כל ראשי המפלגות (שחלקם הלא מבוטל כבר אחז בהגה וכשל בשנים האחרונות בטיפול במשבר הדיור) מבטיחים לנו שיש באמתחתם את הנוסחה להורדת מחירי הדירות.
את עיקרי התכניות של המפלגות השונות בנושא הדיור הבאנו לכם כאן ב"נופים" לפני מספר שבועות, אבל כבר היום ברור שמדובר בעיקר בהבטחות של ערב בחירות שייקח זמן, אם בכלל, להוציאן לפועל. מה בכל זאת אפשר וצריך לעשות כאן ועכשיו? האם עדיפה התערבות אגרסיבית בצד הביקוש, כמו זו שניסה לעשות שר האוצר לשעבר יאיר לפיד (מע"מ 0%), או שמא מוטב שנראה התייעלות ממשלתית שתצליח לייצר סוף סוף היצע של דירות? שיחות שקיימנו השבוע עם האנשים שחיים ופועלים בשוק הנדל"ן המקומי גילו כי הם חוששים בעיקר מזעזועים בשוק הנדל"ן ביום שאחרי הבחירות. האינטרס של אותם אנשים כמובן ברור (הם מתפרנסים מהענף הזה ויש להם לא מעט "קלפים" פתוחים), אבל אין ספק שכדאי לשמוע מה הם חושבים.
הנוסחה להורדת מחירי הדיור צילום:נחמן שפירא
הקלה במס
"הממשלה החדשה חייבת להוריד מסים ולא להצהיר על תוכניות גרנדיוזיות שבסוף לא יוצאות לפועל, אלא פשוט להקל בנטל המס, לכולם". זוהי המלצתו של חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן לממשלה החדשה, "במקום להתערב בצורה בוטה בענף הנדל"ן ובכך בעצם לגרום להקפאת המכירות והבנייה, הממשלה חייבת להוריד באופן מיידי את כל המיסוי מלבד מס הכנסה ומע"מ. ענף הנדל"ן הוא הענף הממוסה ביותר במשק הישראלי. היזם נאלץ לשלם היטלים שונים שמגיעים למאות אלפי שקלים, מס על עובדים זרים ועוד ועוד מסים, שבסופו של דבר מתומחרים במחיר הדירה. אם הממשלה החדשה תהיה מעוניינת להוריד באופן מיידי את מחירי הדירות, היא צריכה להוריד את המיסים. לא רק את המע"מ, פשוט להקל בנטל המס, לכולם".
"על הממשלה החדשה להימנע משינויים דרסטיים בחקיקה. היא צריכה להתמקד בייעול של המערכת הקיימת, ולא לצאת בהצהרות חדשות לבקרים שמערערות את יציבות השוק, כפי שהיה בשנה החולפת", אומר עו"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה. לדבריו, "המערכת הקיימת יכולה לעבוד בצורה יעילה, רק צריך לתחזק אותה בכוח אדם איכותי. בשלב זה חשוב לאתר את השטחים הקיימים אשר בהם מעוכב התכנון והפיתוח מסיבות לא ענייניות, ולחלץ את צוואר הבקבוק הזה על ידי טיפול יסודי ברגולציה, והגברת הסמכויות לוועדות השונות".
לדברי שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, "מבחינה ארגונית, הממשלה חייבת להתחיל לעבוד כמו ארגון עסקי גדול שמכבד את עצמו ואת לקוחותיו. במקרה הזה הלקוחות הם אנחנו, עם ישראל. היא צריכה לעשות סדר בענף, ואת אחת הדוגמאות הצורמות לאופן התנהלות המדינה ראינו רק לאחרונה, כשכל השוק נתקע רק מכיוון שיו"ר ועדת ערר במרכז סיים את תפקידו, ובמשך שלושה חודשים הממשלה לא טרחה למנות יו"ר חדש, ולא היה מי שידון בהתנגדויות לתוכניות בנייה ויקדם אותן לקראת אישורן או דחייתן".
יוסי אברהמי, מנכ"ל חברת יוסי אברהמי, מזכיר את הבעיה האמיתית: "כל ממשלות ישראל בשנים האחרונות דיברו על הגדלת ההיצע. בפועל, הביקושים היום עומדים על 60 אלף דירות והתחלות הבנייה עומדות על 30-40 אלף דירות. אף ממשלה לא הצליחה באמת לספק את הביקושים מלבד ממשלת שרון בימי העלייה הגדולה. הממשלה חייבת להוציא כמה שיותר מכרזים גם באזורי הביקוש".
כשמחוסרי הדירה ומשפרי הדיור מהססים, יש מי שנכנס לוואקום. בקרב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור נרשמה ירידה בינואר, אולם מספר המשקיעים זינק ב-33%
דיור לזקנים
איך מציפים את השוק בדירות? "על הממשלה להגדיל את ההיצע, ולא רק באמצעות בנייה חדשה", אומר אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן ובעבר מנכ"ל משרד הבינוי והפנים. "המדינה צריכה להחליט על בניית 15-20 אלף יח"ד לדיור מוגן לאוכלוסייה מבוגרת על שטחים ציבוריים לא מנוצלים. לצורך כך יש לשנות את חוק תכנון ובנייה כך שניתן יהיה לבנות ללא שינוי ייעוד. דיור מוגן לא מצריך הקמת מוסדות חינוך חדשים או שירותים מוניציפאליים נוספים. תכנית שכזו תשחרר דירות בשכונות הוותיקות, ותזרים לשם אוכלוסייה צעירה שתישען על מוסדות ציבור קיימים. הרשות המקומית מרוויחה מהשינוי, והאוכלוסייה המבוגרת נהנית משירותים מותאמים ומביטחון אישי".
לדברי אפי כץ, מנכ"ל חברת ענב, "הממשלה צריכה עם הקמתה להשלים את ההקמה של הרשות להתחדשות עירונית. חשוב להעניק לרשות סמכויות רחבות בנושא קידום התכנון והיבטי המיסוי, וחשוב שיהיה בסמכותה לעקוף רשויות מקומיות שמתנגדות לפרויקטים בנימוקים לא סבירים, וכן וועדות מחוזיות המערימות קשיים על קידום התכנון בנימוקים לא סבירים. חשוב לוודא כי הסמכויות שיינתנו לרשות הזו יאפשרו קיצור הליכי בירוקרטיה בכל המישורים, בעיקר המיסויים והתכנוניים".
ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה, מציין שנבחרי הציבור מוכרחים להפנים את פוטנציאל הבנייה מעבר לקו הירוק. לדבריו, "במשך למעלה מעשור בקושי שווקו קרקעות לבנייה רוויה בישובים שמעבר לקו הירוק, על אף הביקושים הערים. מדיניות זו היא שגרמה לעליית מחירי קרקעות באזורים אלו, וכיום הם משתווים לרמת המחירים באזור מרכז ושפלת הארץ. על הממשלה הבאה להציף את השוק בקרקעות בישובים שמעבר לקו הירוק".
במקביל, טוען זעירא, חשוב לקרב את אזור הנגב והגליל למרכז הארץ באמצעות פיתוח אזורי, שדרוג התחבורה והתשתיות ועידוד אוכלוסייה איכותית שתגיע למקום. "הפעולות שנעשו עד כה הן באזור הנגב (עיר הבה"דים) ובאזור הצפון (העיר חריש) אינן מספיקות. הכנסת אוכלוסייה איכותית תיעשה בין היתר באמצעות חלוקת קרקעות בשטח של רבע דונם בגליל, בנגב, ובגב ההר, לכל חייל משוחרר ששירת בקרבי, ובלבד שהזוג הצעיר מתחייב לבנות בפועל את ביתו שם".
מנכ"ל יזמית הנדל"ן ברגרואין רזידנטאל ויו"ר YPO ישראל (ארגון המנכ"לים הצעירים בישראל) יגאל צמח, אומר כי הדבר הראשון שעל הממשלה הבאה לעשות הוא קיצור המועדים לקבלת היתר בנייה. "כיום לוקח לפחות שנה על מנת לקבל היתר בנייה. יש להעתיק את השיטה האמריקאית, לפיה האדריכל של התוכנית מתחייב שכל התוכניות נעשו בהתאם לחוק ולא יותר מזה, וכך לחסוך לגמרי את הצורך לקבל אישור מפקידי העירייה. במקביל, צריך לחוקק חוקים שיטילו עונשים חמורים על אדריכלים ויזמים שיחרגו מהכללים. יש לקצוב בחקיקה את הזמן שלוקח לשנות תב"ע (תוכנית בניין עיר). זה עניין שהורג עסקאות, מעלה את מחירי הקרקע וגורם ליזמים לפעול מחוץ לישראל".
ועם כל זאת, יש מי שמזכיר שהמכשול העיקרי להצפת השוק בדירות אינו יושב בירושלים. לדברי עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד רז-כהן, פרשקר ושות', "המכשול המרכזי בדיור הן הרשויות המקומיות. הסיבות ברורות ומוכרות: העיריות מייצגות את בוחריהן. לתושבי העיר תל אביב לדוגמא, שהם רובם בעלי דירות בעיר, אין אינטרס להוריד את מחירי הדיור. האינטרס הלאומי של הגדלת ההיצע אינו עולה בקנה אחד עם אינטרס התושבים במרכז".
---------------------------------------------------------------------------------------
המשקיעים חזרו, הקבלנים פחות
נתונים שפרסמה השבוע המדינה, על התחלות הבנייה מחד גיסא, ומספר הדירות הנמכרות מאידך גיסא, העידו בפעם המי יודע כמה על גודל המשבר בשוק הדיור.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2014 כולה הוחל בבנייתן של 43,620 דירות חדשות במשק, נתון הנמוך ב-8% ממספר הדירות שהחלו לבנות פה שנה קודם לכן. כלומר, בזמן שהקונים התמהמהו בשנה האחרונה לאור הבטחות השרים לירידות מחירים קרובות (מע"מ 0%, מחיר מטרה ועוד), גם הקבלנים הורידו רגל מהגז, והתאימו את ההיצע לביקוש. או יותר נכון: התאימו את המחסור בהיצע לביקוש.
על פי הנתונים, בשנת 2014 נרשמה במחוז דרום ירידה של 28% בהתחלות הבנייה (גם למבצע "צוק איתן" היתה כמובן השפעה שלילית על קצב המנופים) ובתל אביב נרשמה ירידה של 17%. לעומת זאת, בחיפה נרשמה עליה של 15% בהתחלות הבנייה ובירושלים נרשמה עליה של 10%. מספר התחלות הבנייה הגדול ביותר נרשם בירושלים (כ-3,660 דירות) ואחריה ראש העין (כ-2,440 דירות) וחריש, שם הוחל בבנייתן של 1,600 דירות השנה, לעומת 8 דירות בממוצע בשנתיים הקודמות.
ובמקביל, השבוע גם פרסם משרד האוצר את נתוני המכירות של חודש ינואר, שלימדו כי בחודש הראשון של השנה (האזרחית) נרכשו כאן 10,800 דירות, ירידה של 5% מההתנפלות הגדולה שנרשמה בשוק בדצמבר (אחרי נפילת הממשלה וקריסת תוכנית מע"מ 0%) אולם עדיין מספרים גבוהים במיוחד.
מתברר כשמחוסרי הדירה ומשפרי הדיור מהססים, יש מי שנכנס לוואקום. בקרב הזוגות הצעירים, שהובילו בחודשיים הקודמים את הגידול במכירות, נרשמה ירידה של 13% בהיקף העסקאות בינואר ובקרב משפרי הדיור נרשמה ירידה של 17% בהיקף הרכישות. אבל לעומת זאת, בקרב ציבור המשקיעים חל זינוק של 33% ברכישת דירות בינואר, מה שהביא את משקלם בסך העסקאות ל-30%, רמה גבוהה משמעותית ממשקלם הממוצע של משקיעים מאז הוכבד נטל המיסים עליהם בשנת 2011.
הריבית הנמוכה במשק - שמאפשרת ליטול משכנתאות נדיבות וגם מקשה על משקיעים למצוא חלופות ראויות להשקעה בתשואה סבירה, מחזירה את המשקיעים לשוק הנדל"ן, למרות החזרת מס השבח והעלאת מדרגות מס הרכישה.
מניתוח הממצאים עולה כי רכישות המשקיעים בינואר התמקדו בשלושה אזורים, נתניה ירושלים ובאר שבע. באזור נתניה הגיע משקל המשקיעים בינואר לשיעור של 38%, השיעור הגבוה אי פעם שנרשם באזור זה, אולם אם חשבנו שוב שהנה בעקבות המצב הביטחוני הרגיש באירופה, הצרפתים באים זה כאשר כרבע מהגידול החד בנתניה נובע מרכישות תושבי חוץ. באזור באר שבע נרכשו כ-500 דירות ע"י משקיעים בחודש ינואר, נתון המהווה עלייה של 73% (!) מחודש דצמבר.
לתגובות: nofim7@gmail.com
פורסם ב"נופים" ב13/03/2015