עורך הדין באמצע

בעסקאות מקרקעין רבות, בעיקר בדירות יד שנייה, מקובל להעביר תשלומים או להחזיק כספים בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר (לצורך תשלומי מיסים או עד לקבלת פטור ממיסים). מה קורה כשעורך הדין עושה טעות, או גרוע מכך, כשעורך הדין נעלם חלילה עם הכסף? איך זה ישפיע על זכויות הצדדים לעסקה?

בית המשפט המחוזי בבאר שבע הכריע לאחרונה במקרה קיצוני שכזה: תושב חוץ חתם על הסכם מכר של דירתו לזוג ישראלי. עורכת דין אחת ייצגה את שני הצדדים לעסקה. הקונים העבירו אל עורכת הדין את התשלומים לפי ההסכם, אולם אלו לא הועברו אל המוכר בחלקם.

התברר שעורכת הדין "נעלמה" לחו"ל עם מרבית הכסף.

המוכר טען שלא קיבל תמורה ולכן זכותו לבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת הקונים על הדירה. ואילו הקונים טענו, ששילמו את התשלומים לפי הקבוע בהסכם.

ביהמ"ש קבע כי הוראות ההסכם חייבו לפי לשונן את הקונים להעביר את כספי התמורה ישירות למוכר ולא לעורכת הדין. אמנם לא הייתה זו הפרת הסכם מצד הקונים, אבל ההפסד חל עליהם ולא על המוכר. בית המשפט קבע כי אם רצונם לקבל את הדירה, עליהם לשלם למוכר את היתרה החסרה. אם לא יעשו זאת, תבוטל העסקה ותימחק הערת האזהרה.

בפרשת השבוע אנו רואים כיצד אדם מכשיל ומייסר אחרים, אבל כוונתו לטובה

מוסר ההשכל שיש ללמוד הוא שבכל עסקה יש לעיין בהסכם ולקרוא את לשונו. לעיתים קרובות יש צורך בהחזקת סכומי כסף בנאמנות אצל עו"ד המייצג את המוכר, וכדאי ורצוי שעוה"ד יפתח חשבון נאמנות ספציפי לעסקה לטובת המוכר (יש לכך גם סיבות הקשורות בהוראות בנק ישראל). כדאי שהחשבון יפתח עוד לפני כריתת ההסכם, ושפרטיו יוכנסו להסכם כמען מוסכם לקבלת כספי התמורה. אם המוכר מתעקש על קבלת חלק מהתמורה ישירות, מומלץ להגדיר בהסכם את פרטי החשבון של המוכר שאליו תועבר התמורה וכן להגדיר אלו תשלומים יועברו לחשבון הנאמנות של עורך הדין ואלו למוכר. בכל מקרה אחר כדאי לכלול הוראה שהעברה לעו"ד של המוכר, כמוה כהעברת התמורה למוכר עצמו.

במקרה שהוגדר בהסכם עצמו חשבון בנק אליו תועבר התמורה, ברור שאם עורך הדין השולט בחשבון "נעלם" עם הכסף, זוהי בעיה של המוכר ולא של הקונה. אם אין היכרות מעמיקה עם עוה"ד, מומלץ שלא להעביר לחשבונו יותר מהנחוץ לצורך הנאמנות הנובעת מההסכם.

מוסר השכל נוסף הוא לא להתפתות לייצוג משותף של שני הצדדים ע"י אותו עורך דין. נכון שכך ניתן לחסוך שכ"ט משפטי, אבל קיימת בעיה של אמון. למי עוה"ד נאמן יותר ואת מי מהצדדים הוא מייצג יותר טוב? ייצוג משותף הוא אפשרי והגיוני בהעברות בין בני משפחה ובמקרים בהם יש היכרות מוקדמת ואמון מוחלט בין הצדדים לעסקה. בכל מקרה יש לדעת שבמקרה של ייצוג משותף, כללי האתיקה מחייבים את עורך הדין לקבל את הסכמת שני הצדדים לעסקה לייצוג המשותף. זכותו של כל צד שלא להסכים לכך, וכאמור, מומלץ שלא להסכים אלא בנסיבות מיוחדות בלבד.

ולהבדיל: בפרשת השבוע אנו רואים כיצד אדם מכשיל ומייסר אחרים, אבל כוונתו לטובה. האלשיך הקדוש מסביר שכוונתו של יוסף הייתה לטובה: כדי לייסר את אחיו ולכפר על חטאם במכירתו למצרים. עם זאת, חז"ל תלו את העונש של עשרת הרוגי מלכות בימי הרומאים בחטא של אחי יוסף. תלות זו מופיעה גם בקטע "אלה אזכרה" הנאמר לפי נוסח ספרד בחזרת הש"ץ במוסף של יום הכיפורים. על הפסוק "ולא יכול יוסף להתאפק" אומרים דרשנים, שלו התאפק יוסף היה חטא האחים מתכפר כולו באותה שעה. אהבתו לאחיו וגעגועיו לאביו גברו עליו, הכריחו אותו להתוודות בפניהם, ולא תכפו ייסורים על אחי יוסף במידה מספקת באותו מעמד. על כן הגיע העונש בעתיד בצורה הנוראה של עשרת הרוגי מלכות. 

הכותב הנו שותף במשרד עו"ד קורמן-אורן

פורסם ב"נופים" ב26/12/2014