הרבה בתים במדינת ישראל טרם נרשמו כ"בית משותף", וזכויותיהם של רוכשי הדירות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). כידוע, לרישום הזכויות בטאבו קיימת משמעות רבה, אבל לבד מההיבט הקנייני, דהיינו מתן תוקף פומבי לזכות הבעלות או החכירה שנרכשה, חשיבות נוספת לרישום הבית המשותף נעוצה בעצם הסדרת הזכויות בין השכנים בבניין, וזאת במסגרת תקנון הקובע את גבולות ה"מותר" וה"אסור" כאשר מספר שותפים (לעתים עשרות ואפילו מאות) מתנהלים ביחידה קניינית אחת.
כל עוד הבתים נרכשו מקבלן אשר התחייב לרשום את זכויותיהם של הרוכשים בדירה ספציפית בלשכת רישום המקרקעין כ"בית משותף", מערכת היחסים שבין ה"שותפים" בבניין, דהיינו כל אחד ואחד מרוכשי הדירות בו, עתיד להיות מעוגן במסגרת תקנון הבית המשותף, עם רישומו של הבית ככזה בלשכת רישום המקרקעין. גם אם בפועל לא נרשם תקנון הבית המשותף, קיימות הוראות בחוק המקרקעין אשר חלות על מערכת היחסים בין השותפים בבניין אשר ניתן לרישום כבית משותף, וזאת בהתבסס על התקנון המצוי והסטנדרטי הקבוע בחוק.
אולם, מה קורה כאשר מספר אנשים שותפים בחלקת מקרקעין אשר טרם נבנה עליו בית מגורים, ולא ניתן לרישום כבית משותף?
חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 קובע, כי כאשר קיים שיתוף במקרקעין, והם שייכים למספר בעלים, הבעלות של כל שותף הינה בחלק בלתי מסוים במקרקעין כולו ושטח הבעלות נקבע לפי חלקו של אותו שותף בקרקע.
בשפה המשפטית, בעלות זו מכונה בעלות ב"מושע". לדוגמא: אם ראובן הינו בעלים של 25% מהזכויות במקרקעין, לא ניתן לסמן את המיקום המדויק של החלק שלו, ולמעשה בעלותו מתפרשת על פני 25% מכל "גרגיר" ו"גרגיר" במקרקעין. המשמעות היא, ששותף יחיד לא יוכל להשכיר חלק ספציפי מן המקרקעין אשר בשותפות, בלא לקבל את הסכמת יתר השותפים.
בנוסף, שותף יחיד לא יכול להחזיק בחלק ספציפי מהמקרקעין המשותפים, או לבנות על המקרקעין המשותפים ללא הסכמה. כאשר ישנם מקרקעין המיועדים לבנייה, והשותפים לא מצליחים להגיע ביניהם להבנות ולהסכמות בדבר חלוקת זכויות הבנייה במקרקעין, הדבר יכול לגרום לעיכוב הבנייה ולהקשות על מימוש הזכויות במקרקעין.
מצב כזה, שבו מספר שותפים חולקים זכויות במקרקעין הינו מצב ש"מזמין" צרות וסכסוכים. ישנה חשיבות רבה להסדרת דרכי הניהול, השימוש, הזכויות והחובות וכל דבר הנוגע למקרקעין המשותף. בהיעדר הסדרה ראויה וברורה, בעלי הזכויות יכולים למצוא עצמם, ביום מן הימים, בסכסוך שיכול להסתיים בהליך משפטי שיאלץ אותם להיפרד מן הנכס, לעיתים אף בניגוד לרצונם, במכירה כפויה של החלק שלהם במסגרת הליך של פירוק שיתוף שמתבצע על ידי בית המשפט.
מלבד הסכנות הטמונות בהתנהלות ללא הסכם שיתוף, נקודה נוספת ראויה לציון הינה, העובדה שבמקרים שבהם לא קיימת הסדרה של אופן ניהול הזכויות במקרקעין, נוהגים שמאים להפחית את ערך הנכס. ההפחתה מגלמת בתוכה את הקושי הנובע בניהול יעיל של המקרקעין כאשר יש ריבוי שותפים. הפחתה זו יכולה להגיע לשיעור ניכר במיוחד אם השותפים מנהלים הליך משפטי.
הסכם שיתוף ברור ומדויק בין השותפים יכול למנוע בלבול או אי הבנות לגבי הזכויות ולהסדיר את אופן השיתוף והחלוקה ביניהם. ברוב המקרים, להסכם השיתוף נלווה תשריט המגדיר באופן מסודר את זכויות החזקה והשימוש של כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין. על מנת שהסכם השיתוף יחייב גם צדדים שלישיים, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין. מהרגע שנרשם הסכם השיתוף כוחו יפה לא רק כלפי יתר השותפים במקרקעין, אלא גם כלפי כל אחד אחר.
הכותבת הינה עו"ד במשרד מירון, בן ציון ופריבס, המתמחה בדיני מקרקעין
פורסם ב"נופים" ב20/02/2015