אחד מהמעשים השלטוניים הבוטים ביותר מבחינת פגיעה בזכות הקניין של הפרט הינה האפשרות הנתונה לשלטון להפקיע מקרקעין מבעליהם. יחד עם זאת, ולמרות הפגיעה הקשה, לא ניתן לתאר את החיים העירוניים והכפריים המודרניים ללא האפשרות שהשלטון יפקיע לאזרח חלק מהמקרקעין - כך שניתן יהיה לסלול כבישים, לצקת מדרכות, להקים בתי ספר, בתי כנסת ומוסדות ציבוריים אחרים וכו'.
אירוע "ההפקעה" נעשה ע"י הממשלה או אחת מזרועותיה (רשויות מקומיות, חברת כביש חוצה ישראל, חברת נתיבי ישראל, חברת רכבת ישראל, נת"ע וכו'), זאת ע"פ חוקים המאפשרים זאת, בעיקר חוק התכנון והבנייה וכן פקודת הדרכים ומסילות הברזל ועוד.
הכלל לגבי חוקיות הפקעת המקרקעין הינה כי על המקרקעין להיות מופקעים לשם "מטרה ציבורית", כך שהשלטון יכול להפקיע את המקרקעין רק לאותן מטרות ציבוריות המנויות בחוק או בתקנות אשר תוקנו ע"פ החוק.
כעקרון, לרשות מותר להפקיע עד 40% מהמקרקעין (תלוי בחוק על פיו מופקעים המקרקעין), ללא תשלום פיצוי לבעל המקרקעין (זאת, בתנאי שהמקרקעין שנותרו בידיו הם שמישים). הפקעה נרחבת יותר מחייבת תשלום פיצויים השווים לשווי המקרקעין שהופקעו.
לעניין תשלום המסים בגין ההפקעה: כעקרון, כאשר החלק המופקע אינו עולה על החלק המותר להפקעה ע"פ החוק ללא תשלום פיצוי למופקע, הרי שאין מדובר בעסקת מכר לפי חוק מיסוי מקרקעין (יהיה זה מוגזם מבחינת השלטון גם להפקיע ללא מתן תמורה וגם להטיל מס על המופקע בשל כך!). במקום בו כן משולם פיצוי לבעל המקרקעין, הרי שכאן המדובר במכר לכל דבר ועניין ובעל המקרקעין יחויב במס שבח.
לעניין השומה המוצעת לנישום במס שבח יש לשים לב למספר נקודות הקשורות לחישוב המס:
· "יום המכירה" בהפקעה הינו המועד בו הרשות מעבירה את הפיצוי לבעל הקרקע. במידה ובעל הקרקע מקבל את הפיצוי, אך מחליט להגיש תביעה כנגד הרשות המפקיעה בטענה כי הפיצוי נמוך מידי, הרי שאם בסופה של ההתדיינות המשפטית יוגדל הפיצוי בלפחות 50% מעל הפיצוי המקורי הרי שיום המכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין יקבע ליום מתן פסק הדין הסופי.
· למרות שכפי שנאמרו לעיל המחוקק מתייחס להפקעה כמכירה לכל דבר ועניין, קבע המחוקק הנחה ממס הניתנת למופקע. מדובר בהנחה משמעותית של 50% מהמס לתשלום. לפיכך, כאשר בעל קרקע מקבל פיצוי בגין ההפקעה יחושב מס השבח באופן רגיל, אלא שלאחר שיחושב המס לתשלום תינתן למופקע/המוכר הנחה של 50% מהמס בו הוא חויב.
· לעיתים הרשות המפקיעה מעניקה למופקע פיצוי בצורת קרקע אחרת - במקום פיצוי כספי. במקרה זה יכול המופקע לבקש פטור לפיו אירוע החלפת המקרקעין יהיה פטור מתשלום מס (סעיף 64 לחוק).
הכותב מנהל מיסוי מקרקעין אזור רחובות
פורסם ב"נופים" ב06/02/2015