק הזה במלוא הכוח. מתוך 221,301 התחלות בנייה בישראל בין השנים 2014-2010, לא פחות מ-22.2% היו של דירות שישה חדרים ומעלה, דהיינו 49,166 דירות.
"מי שרכש דירת שישה חדרים רוב הסיכויים שלא יעמיד אותה למכירה בעתיד הנראה לעין. לכן יש מעט עסקאות יד שנייה, דבר השומר על ערכן של דירות אלו לאור שנים"
24% בכפר סבא
מי שמוביל את המגמה הן לא הערים הגדולות. בתל אביב בשנים אלו התחילו בבנייתם של 914 דירות שישה חדרים, נתון המהווה 6.5% מכלל התחלות הבניה בעיר. בירושלים בנו 718 דירות גדולות, 5.2% בלבד מכלל התחלות הבנייה.
ומנגד, בעיר פתח תקווה 16% מכלל התחלות הבנייה היו של דירות שישה חדרים ומעלה - 1,503 דירות. בראשון לציון מדובר על 12.2% מהדירות (718 דירות), בבאר שבע מדובר על 10% מהתחלות הבנייה (434 דירות), בכפר סבא 24% (864 דירות), בהרצליה 22% , בגני תקווה 17% מהתחלות הבנייה ובקרית אונו 13%.
לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "פלח שוק זה של דירות שישה חדרים הוא לא גדול, ומיועד בעיקר למשפחות גדולות של 4 ילדים ומעלה, אוכלוסיה שהיא בד"כ מעמד בינוני גבוה ולכן ניתן למצוא אותם יותר בערים שנקרא להם מסורתיות. לעיתים בבנייה ותיקה יש דירות גדולות שחולקו מחדש לשישה חדרים, ואז צריך לזכור שבדירת 6 חדרים יש לנו חדר מגורים, חדר הורים ועוד ארבעה חדרי ילדים או שלושה חדרי ילדים וחדר עבודה.
"מדובר בדירות שהן יחסית מבוקשות באזורים שהם נמצאות, גם בגלל שהן נדירות יחסית וגם בגלל שבאותה סביבה יש דרישה לדירות כאלה. אנחנו לא רואים בהם בחדר השישי תפוקה שולית פוחתת, אלא האנשים משלמים פר חדר כמו שמשלמים עבור דירות חמישה חדרים, ולפעמים אפילו יותר".
"בשנים האחרונות, שרי הממשלה ורשויות התכנון קוראים לעיריות לעודד בנייה של דירות קטנות דווקא"
הקונים לא מעדיפים במקום זה לקנות בית צמוד קרקע?
"צריך להבין שכשאנו מדברים על דירת שישה חדרים, אנו מדברים על גודל מינימלי של 150 מ"ר, ובדרך כלל הדירות הללו משתרעות בשטח של עד 200 מ"ר. בעצם הקונה רוכש קוטג' במפלס אחד, ויש לזה יתרונות למשפחות צעירות, ודאי בכל הנוגע למדרגות בבית עם ילדים".
ועדיין, לפי כמות הדירות הגדולות שמוקמות כאן, מדובר על נתח גבוה בהרבה מהביקוש.
"צריך לקזז מהנתונים דירות גג ודופלקסים, שהן דירות חריגות ויקרות יותר, עתירות שטח, שלאו דווקא כמות החדרים מעידה על גודלן. לכן, כשאנחנו מבקשים לבודד את דירות השישה חדרים הסטנדרטיות אנחנו מדברים על פלח שוק מצומצם יותר, ייתכן שהוא ינוע באזור ה-4% בלבד מהשוק".
"בעקבות דרישת הלקוחות"
אחת ההשלכות הברורות של הביקוש וההיצע לדירות גדולות היא כמובן עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. כשגודל הדירות עולה, קשה להתפלא שגם מחירה הממוצע של דירה בישראל עלה ב-100% תוך 7 שנים.
בשנים האחרונות, שרי הממשלה ורשויות התכנון קוראים לעיריות לעודד בנייה של דירות קטנות דווקא. אבל אלה האחרונות מעדיפות כמובן דירות גדולות, המכתיבות מחירים גבוהים ואוכלוסייה אמידה יותר שמגיעה לעיר.
לדברי דנוס, "בכל פרויקט צריך דירות גדולות לפחות כמו שצריך דירות קטנות. צריך לייצר דירות גדולות ולאפשר לאנשים לעבור ולשחרר דירות זולות יותר. צריך לזכור שכל המטרה בהקלה במיסים בתחום הנדל"ן באה כדי לאפשר את אותו שרשור, שחרור דירות קטנות לטובת מצטרפים חדשים לשוק הדיור, כשבמקביל חייבים לייצר פתרונות ומוצרים עבור משפרי הדיור".
בני קרת, מנכ"ל חברת הפרסום אזימוט המתמחה בלווי יזמים וקבלנים בכל הארץ, מדגיש כי "דירות שישה חדרים הן דירות מיוחדות, שנכנסו לתמהיל הדירות בעיקר בעשור האחרון עם התפתחות דרישות הלקוחות. בעבר, מי שהיה לו צורך משפחתי או רצון לדירה גדולה, בנה/רכש בית פרטי. כיום, עם העלייה באיכות החיים והקמת מבנים חדשים וגבוהים, יש צורך בדירות גדולות על מנת לספק את הביקוש".
על פי נתונים שמציג קרת, ההתפלגות הארצית של חדרים עומדת בקירוב על 50% דירות ארבעה חדרים, 25% דירות חמישה חדרים, כ-5% דירות שישה חדרים, כ-5% דירות שלושה חדרים, 5% פנטהאוזים ו-10% דירות מיוחדות.
בעקבות הביקושים לדירות שישה חדרים, בקבוצת שכטר מספרים כי החליטו לבנות את הפרויקט החדש שלהם באור עקיבא, "נוף ים קלאב", עם דירות שישה חדרים בלבד.
לדברי דדי ריזל, מקבוצת שכטר, "כמות הדירות שנבנות עם שישה חדרים בכל פרויקט היא קטנה מאד ביחסית לשוק כולו. כיוון שההיצע הוא נמוך גם הביקוש הוא קשיח וסובל פחות מהתנודתיות של השוק. בנוסף לכך, רוכשי דירות שישה חדרים מתאפיינים בכך שהם אנשים שהגיעו לשיא מבחינת גודל המשפחה והם לא מעוניינים יותר בשדרוג הדירה, ולכן מי שרכש דירת שישה חדרים רוב הסיכויים שלא יעמיד אותה למכירה בעתיד הנראה לעין בשוק הדירות המשומשות, ולכן יש מעט עסקאות יד שנייה, דבר השומר על ערכן של דירות אלו לאור שנים".
בפרויקט מגדלי יורו בפתח תקווה, תמהיל הדירות כולל דירות בנות חמישה ושישה חדרים בלבד. ואגב, במצע לפסח מוכרת יורו ישראל דירות שישה חדרים במחיר של 1.875 מיליון שקל, מחיר הכולל מחסן וחניה, ללא הבדל במחיר בין הקומות. עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל, מציינת כי "הביקושים בפרויקט מגיעים מכיוונם של משפרי דיור שהצליחו למכור את דירתם ומרוכשים שלא יכולים להמשיך ולחכות לאישור התכניות הממשלתיות. הפרויקט נותן מענה לביקוש הרב הקיים בקרב הקהל הדתי, המעוניין לרכוש דירה המתאימה לצרכיו עם פינת אוכל רחבה וגדולה ומרפסת סוכה".
---------------------------------------------------------------------------------------
6.6 מיליון שקל בתל אביב, 1.2 מיליון שקל בעפולה או בשדרות
כמה זה יעלה לנו? לפי נתוני משרד הבינוי, תל אביב היא שיאנית מחירי הדיור גם בנתח זה של השוק. אם תרצו לרכוש דירת שישה חדרים חדשה בעיר, תיאלצו לשלם 6,623,000 שקל.
בראשון לציון דירת שישה חדרים תעלה 2,641,000 שקל, בגני תקווה המחיר הממוצע הוא 2,903,000 שקל, בגבעת שמואל 2,777,000 שקל, בפתח תקווה 2,199,000 שקל ובראש העין 2,148,000 שקל בממוצע.
בעיר בני ברק, מחירה של דירת שישה חדרים חדשה הוא 2,270,000 שקל. אם תבחרו לרכוש דירה שכזו בירושלים, תיאלצו לשלם 3,118,000 שקל בממוצע. ברמת גן המחיר הממוצע עומד על 2,925,000 שקל וברעננה המחיר עולה ל-3,172,000 שקל.
ביו"ש תשלמו הרבה פחות: באפרת מחירה הממוצע של דירת שישה חדרים חדשה הוא 1,801,000 שקל. מחירה של דירת שישה חדרים חדשה באריאל בשנת 2014 עמד על 1,524,000 שקל.
וכמה נשלם בפריפריה? בחיפה המחיר הממוצע הוא 2,381,000 שקל, בעפולה דירת שישה חדרים חדשה תעלה 1,203,000 שקל, בכרמיאל 2,016,000 שקל ובקרית אתא 1,583,000 שקל בלבד.
ומבט דרומה: בעיר שדרות דירת שישה חדרים תעלה בממוצע 1,234,000 שקל ובבאר שבע 1,669,000 שקל.
לתגובות: nofim7@gmail.com