חלמתם, חסכתם, חיפשתם, והנה הגיע הרגע לו חיכיתם - קניית הבית החדש שלכם. לצד ההתרגשות הרבה, ללא ספק מדובר באחת ההחלטות המשמעותיות שאתם עתידים לקבל כזוג וכמשפחה.
עבור זוגות רבים, נושא המשכנתא הוא עולם סבוך של מינוחים ובירוקרטיה. מהי המשכנתא, כיצד מחליטים על גובה ההחזר החודשי והאם ישנן עלויות נלוות? הכנו עבורכם מדריך מקיף שייעשה לכם קצת סדר. מתחילים?
קצת על המשכנתא
כאמור, המשכנתא הינה הלוואה של סכום כסף גדול, בפריסת תשלומים ארוכת טווח, אשר נלקחת על מנת לרכוש דירה. מכיוון שדירה היא הנכס העיקרי של מרבית המשפחות, רכישתה היא לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר של משפחה ממוצעת, וכן, בהתאמה, נחשבת כאחת ההלוואות הגדולות ביותר ברוב המשפחות.
גובה המשכנתא הממוצעת בישראל נאמד בין-650-7000 אלף שקל. המשכנתא מתווספת, כמובן, לכלל ההוצאות של משפחה ממוצעת כדוגמת, אוברדרפט, אשראי, הלוואות לבנקים, ועוד. שווי המשכנתאות הציבורי בארץ משוערך בכמה מאות מיליארדי שקלים.
מהיכן מתחילים? רכזנו עבורכם 5 דברים שאתם חייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא:
זכאות מהי?
זכאות משכנתא היא למעשה הלוואה לזכאים אשר ניתנת על ידי המדינה בתנאים אטרקטיביים על פי מספר קריטריונים:
אם מדובר ברכישת הדירה הראשונה שלכם- על פי תנאי המדינה, תוכלו לקבל משכנתא בשווי של עד כ75% מערך הדירה.
אם מדובר ברכישת דירה נוספת למטרות השקעה- אזי תהיו זכאים לקבלת משכנתא בשווי של עד 50% מערך הדירה
ממחזרים? אם מדובר ברכישה של דירה אחרת אשר תחליף את הנוכחית במטרה לגור בה אזי תהיו זכאים לקבל משכנתא בשווי של עד 70% מערך הדירה אותה תרצו לקנות.
תכנון ארוך טווח
המשכנתא היא הלוואה משמעותית וארוכת טווח, המסמנת את תחילתה של מערכת יחסים מחייבת, לאורך זמן, בנינו ובין הבנק . ככזו היא טומנת בחובה תשלומים לא מעטים בני אלפי שקלים מדי חודש.
המשמעות ברורה, יש לקחת בחשבון את מידת ההתאמה של המשכנתא ליכולת ההחזר שלנו כיום, אך לא פחות חשוב, גם בעתיד. זוגות רבים נוטים לטעות ולא נותנים את הדעת על שינויים עתידיים הן בהכנסות והן בהוצאות. מה הכוונה? שינויים כדוגמת קידום, הגדלת ההכנסה המשפחתית, הרחבת התא המשפחתי ועוד משפיעים על יכולות ההחזר שלנו.
בחנו את מסלול המשכנתא לטווח ארוך, בכדי שתוכלו להתאימה, במידת האפשר, לשינויים עתידיים בחייכם ובתקציב הנלווה אליהם.
ביטוח חיים ומבנה
חשוב לדעת כי תנאי הכרחי ללקיחת המשכנתא, הינו ביטוח חיים עבור כל אחד מהלווים. מטרת הביטוח היא "בטחון" עבור הבנק ועבורכם. במקרה של פטירה, חלילה, הפוליסה מבטיחה כי המשכנתא תשולם במלואה לבנק .
בנוסף, חשוב לקחת בחשבון גם את ביטוח המבנה אשר מספק לבנק הגנה מנזקים אפשריים בנכס כדוגמת: נזקים לצנרת, נזקי טבע, שריפה, רעידת אדמה ועוד. לרוב נהוג לצרף לפוליסה גם ביטוח תכולה וביטוח צד ג'.
כתמיד, אנו ממליצים להגיע מוכנים , ללמוד את התחום ולבצע להשוות מחירים בין חברות הביטוח השונות.
מהן המשמעות של עלויות נלוות?
כפי שצוין, עסקת רכישת דירה הנה עסקה בעלת משקל רב עבור משקי בית רבים. אך שווי הדירה אינו האלמנט היחיד שיש לקחת בחשבון מכיוון שללקיחת המשכנתא ישנן עלויות נוספות שחשוב לתת עליהן את הדעת, קטנות כגדולות:
עלות דמי פתיחת תיק ודמי שמאות- עלות פתיחת התיק בבנק עומדת על כ-1,500 שקל, את עלות זו תוכלו לרוב להקטין באמצעות תשלום דרך אתרי האינטרנט של הבנקים .
עמלת פירעון מוקדם – נתון חשוב בתחשיב הכללי מתייחס לעמלה אשר תשלמו לבנק אם תפרעו את ההלוואה טרם הסיום. עמלה זו מורכבת מעמלה תפעולית קבועה על סך 60 ₪ עליה נוספת עמלה הנקבעת בהתאם לתנאי ההלוואה שלקחתם.
קטנות וממזריות- עלויות שאינן בהכרח גבוהות, אך יש להן נטייה להצטבר: דמי רישום בטאבו, רישום הערת אזהרה, דמי זיהוי מול נוטריון ,שכר טרחה לעורך דין, , עמלת מתווך, מס רכישה, הובלה, ועוד.
האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?
נכון, ייעוץ משכנתא הוא לא בגדר הכרח, אך בסוף, מדובר בהחלטה משמעותית וסכומי כסף לא מבוטלים. ניתן לקבל ייעוץ משכנתא בסניפי הבנקים השונים או להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני , אשר תפקידו להבין את הצרכים הכלכליים והמשפחתיים שלכם, לבחור עבורכם מסלולי משכנתא מותאמים וכן לייצג אתכם מול הבנק במטרה להטיב את התנאים.
מחד, מדובר בשירותי ייעוץ לא זולים כלל, אשר מחירם עומד על אלפי שקלים, מאידך ייעוץ מקצועי ואיכותי עשוי להשיג לכם ריבית טובה ואף לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא. לא משנה איזו החלטה תקבלו, כתמיד מומלץ לבצע סקר שוק ולהשוות בין הנתונים.
לסיכום, ידע הוא כוח, גם בלקיחת המשכנתא. ככל שתאספו מידע, תשוו בין הנתונים ותקפידו לשכלל גורמים עתידים במשוואה- תוכלו לקבל החלטה טובה וכדאית לטווח ארוך. בהצלחה!