למה תמ"א?

חוות דעת שנויה במחלוקת של היועמ"ש הכניסה את פרויקטי תמ"א 38 לקיפאון. מה יעלה בגורלה של התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה?

נחמן שפירא, נופים , י"ג בחשון תשע"ו

אתר בנייה
אתר בנייה
פלאש 90

תמ"א 38, או בשמה המלא "תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה", אושרה כבר במאי 2005.

תכנונה המקורי היה לתמרץ דיירים לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם השנים עברו - עוד ועוד תמריצים נכנסו לתוכנית - והיא הפכה לפתרון שבעיקר מאפשר תשואה גבוהה לדיירים שגרים באזורי הביקוש.

אלא שבימים האחרונים הודיעו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה של גבעתיים ושל רמת גן על הקפאת כל הדיונים בבקשות לקבלת היתרי בנייה לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).

הסיבה לכך היא הכאוס השורר בתחום, שהתעורר עקב עתירה שהגישו דיירים מגבעתיים כנגד פרויקט תמ"א שנבנה בסמוך אליהם.

במסגרת ההליך המשפטי הוגשה חוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה, שבה הוחלט כי יש לקבוע חישוב מצומצם של זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א - לפי הבניין הקיים ולא לפי הזכויות התיאורטיות בקרקע.

רעיונית או קיימת

נחזור רגע אחד אחורה: מספר לא מבוטל של ועדות מקומיות פועלות מזה מספר שנים בהתאם לפרשנות שניתנה בזמנו על ידי וועדות הערר המחוזיות, לפיה יש ליתן היתרי בנייה להריסה ובנייה של מבנים לפי תמ"א 38, כאשר סל הזכויות מחושב לפי היקף קומה טיפוסית "רעיונית".

כלומר, ההיקף שניתן לבנות לפי הוראות התכניות התקפות. פרשנות זו הינה פרשנות מרחיבה, והיא  מעניקה, לרוב,  סל זכויות בנייה מירבי.

מנגד, אותן ועדות ערר מחוזיות, בהרכב חדש של אנשים, קבעו לפתע כי שיטת חישוב סל הזכויות לפי קומה טיפוסית "רעיונית" איננה נכונה, מנוגדת ללשון ולהוראות תמ"א 38, וכי שיטת החישוב הנכונה הינה בהתאם להיקף הקומה הקיימת בפועל. היועץ המשפטי לממשלה, שנקרא לחוות את דעתו, הצטרף כאמור לפרשנות המצומצמת.

בית המשפט לא הכריע בין שתי הפרשנויות לתכנית, וקרא למדינה לעשות סדר בנושא, "כדי להביא ישועה לציבור גדול של דיירים, בונים, יזמים, שכנים, גורמי תכנון ושטח (ועדות) וכל מי שמעורב בהליכי בנייה".

בעקבות המציאות החדשה, התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה. אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי ויו"ר המועצה הארצית, הודיע כי "המועצה קיבלה החלטה להטיל על מנהל התכנון להכין עד ה-3 בנובמבר תיקון לתמ"א, כך שכל האי וודאויות יחוסלו".

עם זאת, יצחקי הבהיר כי עוד ארוכה הדרך. " לצערי זו לא רק החלטת מועצה, אלא צריך להפיץ אותה לציבור להערות, למנות חוקר ואפילו חוקרים, ולשמוע את ההערות החוקר והציבור -  ורק בסוף ההליך, שייקח בין 4-6 חודשים, הממשלה היא שתאשר את התיקון.

המועצה תתייעץ עם הוועדות המחוזיות, המקומיות, מהנדסי ערים וכל מי שרלוונטי, כדי שתתקבל החלטה ע"פ החוק הקיים, שוויונית, ולא פוגעת בשיקול הדעת של הרשויות המקומיות", הסביר יצחקי והוסיף "החלטת המועצה, כבר ב-3 בנובמבר, תתווה את הכיוון העיקרי שהתכנית תלך אליה, ואי הוודאות תוסר ב90-95%".

במהלך הדיון בנושא בכנסת שאל יו"ר הוועדה לרפורמות, ח"כ אלי כהן, מה יקרה בתקופת הביניים של אותה חצי שנה?. בתגובה השיב יצחקי: "לעניות דעתי, כרגע, ואני לא משפטן, הרשויות המקומיות יכולות להמשיך לפרש את התמ"א כפי שעשו עד היום. אבל אין שום אפשרות לקצר את התהליך החוקי, עד האישור הסופי. אם הייתה אפשרות, היינו עושים זאת".

רק שמנגד, אמר בכנסת עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), "החלטת המועצה תהיה קריאת כיוון, אך היה תהיה בסיס להתנגדויות שישמעו בנפש חפצה, וייתכן שדברים ישתנו, וחשוב להגיד את זה.

מבחינתנו, מי שרוצה ודאות, עמדת המדינה היא זו שבחוות הדעת החדשה, לגבי חישוב הקומה ודרך ההכפלה הנכונה ב-2.5, אבל אני מדגיש כי היא מתייחסת רק לנקודה ספציפית זו. אם מישהו כבר מחפש ודאות, שילך לפי הפרשנות שלנו בשלב זה".

יצחקי, שמבטיח כזכור להילחם במצוקת הדיור ולייצר היצע משמעותי של דיור בכל הארץ, ניסה בכל זאת להרגיע מעט את הפאניקה בקרב היזמים.

לדבריו, "המהומה סביב הנושא קצת הקצינה. אני קורא לכל מי שעוסק במלאכה לא לעצור. עד שהבקשות יגיעו לוועדת ערר תעבור יותר מאותה חצי שנה והדברים יהיו ברורים. חצי שנה בתהליכים האלה היא טיפה בים.  אני לא נותן עצה משפטית, אני נותן עצה מעשית, על מה אני הייתי עושה אם הייתי היום יו"ר ועדה".

 מאבק ארוך

במסגרת הדיון שנערך בכנסת בעקבות הכאוס שנותר הדגישו הדוברים את הצורך להגיע במהירות למתווה החדש.

בינת שורץ, מנהל מינהל התכנון, העריכה שלא יתבצעו שינויים מפליגים בתוכנית. "מנהל התכנון מאמין בתכנית תמ"א 38 ובהשפעה החיובית שלה על הערים", אמרה שורץ,  "עמדתנו היא לנסות להעביר את התמ"א כפי שהייתה, בתיקונים מתבקשים מינימליים".

"הפחד שלי הוא שכשתסתיים חצי השנה, אי הבהירות תימשך", טען אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "הפרשנות צריכה להיות מרחיבה ככל שניתן, ולאפשר לרשויות המקומיות, כל אחת לפי דרכה, להוסיף את התשומות שלה. הסיפור של חיזוק מבנים כבר לא רלוונטי ותמ"א 38 הפכה לתכנית להתחדשות עירונית. האפשרות היחידה שהאזרחים יקבלו ממ"דים בחינם היא דרך התמ"א, כי האיום הטילי הוא איום מוחשי".

לפי שעה, הקבלנים ובאי כוחם נשמעים אבודים למדי. לדברי עו"ד צבי שוב, "בפועל קיים מאבק קבוע שנמשך כבר שנים, בין היזמים לבין הרשויות, בכל הנוגע לאישור זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.

נרקע לכך, בין היתר, הינו העובדה שהרשויות מעדיפות שלא לאשר זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 היות ובגין הזכויות הללו ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה, בעוד שכאשר זכויות אלו מאושרות כהקלות או כתב"ע נקודתית, הינן מחויבות בהיטל השבחה והרשות חפצה בגביית היטל זה.

בנוסף, הרשויות מעדיפות תכניות מסודרות שמגדירות מראש את כללי הבנייה בתוך הרשות, תוך בחינת שטחי הציבור, הצפיפות וכיוצ"ב".

אייל גיצלטר, שותף בקרן בית וגג, הדגיש "תחום ההתחדשות העירונית סובל זו תקופה ארוכה מחוסר ודאות תכנונית הולך וגובר, אשר מתבטא בין היתר בפרשנויות סותרות בין הממשלה לרשויות המקומיות, בין רשויות מקומיות שונות, בין ועדות תכנון לוועדות ערר, בין ראש ועדת ערר קודם לראשת ועדת ערר נוכחית, בין חברי מועצה בתוך הרשות המקומית עצמה.

כעת רק הגיע שלב נוסף: סתירה בפרשנות בין מנהל התכנון במשרד האוצר לבין היועץ המשפטי לממשלה. לחוסר ודאות תכנוני יש מחיר כבד שמושת לא רק על בעלי דירות שממתינים לחיזוק בתיהם, אלא בעיקר על רוכשי הדירות, ועוד יותר, על אלה שלא יכולים לרכוש דירות בגלל עליית המחירים הנגזרת.

ההתחדשות העירונית זקוקה לעמדה ברורה ואחידה בין כל מקבלי ההחלטות, אשר חייבת להיות מגובה בבדיקת עומק ווידוא היתכנות כלכלית שתאפשר קיום הפרויקטים, לא רק במרכז תל אביב".

עו"ד ענת בירן, שייצגה בתיק שחולל את כל המהומה בעיר גבעתיים את התאחדות בוני הארץ, מסבירה, "החלטות ועדת הערר בקדנציה הקודמת התקבלו בעקבות ניסיון מצטבר של עשרות פרויקטים וניתוח כלכלי ותכנוני של פרויקטים אלה.

יש קושי שבעקבות עמדת היועץ המשפטי מתנערים באבחת סכין מהעקרונות שהנחילה אותה ועדה לאורך שנים ושהפכו לבסיס מוצק להסתמכות יזמים, גורמים פיננסיים המלווים פרויקטים, רשויות מקומיות ותושבים.

חוסר הודאות הוא רעה חולה שגורם להפסדים של פרויקטים הנמצאים בתהליך ולקיפאון ועצירה של פרויקטים חדשים. בשוק בו לא ניתן ערך לתקדימים, ולא לתכנן שני צעדים קדימה, לא ניתן ליזום, לתכנן ולבצע, והדבר גורם נזק אדיר להיתכנות ביצוע התמ"א".