מחיר למסתכן

מי שמתכנן לרכוש דירה בפריפריה במסגרת 'מחיר למשתכן' ולהשכיר אותה, עלול לגלות שמדובר בהשקעה הרבה פחות משתלמת

שלמה פיוטרקובסקי - ערוץ 7 , ה' באלול תשע"ו

מחיר למסתכן                  -ערוץ 7
בפריפריה קשה יותר להשכיר. שר השיכון גלנט (במרכז) עם זוכים בהגרלת 'מחיר למשתכן'
צילום: יונתן זינדל, פלאש 90

תוכנית 'מחיר למשתכן' היא כיום תוכנית הדגל של השיכון בישראל, והמדינה על זרועותיה השונות מגויסת כולה להצלחתה.

כל מכרזי הקרקע מכוונים כיום כולם לתוכנית. באמצעים שונים, בין היתר סבסוד עקיף של עלויות מסוימות על ידי משרד השיכון, התוכנית באמת הפכה לאטרקטיבית. הזוכים בהגרלות 'מחיר למשתכן' מקבלים זכות לרכוש דירות במחירים שאיש לא חלם עליהם כבר כמה שנים. אז נכון, מי שאינו חלק מאוכלוסיית הזכאים לא יכול ליהנות מהפרויקטים הללו, אבל בשביל הזכאים שגם הפכו לזוכים זה עשוי להיות הדיל של החיים. או שלא.

שיחות עם נרשמים לתוכנית ועם קבלנים שעוסקים בתחום מגלות גם את חולשותיה. ישנן בעיות שהן מהותיות לתוכנית, ואחרות שיכולות להיפתר וחלקן באמת נפתרות תוך כדי תנועה. אחת הבעיות המהותיות לתוכנית היא פיזור הפרויקטים. מרבית מיזמי 'מחיר למשתכן' אינם נמצאים באזורי ביקוש גבוה. אמנם ישנו מספר קטן של פרויקטים בערים כמו ראש העין, ראשון לציון, לוד וכדומה, שאולי אינן בטופ של בועת הנדל"ן אבל בהחלט נמצאות בתחום אזורי הביקוש. אולם מרבית הפרויקטים משווקים בערים עם ביקושים נמוכים יותר. בקיצור – פריפריה.

מאחר שהביקוש בהגרלות באזורים המרכזיים יותר מרקיע שחקים, סיכויי הזכייה שם באופן טבעי נמוכים יותר. הסיכויים עולים מטבע הדברים ככל שמתרחקים לפריפריה. שם באמת אפשר לממש זכיות במחירי דירות מפתים מאוד. הבעיה מתחילה כאשר זוג שזכה במכרז אינו מתכוון, עקב חוסר רצון או חוסר יכולת, לעבור לאותה עיר פריפריאלית. לכאורה הפתרון פשוט: לשכור ולהשכיר. הזוג אמנם ירכוש את הדירה בעפולה או בירוחם, אך ימשיך לגור בפתח תקווה או ברעננה. המשכנתא ממילא אינה גבוהה, מאחר שמחיר הדירה איננו בשמיים, וסכום התקבולים מהשכירות יממן את תשלומי המשכנתא.

נשמע טוב? אולי על הנייר. אם זוג או שניים מכל פרויקט בפריפריה היו מתכננים תוכנית כזו זה בטח היה עובד. אולם אם מחצית הרוכשים בכל פרויקט כזה בונים על השכרת הדירה ומכירתה בשוק החופשי בתום תקופת המינימום להחזקה בדירה, העסק כבר מסתבך. שוק השכירות באזורי הביקוש הלא גבוה לא בנוי לקלוט בבת אחת עשרות רבות ואולי יותר של דירות חדשות להשכרה. כל החישובים הבנויים על מחירי השכירות הקיימים במקומות הללו עלולים להתברר כמוטעים. בעיה יותר גדולה עשויה להתעורר כאשר משכירים רבים פשוט יתקשו למצוא שוכרים, גם במחירים נמוכים יותר. כל מי שמשכיר דירה בפריפריה יודע שמציאות שבה דירה עומדת ריקה חודשיים-שלושה היא לא תיאורטית בלבד. במצב שבו עשרות דירות נכנסות לשוק בבת אחת - התקופות הללו עלולות להתארך.

אם זה נשמע לכם סיכון זניח, אני מציע לכם לתרגם את הסיכונים הללו לשקלים. כמה תעלה לזוג צעיר ולא מבוסס במיוחד דירה ריקה לארבעה חודשים, פעם בשנתיים. וכמה יעלה להם הצורך להתפשר על שכר הדירה אחרי ארבעת החודשים הללו. אלה שאלות שחייבות להטריד את כל מי שרוכש דירות במסגרת 'מחיר למשתכן' ולא מתכוון לגור בהן.

התספורת הסמויה של פישמן

קלישאה ידועה אומרת שאם אתה חייב לבנק מיליון שקלים, אתה לא ישן טוב בלילה. אבל אם אתה חייב לבנק מאה מיליון שקלים, מנהל הבנק לא ישן טוב בלילה. אני לא משוכנע שבימים האלה איש העסקים אליעזר פישמן באמת ישן טוב. לא נעים להיות טייקון שהאימפריה שלו קרסה ולא יכולה להחזיר את חובותיה. אך עם זאת ברור לגמרי שמנהלי הבנקים שהלוו לו סכומי עתק, שלא כולם מובטחים בביטחונות ראויים לשמם, מודאגים כיום לא פחות ממנו.

סיפור הקבוצה העסקית של פישמן איננו חריג משום בחינה, חוץ מאשר בהיקפים ובסכומים שעליהם מדובר. בשנים שבהן פישמן צבר את עיקר חובותיו, נהגו הבנקים הישראליים בנדיבות, ולא רק איתו. שורה ארוכה של אנשי עסקים עשתה עסקים בשנות הגאות ברמות מינוף גבוהות מאוד. לא מעט אנשי עסקים, והשמות מוכרים וידועים, רכשו חברות ומיזמים עם מעט מאוד כסף "מהבית" והרבה מאוד כסף שאיננו שלהם. כל עוד נמשכה הגאות, העסק עבד מצוין. הדיבידנדים מהחברות שנרכשו הספיקו כדי לפרוע את ההלוואות כסדרן. ככה הצליחו אנשי העסקים ליצור בזמן לא רב פירמידות שליטה מורכבות, כאשר הציבור והבנקים מעניקים את המימון לקומות השונות של הפירמידות.

פישמן הוא איש מינופים ופירמידות ותיק. בביוגרפיה שכתב עליו העיתונאי אריה אבנרי לפני כעשור נכתב עליו: "האיש שהמציא את המינוף הבנקאי. שמשלם כל שנה מאות מיליוני שקלים לבנקים, ריבית על חובותיו, ועליו נאמר שכל מנהלי הבנקים בישראל בודקים כל בוקר את מצב בריאותו ונושמים לרווחה כשהם מגלים שמצבו שפיר".

אלא שאז הגיעו משברים כלכליים, וזרם הדיבידנדים נחלש או פסק לחלוטין, והמבנה התחיל להתערער. במקרה של פישמן הצטרפה למשבר הכללי בשוק גם עסקת מט"ח כושלת: פישמן הימר על הלירה הטורקית בעסקת אופציות, והפסיד סכום עתק של כשני מיליארד שקלים. ההפסד העצום הזה ערער את יציבות פירמידת פישמן כולה.

לכאורה, הפעם הציבור הרחב לא בעסק. חובותיו של פישמן הם לבנקים, לגופים פיננסיים גדולים ולמס הכנסה. אין כאן תספורות. אבל האמת היא שהציבור לגמרי בעסק, כי הציבור הרחב מחזיק בחלק הארי של מניות הבנקים בישראל. גרעיני השליטה בבנקים מהווים רק חלק קטן יחסית של המניות, שלא לדבר על כך שהבנק השני בגודלו במדינה בכלל נעדר גרעין שליטה. כעת צריכים כמה מנהלי בנקים לתת לכולנו דין וחשבון. קשה להניח שזה באמת יקרה.