מדוע לא רואים בישראל נכסי מולטי פמילי?

נכס מסוג מולטי פמילי הוא נכס אשר יכול להיות בניין או קומפלקס של מספר מבנים יחד אשר נמצא בבעלות של גוף יחיד או חברת ניהול נכסים.

תגיות: ארה"ב
רועי מרציאנו , כ"ה באלול תשע"ט

השקעות נדל"ן
השקעות נדל"ן
צילום: pixabay

ברחבי העולם נכסים מסוג אלו נחשבים לאטרקטיביים במיוחד.

הסיבה לאטרקטיביות של נכסי מולטי פמילי היא שזו מעניקה שירותי אקסטרה לדיירי המתחם בלבד, כגון פארקים ירוקים, בריכות שחייה, מכוני כושר, מרכזים קהילתיים ולעיתים אפילו גני ילדים, כאשר כל אלו נמצאים במרחק הליכה של ממש.

מדוע בישראל כמעט ולא מוקמים מתחמים מהסוג הזה?

רועי מרציאנו, שותף מנהל בחברת CITYR המתמחה בהשקעות בנדל"ן מנה עבורנו את הסיבות.

"מעל לכל הסיבה היא מחירי הקרקעות בישראל. הקמת מתחמים להשכרה כדאית רק כאשר מחיר הקרקע הוא חלק זניח מהעלות הכוללת, אך בישראל המצב הוא הפוך. הקרקעות עולות עשרות אחוזים יותר מעלות של הקמת בניין או מתחם ויזמים לא ששים למנף את עצמם תוך כדי לקיחת סיכון גדול של הלוואות ותשלומים כאשר אין להם את האופציה לחכות בסבלנות עד שיוכלו לקבל תשואה גבוהה על השקעתם".

מרציאנו מציין כי סיבה נוספת שמונעת בנייה פרטית של מתחמים להשכרה מסוג זה היא העובדה ששוק השכירות בארץ פרוץ לחלוטין. "שוק השכירויות צריך להיות יציב ובטוח כאשר שני הצדדים, הצד של השוכר והצד של המשכיר מוגנים ע"י חוק. בניגוד לשווקי השכירות במערב, כולל בארצות הברית, אשר נמצאים תחת רגולציה קפדנית ששומרת על זכויות המשקיעים והדיירים כאחד, בישראל אין שום גוף אשר מפקח או מגביל את מחירי השכירויות, שומר על זכיות הדייר או מגן משפטית על בעל הנכס.

פרוייקטים מוצלחים זקוקים לסביבה שבה כללי המשחק מפוקחים ע"י הרשויות, אחרת היא מרחיקה יזמים המחפשים להשקיע את כספם במתחמי דיור חדשים ומשאירה את הכוח בידי משכירי דירות במחירים מופקעים ושוכרים אשר מחפשים כל פרצה על מנת להתחמק מתשלומים".

ליוקר הבנייה מצטרפת גם הבירוקרטיה החונקת והמעייפת שמולה צריכים להתמודד יזמי נדל"ן בישראל, בירוקרטיה אשר יכולה לעכב פרויקטים גם במשך שנים וכל עיכוב מיותר דינו הפסד כספי.

כל עוד הבירוקרטיה בארץ תמשיך לחנוק את המשקיעים הפוטנציאליים ולא יהיו חוקים אשר יעשו סדר בכל הנוגע להסדרי שכירויות, שוק הנדל"ן (והשכירויות בפרט) ימשיך לצמוח בצורה עקומה ולא מתוכננת אשר תבריח יזמים קטנים וגדולים כאחד למצוא את מבוקשם בהשקעות בחו"ל.