שר האוצר משה כחלון שם לו למטרה להביא להורדה במחירי הדיור. במסגרת זו הוא יצא בשורה של צעדים, צעדים שעדיין לא מביאים לירידה המיוחלת.
אולם, מבדיקה שנערכה בחברת ייעוץ המשכנתאות AMG משכנתאות עולה כי הבעיה האמיתית מבחינת זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה היא העלייה הדרמטית בעלויות המימון של הדירה, הכוללת את מחיר הדירה ואת המשכנתה.
מהבדיקה עולה כי על פי נתוני הלמ"ס, מאז ששר האוצר נכנס לתפקידו (מאי 2015) עלה מחירה של דירה ממוצעת בשווי של 1.4 מליון ש"ח בכ-9% וכעת מחירה של אותה דירה עומד על 1.526 מליון ש"ח, התייקרות של כ-126,000 ש"ח.
בנוסף, מחירה של משכנתה ל-25 שנה עבור הלוואה ממוצעת של 923,000 ש"ח, המהווה 65% משווי דירה, זינקה מאז כניסתו של כחלון לתפקידו בכ-281,000 ש"ח. ההחזר החודשי עבור אותה הלוואה זינק, מאז כניסתו של כחלון לתפקידו כשר האוצר, בכ-681 ש"ח בכל חודש.
מהנתונים עולה כי ההחזר הכולל עבור משכנתה של 923,000 ש"ח המהווים 65% מימון מדירה בשווי 1.4 מליון ש"ח, עומד כיום על 1,853,930 ש"ח. זאת לעומת 1,572,644 ש"ח עבור אותה משכנתה בתקופה בה נכנס השר לתפקידו. ההחזר החודשי זינק מ-3,909 ש"ח בעת כניסת השר לתפקידו, לסכום של 4,590 ש"ח כיום.
יתרה מזאת, באם זוג צעיר ירצה לקנות היום את אותה דירה, שעולה כעת כ-1.526 מליון ש"ח וירצה לקחת עבורה הלוואת משכנתה בגובה של 65% ל-25 שנה, הוא ישלם מדי חודש כ-5,133 ש"ח, דהיינו 1,223 ₪ יותר ממה ששילם זוג שקנה דירה בעת שכחלון נכנס לתפקידו. ההחזר הכולל של ההלוואה לזוג הרוכש את אותה דירה היום יעמוד על 1,998,574 ש"ח: 425,930 ש"ח יותר ממי שקנה דירה ביום השבעתו של כחלון לשר האוצר.
מהנתונים עולה כי הסיבה לזינוק בהחזרים נובעת מהזינוק בריביות המשכנתה בתקופה בה מכהן כחלון כשר האוצר: זינוק של עשרות אחוזים בכל מסלולי המשכנתאות: הריבית עבור משכנתה קבועה לא צמודה זינקה בכ-31% מרמה של 3.5% במאי 2015 לרמה של 4.6% כיום. המשכנתה המשתנה כל 5 שנים וצמודת מדד זינקה בכ-131% מרמה של 1.6% בנבעת השבעתו של כחלון כשר האוצר לרמה של 3.7% כיום. גם הריבית צמודת הפריים זינקה ב 114% מרמה של 0.7% (פריים מינוס 0.9) לרמה של 1.5% (פריים מינוס 0.1) כיום.
לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות נוצר מצב אבסורדי בו יד אחת מנסה לפעול בכל הכח על מנת להוריד את מחירי הדירות ואילו יד שניה מאפשרת לבנקים להמשיך בחגיגת הריביות ולגבות מהזוגות הצעירים מאות אלפי שקלים מיותרים. זאת בזמן שלא חל שום שינוי בריבית בנק ישראל ולמרות כל ההפחדות בשנים האחרונות הריבית לא עלתה.
מה אפשר לעשות?
מבחינת הרגולציה, משרד האוצר וממשלת ישראל מפקירים לחלוטין את הזירה לבנק ישראל ולפריזמה הצרה של "שמירה על יציבות הבנקים" דרכה הוא מסתכל ועבורה הוא מאפשר לבנקים להטיל עול כבד מנשוא על נוטלי המשכנתאות. אין שום מגזר אחר בו חלה עליית מחירים דרמטית בשנתיים האחרונות, כמו בתחום זה. בהיבט זה ראוי לשקול להחזיר את המשכנתה לזכאים שהייתה נהוגה בעבר ולהפחית משמעותית את הריבית המשולמת על חלק ניכר מהמשכנתה. מדובר בפתרון זמין שניתן ליישמו מיידית.
מבחינת נטלי המשכנתאות, במיוחד לאור העובדה כי חלון ההזדמנויות לחסוך סכומים ניכרים במחזור משכנתאות נסגר בשל הרביות הגבוהות, החכמה כעת היא לבנות משכנתה בתמהיל נכון, תמהיל שיכול לחסוך לרוכשי הדירות כ-10% מעלות ההלוואה.