למה התייקרו המשכנתאות?

הריבית במשק אמנם נותרה נמוכה מאוד, ולמרות זאת לבנקים יש תירוץ טוב להעלות את הריבית על המשכנתאות

שלמה פיוטרקובסקי - ערוץ 7 , י"ב באלול תשע"ו

למה התייקרו המשכנתאות?-ערוץ 7
הסיכון לבנקים מתחיל לעלות. אתר בנייה בתל אביב
צילום המחשה: נתי שוחט, פלאש 90

ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, הצביע השבוע בדיון בוועדת הכספים על נקודה שעלולה להפוך לאחת הבעיות הגדולות של שוק הדיור.

"הבנקים היום פחות מעוניינים לתת משכנתאות כי הגיעו לאיזושהי רוויה בענף", סיפר יצחקי לח"כים. איפה בעצם הבעיה? כבר לפני כמה חודשים הצבענו כאן במדור על תופעה שמוכרת לכל מי שעוסק בנדל"ן. למרות שהריבית במשק נותרה אפסית, ריבית המשכנתאות דווקא החלה לטפס. למה זה קורה? ההסבר של הבנקים ובנק ישראל הוא פשוט: הסיכון עולה. ככל שמחירי הדירות גבוהים יותר והסכום שהרוכשים נאלצים ללוות גדל, כך עולה גם הסיכון שהם לא יעמדו בהחזר ההלוואות. המצב הזה מגדיל כמובן את הסיכון ליציבותם של הבנקים. בנק שמחזיק בתיק משכנתאות שהסיכון שלו גבוה יותר, הוא בנק שהסיכון לחוסנו שלו גבוה יותר.

אולם העובדה שהמשכנתאות גדלו עקב עליית מחירי הדיור יצרה סיבוך נוסף. כדי להסביר במה מדובר צריך קודם כול להכיר קצת את צורת העבודה של הבנקים. העסק המרכזי של בנק הוא להלוות כסף, והרווח שלו הוא הריבית. אבל כידוע, להלוות זה עסק עם סיכונים. לא כל מי שלווה כסף מסוגל להחזיר אותו. כדי לצמצם את הסיכונים הללו, יצר בנק ישראל שורה של הנחיות רגולטוריות שנועדו להבטיח שבלהיטותם להלוות כסף הבנקים ייקחו בחשבון את הסיכונים. דוגמה לאחד הכללים הללו הוא המגבלה על הסכום שמותר לבנק להלוות ללווה יחיד. אסור לבנק להלוות לאדם אחד, חברה אחת או קבוצה עסקית אחת מעבר לסכום מסוים, מחשש שההפסד שייגרם לבנק כתוצאה מקריסה של גוף כזה יכניס אותו לסחרור שיהיה קשה לצאת ממנו. בדומה לזה, חל על הבנקים איסור להלוות יותר מאחוז מסוים מסך ההלוואות שהם נותנים בענף אחד. הסיבה לכך גם היא ברורה. התמקדות בענף מסוים עלולה להכניס את הבנק לבעיה קשה אם אותו ענף ייקלע לבעיה כלכלית ענפית. דוגמה לסיטואציה כזו יכולה להיות קריסת בועת ההייטק בראשית שנות האלפיים.

אחד הענפים על פי הגדרת בנק ישראל הוא הלוואות לדיור. לבנק אסור להגיע למצב שבו סך ההלוואות שהוא נתן כמשכנתאות עולה על אחוז מסוים מסך ההלוואות הכולל שהוא נותן. וכאן מגיעה הבעיה שעליה כתבנו קודם, בנוגע לעליית סכומי המשכנתאות. בבנק יש תהליך קבוע שבו משכנתאות נפרעות ומשכנתאות חדשות נלקחות. אולם, אם המשכנתאות החדשות הן בסכומים גבוהים בהרבה מאלו של המשכנתאות הנפרעות, סך חובות המשכנתא לבנק הולך ותופח. הסכום הזה עולה ועולה עד שהבנק מתקרב לתקרת המשכנתאות שמותר לו להעניק. בשלב הזה הבנק מפסיק לרוץ אחרי הלווים, מפסיק לתת להם הנחות ומפסיק לבוא לקראתם בנושא הריביות. התוצאה היא התופעה שעליה כבר כתבנו: עוד עלייה בריביות המשכנתא.

ומה עושים הבנקים שבכל זאת רוצים להמשיך להלוות? תופעה אחת שמתחילה לצבור תאוצה היא מכירת תיקי משכנתאות כמוצר השקעה לגופים המוסדיים. מי שכבר החל לעשות זאת הוא בנק מזרחי-טפחות, בנק שבאופן מסורתי היה חזק מאוד בשוק המשכנתאות. מזרחי-טפחות יצר למעשה מצב שבו הוא "מלווה" רק חלק מסכום המשכנתא, ואת יתר הכסף "מלווים" החוסכים בגופים המוסדיים - קרנות השתלמות, קרנות פנסיה וקופות גמל. הבנק ממשיך לנהל לבדו את האופרציה הטכנית של המשכנתא, אבל הוא לא מביא את כל הכסף. לכאורה מדובר בפתרון מקורי למצב. אלא שהוא טומן בחובו גם בעיות שונות, בין היתר סביב השאלה עד כמה מוגנים כספי החוסכים במצב כזה. בכל מקרה, ככל שעוד ועוד בנקים יגיעו לתקרת יכולת ההלוואה של משכנתאות, כך נראה מצד אחד את הריביות עולות, ומצד שני נראה עוד ועוד בנקים מוכרים תיקי משכנתאות.

חסוך לנער

זוכרים את תוכנית חיסכון לכל ילד? מתברר שבאוצר לא שכחו. האמת היא שגם לא הייתה להם ברירה. חוק זה חוק, ובתאריך ה‑1 בינואר 2017 צפויה התוכנית לצאת לדרך. התוכנית השאפתנית מחייבת את המדינה להפקיד מדי חודש 50 שקלים בחשבון חיסכון לכל ילד עד גיל 18. התוכנית מאפשרת במקביל להורים להוסיף לחיסכון לכל ילד 50 שקלים נוספים שינוכו מתוך קצבת הילדים ויועברו לחשבון החיסכון. בעבר כבר עשינו במדור הזה את החשבון כמה כסף יחסכו ילדי ישראל לפי התוכנית, כך שכעת רק נציין כי בתסריט האופטימי ילדים שיחסכו את מלוא התקופה ייהנו בסוף הדרך מכ‑17 אלף שקלים. אם הוריהם יחליטו לעשות שימוש באפשרות להכפיל את החיסכון, הסכום כמובן יוכפל.

באוצר כאמור לא שכחו, ופעלו כדי לסיים את ההכנות במועד. אך תוך כדי ההכנות נקלעו באוצר לקרב איתנים בשאלה שהיא לכאורה לא מאוד חשובה: מי ינהל את הכסף? באוצר מתכוונים לבחור שורה של קופות גמל ובנקים שינהלו את הכספים, וההורים יוכלו לבחור בין כולם. עד כאן כמובן טוב ויפה. השאלה הגדולה היא כמובן היכן ינוהלו הכספים של הילדים שהוריהם יבחרו שלא לבחור, בבנק או בקופת גמל. מצד אחד, בבנק התשואות נמוכות יותר; מצד שני, העסק סולידי יותר ואין תשואות שליליות או שחיקת קרן. בקופות הגמל יש הרבה פעמים תשואות גבוהות, אבל כששוק ההון נופל, הקופות נופלות איתו.

חשוב לציין שהצ'ופר למי שיחזיק בזכות להיות ברירת המחדל הוא עצום. מדובר בסכומי כסף גדולים מאוד שינוהלו במסגרת המיזם, שילך ויגדל מדי שנה. בסופו של דבר, לאחר שאגף החשב הכללי (שתמך בבנקים) ואגף התקציבים (שתמך בקופות הגמל) לא הגיעו להסכמה, הגיע הנושא לשולחנו של שר האוצר כחלון. כחלון הכריע כי הכספים (מלבד אלו המופרשים בעבור ילדים מגיל 15 ומעלה) יגיעו כברירת מחדל דווקא לקופות הגמל. כעת נותר לקוות שבאוצר יצליחו להשלים את כל ההכנות עד ל‑1 בינואר.