נופל וקם

איך צפוי להיראות שוק הנדל"ן בישראל בימים שאחרי הקורונה? האם מחירי הדירות צפויים לעלות, או דווקא לרדת?

יוסף ארנפלד , י' בתמוז תש"פ

ראול סרוגו
ראול סרוגו
צילום: כפיר סיון

משבר הקורונה שפוקד את העולם כולו, וכמובן את מדינת ישראל, גרם להאטה בשוק הנדל"ן הישראלי. עם סיומו של הגל הראשון ומתן ההקלות על ידי משרד הבריאות, נראה היה ששוק הנדל"ן מתחיל להתאושש ולחזור לשגרה. משרדי המכירות של היזמים והקבלנים חזרו לפעול בהתאם להנחיות משרד הבריאות, שוק השכירות התעורר לתחייה. אך מה צופן העתיד? האם מחירי הדירות צפויים לעלות עוד או לרדת? מה גורלם של פרויקטים למגורים שיצאו לדרך? יצאנו לשטח לבדוק את העניין עם המומחים בתחום.

ירידה בהתחלות בנייה

במהלך תקופת הקורונה נפגע ענף הבנייה בשלושה מישורים, כך מאבחן ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "האחד, מכירת הדירות נעצרה בחריקת בלמים כמעט לחלוטין. השני, ירידה חדה במספר הפועלים הפלשתינים - מ־65,000 ל־20,000 בלבד, וכן מחסור בפועלים זרים, מה שגרם לתפוקה נמוכה יחסית. בעוד שענף הבנייה הוגדר כחיוני במהלך הקורונה, בשל המחסור בפועלים בחודשים האחרונים, התפוקה עומדת על כ־30% בלבד", הוא מתריע. "המישור השלישי הוא מחסור בחומרי גלם, במיוחד כאלה שמגיעים מאירופה ומסין. השניים האחרונים מלווים אותנו עד היום, ואף יתעצמו במקרה שיוחמרו ההגבלות בגלל גל שני, ולכן זה מעלה חשש גדול. ככל שהמצב הזה יימשך, זה יגרום לעצירה של פרויקטים, לאיחור במסירה של דירות ולשיבוש החזרה לשגרה - כמו למשל בית ספר שאמור להיכנס למבנה חדש באחד בספטמבר", הוא אומר בצער.

נכון לעכשיו סרוגו אינו רואה השפעה על מחירי הדירות, והוא צופה שהם ישמרו על רמתם. "אומנם מספר הדירות הנמכרות הוא נמוך יחסית, אבל עדיין הביקוש עולה על ההיצע. הקורונה, שגורמת לירידה בביקושים, גורמת גם לכך שקבלנים פחות יתחילו בבניית פרויקטים חדשים - מה שמאזן אחד את השני. לגבי ההמשך, יש חשש כבד מאוד שהמחירים יזנקו ברגע שמצב הקורונה יתאושש קצת. גם בגלל הקורונה וגם בגלל מערכות הבחירות, התחלות הבנייה בשנת 2020 לא צפויות לעבור את ה־25,000 דירות, כלומר צניחה מ־50,000 דירות בשנה רגילה - לחצי מהכמות. אין ספק שזה ייצר מחסור בדירות על המדף בחצי שנה-שנה הקרובות, מה שיגרום ללחצים ולעליית מחירים. שרי הממשלה חייבים לתת את דעתם על העניין וכבר עכשיו לנקוט פעולות אגרסיביות על מנת לעורר את שוק הנדל"ן, להחזיר את הביקושים חזרה לשוק, כדי שקבלנים יבנו יותר. בנייה הוא ענף שמוביל את המשק, אם הממשלה תשכיל ולהגדיל אותו ואת היקפי הבנייה - זה ייטיב עם כלכלת ישראל", הוא פוסק.

באופן כללי, עם כינונה של הממשלה וכניסת השרים החדשים לתפקידיהם, סרוגו סובר כי זהו זמן טוב להתחיל להכין תוכנית רחבה לפתירת בעיות הדיור לעשורים הקרובים. "משברי הדיור עדיין איתנו עוד מלפני הקורונה. מחירי הדירות עולים כל הזמן וההיצע קטן מהביקוש", הוא מזכיר. "כשמסתכלים קדימה לטווח ארוך של שלושים שנה, אוכלוסיית מדינת ישראל תכפיל את עצמה, ובעצם אנחנו חייבים לבנות את מדינת ישראל מחדש. את תל אביב מחדש, ירושלים מחדש, חיפה מחדש וכן על זה הדרך. צריך לבנות הכול כפול ממה שיש היום, וזאת משימה אדירה, אני לא בטוח שהממשלה בכלל מבינה מה צריך לעשות. לא מדובר רק בתחום הדיור, אלא גם בתחום התשתיות, ולכן המלאכה היא רבה מאוד. יש לנו תוכנית מגובשת שהגשנו לשרי הממשלה הרלוונטיים, ואני מקווה שאכן יאמצו אותה".

גם ההערכה של ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, גורסת כי משבר הקורונה אינו צפוי לגרום לעלייה או לירידה של ממש במחירי הדיור, אם כי הוא ממליץ לשים לב למבצעים. "נכון לתקופה הזאת יש מבצעים ממש טובים, כמו פריסיילים ומכירות מוקדמות. כמובן, אני ממליץ לקנות מחברות ותיקות וידועות עם גב כלכלי. מי שיתעלה מעל הפחדים הפסיכולוגיים, יצליח להשיג דיל הרבה יותר טוב מאשר בעוד חודשיים-שלושה. אלו דברים שלא יהיו בהמשך, כאשר השוק יתעורר. והשוק יתעורר", הוא מבהיר.

בטווח הארוך, מזכיר רולס, אחרי כל עצירה במכירות יש תמיד קפיצה משמעותית. "יעשה בשכל מי שיקנה עכשיו דירה", הוא מבטיח. "מסתבר שהפריפריה נפגעת הרבה פחות מאשר המרכז, כי הרבה מאוד אנשים בפריפריה הם עובדי מדינה ועובדי תאגידים גדולים, שנפגעו פחות בתקופה האחרונה. באזור המרכז גרים יותר אנשים שהם עצמאים או כאלה שמועסקים בעסקים פרטיים, והאבטלה והיציאה לחל"ת פגעו דווקא שם. לכן במרכז אפשר למצוא דילים טובים יותר באופן יחסי מאשר בפריפריה. אבל ירידת מחירים לא תהיה, כי יש מחסור בדירות בישראל".

היזמים מחושבים יותר

"נכון לעכשיו אנחנו לא מרגישים ירידה במחירים", מעיד אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי. "בסך הכול הביקושים בכלל הפרויקטים חזרו יחסית למקום שבו הם היו באמצע חודש מאי, אם כי לא בטוח שהמגמה הזאת תימשך. כרגע אנשים קונים דירות באותם מחירים כמו לפני הקורונה, אבל אנחנו עדיין באמצע ללמוד את ההשפעות וההשלכות של המשבר ולהבין עד כמה הוא ישפיע עלינו בעתיד".

כהן מעריך ששוק הנדל"ן יישאר יציב בתקופה הקרובה, כל עוד לא יגיע משבר נוסף. "אם נסתכל ברמת המאקרו, יש מקומות, בעיקר בפריפריה, שיש בהם הצפה של דירות, ושם נקודתית יכול להיות שנראה רגרסיה ברמות המחיר. שם יש מקומות עם היצע מאוד גדול ותחרות קשה בין היזמים. אם כי גם זה באופן זמני", הוא מבקש לסייג את דבריו. "אבל במשך הזמן אני מאמין שהמחירים יתיישרו בחזרה וימשיכו לעלות. ככה שבגדול, כרגע מדובר בתקופה של הזדמנות מבחינת הרוכשים. היזמים נמצאים כרגע אחרי חודשיים מורכבים ויהיו מוכנים להתגמש יותר, אם לא במחיר אז בכל המסביב: בתנאי התשלום, בהקלות כאלה ואחרות ששוות כסף".

כהן מסביר שגם היזמים מנסים להבין לאן הרוח נושבת: "גם אם אנחנו חושבים שהמחיר בפרויקט מסוים נמוך יותר מהערך האמיתי שלו, לא נסתכן בהעלאת המחיר בנקודת הזמן הזו, כי עדיין לא ברור לאן הדברים הולכים. גם אם לכאורה מאז אמצע מאי השוק חזר לעבוד כמו בימים שלפני הקורונה, עם שינויים קלים ובטח בלי ירידות דרסטיות כמו שראינו באמצע אפריל - עדיין כיום היזמים מחושבים יותר. במרכז הארץ, מצד שני, אין עודף היצע, לכן היכולת להחזיק מחיר היא גבוהה יותר מאשר בפריפריה", הוא מבהיר. "צריך לזכור שמי שרוכשים דירה בפריפריה הם אנשים שצריכים את הדירה ולא יכולים להימנע מקנייה, כי אין להם אפשרות לגור אצל ההורים. לכן בפרויקטים הזולים יותר, אנחנו רואים ביקוש גבוה מאשר ראינו בפברואר. מדובר בסקטורים של עובדי ציבור שפחות נפגעו, או בכירים, וכמובן משקיעים למיניהם, שנפגעו פחות ועדיין נמצאים בשוק".

בטווח הארוך כהן בטוח שהמחירים ימשיכו לעלות, גם בפריפריה. "בטווח הקצר עדיין יש חוסר ודאות, כי אנחנו לא יודעים מה עומק המשבר: יהיה גל שני? אלו שעדיין לא חזרו לעבודה - יחזרו? האם בעלי העסק ישקיעו בעסק שלהם, או יעדיפו לשמור את כספם למקרה חירום? כך גם לגבי רוכשי דירות שמתלבטים אם להשקיע לטווח ארוך. יש בזה המון אמוציות ורגש. בסוף זאת ההחלטה הכלכלית הכי גדולה של רובנו. נכון להיום, יש אנשים שמכרו את הדירה שלהם ואין להם ברירה, הם חייבים לקנות. לזוגות צעירים רבים אין אפשרות לגור אצל ההורים או בדירה של הסבא. הם צריכים דירה והם פשוט קונים. גם בתקופה כזאת".

לדבריו, רוב היזמים ממתינים לרגע שבו כל תמונת המצב תתבהר. "נכון להיום כמעט ואין התחלות בנייה חדשות. המעט שיש הוא במספרים הרבה יותר נמוכים מאשר הביקוש האמיתי", הוא מתאר, ומסביר שלטווח הארוך הנתון הזה ישפיע ישירות על עלייה תלולה במחירים. "אנשים לא יפסיקו להתחתן, ולצערנו כנראה גם לא יפסיקו להתגרש. בנוסף, לאחרונה התגבר הזרם של עולים חדשים ארצה - כל אלה תומכים בגדילה בביקוש. מצד שני, ההיצע לא רק שלא עולה, אלא גם יורד, כי חוסר הוודאות מחלחל אצל היזמים. איזה יזם יצא בפרויקט חדש אם הוא לא יודע לאן הוא הולך? הוא לא ייקח את הסיכון. וכשההיצע קטן מהביקוש - המחירים מטפסים למעלה".

"יש בלוף מוסכם במדינת ישראל, שאותו מפמפמים לתקשורת קבלנים בעלי אינטרס, ולפיו יש מחסור ענק בדירות ולכן צריך כל הזמן להקל על הענף. האמת היא שאין מחסור יותר מדי גדול בדירות", טוען ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה. "המחסור שיש בדירות הוא בעיקר בציבור הדתי והחרדי. אין מחסור בציבור הכללי. הסיבה היחידה למחסור בדירות בתל אביב היא שכולם רוצים לגור בתל אביב, ברמת גן או בגבעתיים. כל זוג צעיר חילוני היה שמח לגור בתל אביב או ברמת גן ולא במודיעין או באשדוד".

קורת גג כערך עליון

לדידו, בציבור הדתי־לאומי ובציבור החרדי הפסיכולוגיה שונה לחלוטין. "יש ערך עליון והוא קורת גג, מה שגורם להורים לקנות דירות לזוגות צעירים בחתונה או בשנים הסמוכות לה", הוא מסביר. "לכן הרצון לקנות דירה, יהיה מחירה אשר יהיה, הוא שיקול עליון יותר מאשר מיקום הדירה. וכך הפריפריה מתמלאת בציבור דתי וחרדי: חריש, קריית גת, בית שמש, נתיבות ואפילו עפולה, וכמובן יהודה ושומרון. ואילו בציבור הכללי שאלת מיקום הדירה היא חשובה יותר מאשר המחיר. הם יעדיפו לא לקנות דירה אלא לשכור להרבה מאוד שנים, העיקר לגור בתל אביב או ברמת גן".

זעירא מעריך כי הדירות במחירים העממיים, עד מיליון וחצי ש"ח, לא ירדו, לעומת מחירן של דירות יוקרה כמו בתל אביב או באזורים מסוימים בירושלים, שבהחלט עשוי לרדת. "מחירי דירות היוקרה ירדו, כי לאנשים אין כסף. הגענו לרף שמחירי הדירות הם כל כך יקרים, שאין מספיק אנשים שיש להם 4 מיליון ש"ח לרכישת דירה. מכיוון שהמחיר נגזר מהמשוואה של ביקוש והיצע, מחירי דירות היוקרה צפויים לנוע בהתמדה כלפי מטה בתהליך קורונה ארוך. במהלך המשבר אנשים איבדו הרבה מאוד כסף, בין אם זה בבורסה ובין אם זה בצמצום הרווחים של החברות. גם המשכורות הגבוהות עלולות לרדת בשנה הקרובה. הקורונה לימדה אנשים שאפשר לחסוך בהוצאות ולהסתפק במועט".

זעירא מסביר כי "הקבלן קונה קרקע כדי להרוויח. גם אם הקרקע יקרה, הוא ירצה למכור אותה ברווח ניכר. כרגע אין הרבה מלאי, אבל מאידך גם אין הרבה ביקוש, כי אנחנו בתקופת דמדומים של אי־ודאות. לעומת זאת, בדירות הזולות אין אי־ודאות. עובדה שלמרות שעברו חודשיים שבהם כמעט ולא נמכרה אף דירה במדינת ישראל, אחרי הקורונה, קרי בחודשים מאי ויוני, היו המון עסקאות בפריפריה. גם אצלנו בחברת באמונה. הסיבה המרכזית למספר הגדול של דירות שנרכשו בפריפריה נובעת מכך שבמשך חודשיים אנשים כמעט ולא יצאו מפתח ביתם, ופתאום האסימון ירד והם הבינו שהבית הוא דבר חשוב, שצריך מרחב מחיה ומקום לילדים. 'ביתי הוא מבצרי', במובן הכי פשוט של המילה. אנשים התחילו לשקול רכישת דירה גדולה יותר מאשר תכננו קודם לכן. נוצרה תופעה שאנשים מבינים את הערך של דירה בבעלותם. מי שבעיקר מבין את זה אלו משפחות עם ילדים, מה שמחזיר אותנו למשוואה של ציבור דתי וחרדי".

זעירא מבקש להסב את תשומת ליבנו למכרזי מחיר למשתכן בחריש, שמעידים יותר מכול על הזליגה המתמשכת של הציבור הדתי והחרדי לפריפריה. "חריש לא הוגדרה כעיר דתית, אלא כעיר כללית. אבל בתוך זוכי מחיר למשתכן יש אחוז מאוד גבוה של חרדים ודתיים־לאומיים. מכיוון שהם חייבים קורת גג ומחפשים דירות זולות, המדינה נתנה להם את סוכריית מחיר למשתכן, אז הם קונים. גם מי שלא תכנן לגור בדירה אלא להשכיר אותה, כשיראה פתאום הרבה שכנים כמוהו - סיכוי רב שיעבור לגור בה בעצמו. דהיינו יש זליגה לפריפריה במגזר הדתי והחרדי. לאנשים כבר אין כסף לקנות ליד ההורים. משפחה מגבעת שמואל כבר לא יכולה לקנות דירות לילדים שלה בגבעת שמואל, אלא תקנה להם בפריפריה. הקורונה האיצה את ההבנה הזאת".

אל דבריו של זעירא מצטרפת אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק בחברת רוטשטיין הבונה את פרויקט כרמי הנדיב. "במיוחד בתקופת הקורונה, בזמן הסגר, אנשים שמו לב כמה חשוב המקום שבו הם חיים, והבינו שדירה היא לא רק ארבעה קירות. יש חשיבות למרחב שיש בדירה, ולא פחות מכך למרפסת, שהפכה ל'כוכבת' של התקופה האחרונה. רבים הבינו שמרפסת לא משמשת רק לתפילה, למקום מפגש עם שכנים או לנוף, אלא היא הפכה לסלון החדש בהרבה בתים. בשבועות של הסגר, שבהם משרדי המכירות שלנו פעלו, עיקר הרוכשים הפוטנציאליים התעניינו בדירות גן ובדירות עם מרפסות גדולות, לעומת הדירות הרגילות שלנו. שמנו לב גם שהפרויקטים של החברה שנבנים באזורים כפריים יותר, דוגמת פרויקט כרמי הנדיב, הממוקם בין קריית מלאכי, באר טוביה וכפר ורבורג, זכו לקבל יותר פניות בקרב אנשים שהיה להם קשה להעביר את התקופה הזו בלב העיר הצפופה, על כל המשתמע מכך".

ליבר מציינת כי מסקנה נוספת של ישראלים רבים בעקבות הקורונה היא שאיכות החיים עולה ככל ששירותי המסחר, התעסוקה והקהילה נמצאים בקרבת הבית. "ההגבלות בסגר והצורך להימצא ברדיוס קרוב לבית היו קלים ונוחים יותר ליישום אצל אלה המתגוררים בקרבת מרכזי קניות ושירותי ציבור וקהילה. שכונת כרמי הנדיב החדשה תכלול תמהיל של בניינים, בתים צמודי קרקע וכן שטחי מסחר, משרדים ותעשייה. ניתן יהיה להגיע מהבית אל המכולת, אל מוסדות החינוך והקהילה ואל גינות ציבוריות בהליכה רגלית של כמה דקות בודדות, ומסתבר שזה משמעותי מאוד לרבים".

באשר לרמות המחירים הצפויות בשוק הדיור ביום שאחרי הקורונה, ליבר מתקשה להתנבא. "נכון להיום, נראה שמחירי הדיור שומרים על יציבות ולא צפויים לרדת באופן דרמטי. לכן מי שמחפש לקנות דירה, מוטב שלא יגרור רגליים, אלא יזדרז ויגיע אל משרדי המכירות. ניתן היום ליהנות משלל הטבות ותנאי מימון נוחים לרכישת דירות חדשות".

השפעה גם על מחיר למשתכן

לעומת תמימות הדעים שראינו עד כה, יקי רייסנר, מנכ"ל חברת רייסדור, סובר שעל אף ששוק המגורים חזר להתאוששות יפה לאחר הקורונה, לאור ההקפאה של חודשי הקורונה, נראה בקרוב עלייה משמעותית במכירת הדירות ואולי גם במחירי הדירות. "צריך לזכור שאנשים לא רכשו דירות כמה חודשים, ובסוף הם צריכים דירות. כמו כן, משרד השיכון לא שיווק קרקעות כמה חודשים, עיריות לא קידמו היתרים ותב"עות - מה שבהחלט יכול להשפיע על השוק בטווח הקצר".

להערכתו, השלכות משבר הקורונה בשוק הנדל"ן ישפיעו גם על מחיר למשתכן. "מחיר למשתכן היה צפוי לעבור שינוי גם בלי משבר הקורונה", הוא מזכיר, "היכולת של המדינה להמשיך לממן את התוכנית הצטמצמה. מצד שני, כיום המדינה תרצה לעזור יותר לזוגות צעירים להצליח לקנות דירה. אין לי ספק שסיום פרויקט מחיר למשתכן יביא לעליות במחירי הדירות, ולכן אני חושב שהתוכנית לא תבוטל. מה שכן, יהיו שינויים בצורת התוכנית, במיוחד לאור הכניסה של שר חדש למשרד".

רייסנר מוסיף כי המצב הפיננסי במשקי הבית יביא לזינוק גם בשוק השכירות. "לצערנו יש כיום כמיליון מובטלים, מה שמשפיע מאוד על אופן הרכישה, היכולת המימונית והמשכנתה. שוק המשכנתאות נחלש, הריביות עלו, וזה מקשה על זוגות צעירים כיום להתחייב. אני מעריך שההשפעה תהיה גידול בשכירויות, אבל בעיקר התפשרות על דירות זולות יותר ורחוקות יותר מהמרכז".

בניגוד לכל החוזים זעזועים בשוק הנדל"ן בעקבות משבר הקורונה, זאב יעקובוביץ', מנכ"ל חברת טקטון, משדר עסקים כרגיל. "שוק הנדל"ן בהחלט מושפע ממה שקורה, אבל עדיין אין כאן משבר", הוא קובע. "מאז שהמשק חזר לפעילות ראינו חזרה מהירה של הרוכשים לשוק. בחודש האחרון מכרנו יותר מאשר בכל אחד מחודשי השנה הקלנדרית שקדמה לקורונה. כמו בשאר תחומי החיים, אם זה בילויים בחופי הים, קניות, עבודה ומסגרות לילדים - אנשים רוצים לחזור לשגרה. עוד לא סגורים אם זה כבר חלף, אבל בכל אופן רוצים ללמוד לחיות עם זה. וחלק מהשגרה אומר לרדת מהגדר ולרכוש בית".

יעקובוביץ מסביר שחזרת שוק הנדל"ן לשגרה מצטרפת לכמה מגמות שמסתמנות לאחרונה בשוק, בהן העדפה למגורים באזורים כפריים. "רוב הלקוחות שלנו הם משפרי דיור, ולכן בעקבות החודשים האחרונים הם רוצים לעשות כבר את הצעד של מעבר לדיור כפרי. הם כבר סגורים על זה שהם רוצים בית פרטי עם גינה ומרפסת. גם במקומות שאנחנו משווקים דירות, אנחנו רואים את הרצון לשדרג לדירה גדולה יותר. זה בוער לאנשים. ביום שישי האחרון קיימנו בוקר מכירות שני ברציפות באלקנה, בהשתתפות למעלה מעשרים משפחות. אנשים התלבטו וחיכו, ועכשיו כבר בשלים לעשות את הצעד".

פרמטר נוסף שמשפיע לדברי יעקובוביץ' על הפשרת שוק הנדל"ן, הוא השינויים בשוק עקב הגעת תוכנית מחיר למשתכן לסיומה. "כולם מבינים שאין למה לחכות", הוא מסביר, "לאט לאט הלקוחות מפנימים את זה. כל מי שחיכה בתחום של מגורים, מעולם לא הרוויח מכך. ההערכה היא שהתקופה הקרובה לא תשפיע לטובה על הרוכשים מבחינה כלכלית. למרות כל ההצהרות, אני לא רואה סיכוי למענקים משמעותיים מצד המדינה. אין למדינה כסף לנתב מיליארדים לתוכניות כמו מחיר למשתכן, וודאי שלא מענקים שנגוזו מהעולם כבר לפני שנים רבות. פירוש הדבר הוא שלא צפויה ירידה במחירים, כך שאין למה לחכות".

מצד שני, כיזם שבונה למגורים, הוא מעיד שגם לא צפויות עליות מחירים דרסטיות, כך שלקוחות שאינם בטוחים מה הם רוצים אינם חייבים למהר: "אם מגיע אליי לקוח שמתלבט בגלל חוסר תעסוקה במקום, אני גם יודע להגיד לו לחכות. למרות הביקושים, בגלל המצב הכלכלי שנובע מהמצב התעסוקתי וכושר ההחזר של הלקוחות, לא צפויות עליות מחירים גדולות. מי שמתלבט מצד התעסוקה ומצד המיקום - שיחכה. אבל לקוח שבטוח בעצמו - שלא יחכה. אין שום הפתעה טובה מעבר לפינה", הוא מבהיר.

יעקובוביץ' מסביר כי בניגוד לנדל"ן למגורים, שוק הנדל"ן למסחר ומשרדים חווה השפעה דרמטית. "רואים בהחלט מגמה של ירידת מחירים, יחד עם הרבה חוסר ודאות. השוק הזה הוא עולם אחר. תידרש לפחות שנה של הערכות מצב כדי להבין את לוחות הזמנים. אחרי שהתמונה תתבהר, נדע לאן הולכים. אם המסחר יחזור לעצמו בדומה למה שהיה - בטווח הארוך שוק הנדל"ן למסחר לא יושפע. אבל שוק הנדל"ן של המשרדים - אין ספק שיושפע. החברות הבינו שאפשר להסתדר עם פחות".