קריסת קבוצת החברות שבשליטת אשת העסקים ענבל אור, 'אור סיטי נדל"ן', מפנה את אור הזרקורים לחוליה הבעייתית בתחום הנדל"ני של קבוצות רכישה – המארגן.
על הנייר הרעיון של קבוצת הרכישה הוא פשוט: קבוצת אנשים מתארגנת כדי לרכוש קרקע, ובהמשך מתקשרת עם קבלן אחד או יותר כדי לבנות על הקרקע בניין לחברי הקבוצה. קבוצה כזו, שמתגבשת על בסיס יוזמה משותפת של חבריה, ניתנת לכינוי "קבוצה קלאסית". אלו יכולים להיות חברים מבית הכנסת, אנשי צבא שמשרתים יחד, או קבוצת אנשים שמתארגנת מפה לאוזן בשכונה.
בנייה, בוודאי של בית דירות, היא עסק מסובך ומורכב, שדורש הבנה בשלל תחומים. החל משלב רכישת הקרקע, עבור לשלב התכנון וקבלת ההיתרים, המשך בשלב הבנייה בפועל (שלב מרובה שלבי ביניים בעצמו) וכלה בשלב האכלוס. לכן קבוצה כזו תרצה מן הסתם, כבר בשלב הראשון, להיעזר בשירותיו של מומחה שיודע כיצד לנהל את הפרויקט. מומחה כזה, במידה שהוא נשכר על ידי קבוצה שכבר מאורגנת, קבוצה קלאסית, אמור אמנם לנהל את הבנייה, אולם למעשה הוא עובד אצל חברי הקבוצה, ובעיקר אצל נציגיהם הנבחרים.
אבל מתברר שקבוצות קלאסיות הן עניין נדיר מאוד. בשלב הראשון של קבוצות הרכישה אפשר היה למצוא קבוצות כאלה, אך בהמשך הפוטנציאל מיצה את עצמו, וכמעט כל הקבוצות הן מה שניתן לכנות "קבוצות מסחריות".
מהי קבוצה מסחרית? מדובר בקבוצה שהדבק שלה הוא המארגן. גוף, בדרך כלל חברה בע"מ, שמשווק בשלב הראשון את הזכות להצטרף לקבוצה לרכישת קרקע. המארגן עושה בפועל גם את שיווק הדירות. הוא יוצר תכנון ראשוני של הבניין עוד לפני שלב המכרז על הקרקע, מחשב באמצעות אנשי מקצוע את העלות המשוערת של כל שלבי הבנייה, ומשווק למעוניינים דירות כחלק מקבוצת רכישה. במידה שהקבוצה אכן זוכה בקרקע, המארגן ממשיך לתפקד כמנהל בנייה שעובד אצל חברי הקבוצה. אולם מאחר שהוא הדבק של הקבוצה, בפועל הוא ממשיך לתפקד באופן דומה מאוד דווקא לקבלן.
אז איפה כאן הבעיה? בשאלת האחריות לסיכונים. במקרה של רכישת דירה מקבלן, הסיכונים מוטלים על הקבלן, ועל פי החוק הוא גם חייב לבטח בפניהם על ידי ערבות חוק מכר. אבל כשמדובר בקבוצת רכישה, הסיכון מוטל על הרוכשים. מאחר שהם על הנייר בעלי הבית, הם אלו שחייבים לספוג כל התממשות של סיכון. העניין הוא שבניגוד לקבוצה קלאסית, החשיפה שלהם למידע בדרך כלל לא שלמה. אם מארגן הקבוצה נוהג ביושר, אין לכך משמעות קריטית. אבל אם המארגן רוצה חלילה לרמות, היכולת שלו לעשות זאת היא כמעט בלתי מוגבלת. ואילו היכולת של הרוכשים להבדיל בין סיכון אמיתי שהתממש ודורש מהם להכניס יד לכיס, ובין מצב שבו המארגן למעשה מכניס את היד לכיסם היא נמוכה מאוד.
נכון, במידה שהאי-סדרים הם גדולים, בסופו של דבר האמת נחשפת במערומיה, אולם לא פעם בשביל הרוכשים רגע חשיפת האמת הוא כבר מאוחר מדי. לפעמים הנזק הוא בעשרות או מאות אלפי שקלים. ולפעמים הוא נזק מוחלט, אובדן כל הכסף.
כל ח"כ מלך
בשבוע שעבר הבין ראש הממשלה נתניהו, אולי בפעם הראשונה, את עומק הבעיה שהוא ניצב בפניה בקואליציית 61 הח"כים שעליה בנויה ממשלתו הנוכחית. הבעיה אינה נפתלי בנט, או יעקב ליצמן, ואפילו לא משה כחלון. הבעיה שנוצרה צריכה להיקרא, ואולי באמת תיקרא בעתיד, "שיטת אמסלם-נגוסה לסחיטת ראש הממשלה".
בניגוד לתזה המקובלת, גם בממשלת 61 ח"כ סורר בודד אינו מסוגל למרר באמת את חייה של הקואליציה. כל עוד לא מתכוונים לשנות חוקי יסוד משוריינים, מספיק לקואליציה רוב רגיל, וגם 60 מול 59 הם רוב. מי שכן מסוגל לגרום לקואליציה כאב ראש בלתי נסבל, ולמעשה למנוע ממנה לתפקד, הם שני ח"כים שמורדים בקואליציה במתואם.
בניגוד למחשבה הרווחת, לפיה הסכנה למרידה כזו גדולה יותר בשותפות הקואליציוניות, האמת היא שהסיכון הגדול ביותר הוא דווקא במפלגה שעומדת במרכז הקואליציה. שותפה קואליציונית יכולה ליצור תמיד משבר קואליציוני רגיל, סטנדרטי. למשבר כזה יש חוקים משלו, והקואליציה מסוגלת לעמוד בכמות מסוימת של משברים כאלה, שדרך העולם היא שהם נפתרים בהסכמה כזו או אחרת. מטבע הדברים, השותפות הן מפלגות קטנות יותר, ולכן הסיכוי ליוזמות פרטיות קטן בהן יותר. דווקא מפלגת השלטון הגדולה מורכבת בדרך כלל מחברי כנסת עם אינטרסים שונים ומשונים. במצב כזה גדל הסיכוי לחבירתם של שני ח"כים לחזית מערערת קואליציה לטובת אינטרס מסוים.
אחרי שחברי הכנסת דוד אמסלם ואברהם נגוסה הצליחו להכריח את נתניהו להעלות מאתיופיה 1,300 מבני הפלאשמורה, קשה לראות איך המהלך הזה לא יהפוך לשיטה. השניים אמנם קיבלו על עצמם עונשים סמליים, כדי לכבד את המסורת של ענישת ח"כים סוררים, אבל יש בהחלט סיכוי שהבאים בתור יסרבו גם לזה. בסופו של דבר, יכולתו של ראש מפלגה שחבריה נבחרים בפריימריז לשלוט בהרכב הרשימה לכנסת בבחירות הבאות היא מוגבלת. ואילו מבחינת הח"כים, דווקא היענות לשתיים-שלוש קבוצות לחץ יכולה להיות כרטיס כניסה בטוח יותר לכנסת הבאה.
וכל זה הוא כנראה רק קדימון למהומה שתתעורר לקראת דיוני התקציב הבאים עלינו לטובה. כל שני ח"כים יהפכו למלכים ליום אחד, ושר האוצר ייאלץ לגייס מספיק כסף כדי לרצות את כולם. לא תהיה לו ברירה. נראה שכחלון כבר הבין שאם הוא מעוניין בקדנציה קצת יותר ארוכה מזו של קודמו, כדאי לו להיכנע לנתניהו וללכת על תקציב דו-שנתי. במצב כזה אולי יש סיכוי שהקואליציה הנוכחית תחזיק מעמד עד סוף 2018. בלי תקציב דו-שנתי, סביר להניח שהבחירות תגענה כבר בתחילת אותה שנה. תקציב אחד נוסף יהיה אפשר עוד איכשהו להעביר בקואליציה כזאת. שני תקציבים הם כבר בגדר מדע בדיוני.