ריבית זולה, דירות ביוקר

למרות כללי ההיצע והביקוש, הנתון המשפיע ביותר על מחירי הדירות הוא גובה הריבית במשק

תגיות: בשבע 666
שלמה פיוטרקובסקי - ערוץ 7 , ט"ז בחשון תשע"ו

ריבית זולה, דירות ביוקר-ערוץ 7
הוריד את הריבית בחדות. הנגיד לשעבר סטנלי פישר
צילום: אורי לנץ, פלאש 90

הוועדה המוניטרית של בנק ישראל, בראשות הנגידה ד"ר קרנית פלוג, החליטה כי ​ריבית חודש נובמבר תישאר ברמתה הנוכחית - 0.1 אחוז, כך נמסר השבוע (ב') מבנק ישראל.

מדובר בבשורה טובה לבעלי העסקים שחיים על אשראי בנקאי, שימשיך להיות זול יחסית. אולם מנגד, זו בשורה רעה מאוד לכל מי שקיווה שמחירי הדירות יתחילו לרדת בקרוב.

מה הקשר? מתברר שיש קשר. בדיקה שערכו כלכלנים בפורומים שונים ניסתה לתת מענה לאחת השאלות שמסקרנות יותר מכול את הפעילים בשוק הנדל"ן בישראל: מדוע בין השנים 2000 ו‑2007 ירדו מחירי הדירות ריאלית (כלומר, אחרי ניכוי עליית המדד) ירידה קלה, ואילו מאז 2007 המחירים עלו בחדות?

ניסיונות לענות על השאלה על פי נתוני צד ההיצע, כלומר מספר הדירות החדשות בשוק, כשלו. השאלה אם בונים בישראל מספיק או לא היא מעניינת, אך בחינת הנתונים לאורך השנים מראה שלא כאן טמונה התשובה. בשנים שבהן מחירי הדירות שמרו על יציבות ואפילו ירדו ריאלית, לא בנו בישראל יותר. הנתון הרלוונטי העיקרי שנמצאה התאמה בינו ובין מגמות המחירים הוא שיעורי הריבית.

במשך העשור שלפני שנת 2007 ירדה ריבית בנק ישראל באיטיות, אך המשיכה לכל אורך התקופה לעמוד על רמה גבוהה יחסית. במונחים כלכליים מדובר בריבית ריאלית חיובית (הריבית גבוהה יותר מהאינפלציה). עם פרוץ המשבר הכלכלי ב‑2007, וביתר שאת ב‑2008, הוריד נגיד בנק ישראל דאז, סטנלי פישר, את ריבית בנק ישראל. ההורדה התבצעה בקצב מהיר והשפיעה בתוך זמן קצר על השוק.

ריבית נמוכה מעודדת את עליית מחירי הנדל"ן בשתי דרכים. הראשונה היא שההחזר החודשי על כל סכום נתון של משכנתא יורד. קחו למשל זוג שמבקש ללוות מהבנק חצי מיליון שקלים, בריבית קבועה לא צמודה ל‑15 שנה. ברמות הריבית הנמוכות שניתן לקבל כיום (נלך על הנחה אופטימית של 2.7 אחוז ריבית) הוא ישלם מדי חודש 3,382 שקלים. ברמות הריבית של לפני 2007 (ניקח כהנחה 6 אחוז ריבית קבועה על הלוואה לא צמודה), ההחזר החודשי להלוואה בנתונים דומים היה גבוה ביותר מ‑800 שקלים. מדובר בפער משמעותי שמקל מאוד על לקיחת משכנתאות בסכומים גבוהים יותר.

הדרך השנייה שבה הריבית הנמוכה מעודדת עליית ביקושים היא סגירת מסלולי השקעה אלטרנטיביים. קחו את מר ישראל ישראלי, שפיקדון בנקאי שהפקיד לטווח ארוך אי שם בשנות ה‑90 נפתח לו פתאום לאחר ירידת הריבית. במקום ריבית של 5 אחוזים צמודה למדד הוא יכול לקבל בקושי אחוז או שניים בלי הצמדה, וגם זה רק בסכומים גדולים. הפתרון שמצאו חלק ניכר מבני דמותו של ישראל שלנו הוא שימוש בכסף לצורך קניית דירה להשקעה.

כל עוד לא תעלה ריבית בנק ישראל באופן משמעותי (ועלייה כזו לא נראית באופק), שינוי מגמה בשוק נראה כמו חלום רחוק.

כמעט בלי הון עצמי

בימים אלה מתחמם הדיון על הצעת החוק שהגישה חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס, לפיה רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקחת משכנתא בשווי של עד 90 אחוזים מערך הנכס. על פי ההצעה, על מנת להגן על הבנקים מהסיכון הכרוך בהלוואות הללו, תיתן המדינה ערבות חלקית להלוואות. השבוע הצטרף ללוי-אבקסיס תומך מפתיע: שר הבינוי והשיכון יואב גלנט. בדיון על תקציב משרדו בוועדת הכספים הצהיר גלנט על תמיכתו בהצעת החוק.

ההצעה מבקשת לחסל תופעה שהולכת ומתרחבת של נטילת הלוואות לטווח קצר לצורך יצירת הון עצמי. קחו לדוגמה זוג שמבקש לרכוש דירת ארבעה חדרים בשכונה לא יקרה במיוחד בפתח תקווה. לפני 12‑14 שנה אפשר היה לרכוש דירה כזו ב‑600 אלף שקלים. גם אם נניח שהבנק דרש הון עצמי של 150 אלף שקלים, מדובר היה במשימה שזוג צעיר מסוגל לעמוד בה. 50 אלף מההורים של הבעל, סכום דומה מההורים של האישה, הצ'קים מהחתונה וחסכונות של השנתיים-שלוש הראשונות לחיי הנישואין הביאו את הזוג לסף דרישת ההון העצמי. הריבית אז הייתה גבוהה והמשכנתא חונקת, אבל הדרך לבעלות על דירה הייתה פתוחה. היום מחירה של דירה כזו הכפיל את עצמו, וכך גם ההון העצמי הנדרש. 300 אלף שקלים יתקשה הזוג לגייס, גם עם עזרת ההורים.

זוגות שבכל זאת נחושים לקנות דירה עושים צעד מסוכן ולווים בריבית גבוהה ולטווח קצר 150 עד 200 אלף שקלים. הבנק רואה בחשבון הבנק של הזוג את הסכום ואינו שואל למקורו, וכך מגיע הזוג להון העצמי הנדרש.

אולם בניגוד למשכנתא, שהיא כיום הלוואה בריבית זעומה, ההלוואה הנוספת היא בריבית גבוהה בהרבה. המשמעות היא שלעתים קרובות התשלום החודשי בעבור ההלוואה הנוספת משתווה להחזר המשכנתא או אפילו עולה עליו. כך יכולים בני הזוג למצוא את עצמם כשהם משלמים למעלה ממחצית מהכנסתם הפנויה על הלוואות לדיור. במצב כזה בני הזוג מתנהלים כלכלית על שפת התהום. כל התרחשות בלתי צפויה, אפילו קטנה, יכולה לדרדר את הזוג מעבר לסף התהום.

אם אכן מתרחשת תקלה כזו, ימצא את עצמו הזוג קרוב מאוד לסף חדלות הפירעון. כלומר למצב שבו גם מכירת הדירה לא תכסה את מלוא החובות.

גם אם הזוג ייקח את 150 עד 200 אלף השקלים הללו כתוספת למשכנתא, קיים הסיכון התיאורטי של הגעה לחדלות פירעון. אולם במצב כזה הסיכוי שהזוג לא יוכל לעמוד בתשלומי ההלוואה השוטפים יורד. במקרה כזה סכום ההלוואות לא יוכפל אלא יגדל ב‑15 עד 25 אחוזים. הסיבה לפער היא שסכום ההלוואה הנוסף ייפרס כמקובל במשכנתאות על פני שנים רבות יותר, ובנוסף לכך הריבית, כמקובל במשכנתאות, תהיה נמוכה יותר.

להצעה ישנו כמובן גם חיסרון אחד בולט: היא עלולה להגדיל עוד יותר את הביקוש לדירות, ובכך לעודד את מגמת עליית מחיריהן.