היתר בניה
היתר בניה צילום: יח"צ

הוצאה של היתר בנייה היא תהליך ארוך, יקר ורווי ביורוקרטיה. מלבד קשיים אובייקטיביים, אדריכלים נתקלים בחמישה מכשולים נפוצים שמסכלים את הוצאת ההיתר ומייקרים את התהליך שלא בצדק.

עם ליווי משפטי של עורך דין הבקיא בדיני תכנון ובנייה ובמשפט מינהלי, אפשר להפחיתם למינימום.

עו"ד נועה טלבי, בעלת משרד עו"ד נועה טלבי ושות', מציגה חמישה מקרים שבהם אפשר לפרוץ חסמים, לחסוך כסף וזמן, ולקבל את ההיתר המבוקש.

חסר מסמך מהותי בתיק הבניין

בעל דירה בפלורנטין שבתל אביב, בבניין שהוקם עם קום המדינה, ביקש לממש את זכויות הבנייה שלו ולבנות על הגג חדר בגודל 40 מ"ר, ולהשתמש ביתרה כמרפסת גג, כמקובל. הוא פנה לאדריכל, שקיבל את תיק המידע והכין תוכנית ראשונית, ואז ניגש לקבל הנחיות מבוחני הרישוי במחלקת הנדסה.

התשובה לבקשה הדהימה אותו: לא רק שבקשתו סורבה, אלא משום שבתיק הבניין לא נמצא היתר בנייה של הבניין המקורי, קבעה הוועדה כי דירתו ושאר הדירות בבניין נבנו ללא היתר. למעשה, הסיבה לסירוב הייתה שאי אפשר להגיש בקשה לבצע הרחבה בדירה לא חוקית.

סירוב להיתר בנייה זה הפך את דיירי הדירות בבניין מבעלים של נכס בשווי מיליוני שקלים לבעלים של נכס לא חוקי. בעל הדירה מצא את עצמו במצב ביש ועם נזק כלכלי פוטנציאלי אדיר: במקום שערך הדירה שלו יעלה, הוא חשוף לפתע להליכים פליליים ובהם כתב אישום בגין שימוש במבנה ללא היתר, צווי הריסה וקנסות של עשרות אלפי שקלים. בצערו פנה למשרדנו נסער, בחיפוש אחר פתרון לבעייתו.

האם היעדרה של סריקה של היתר הבנייה בתיק הבניין משמעה כי מעולם לא היה היתר? חוות דעת מקיפה שערכנו העלתה, שהיעדר מסמך פיזי של היתר בנייה סרוק בתיק הבניין אינה משמשת הוכחה מספקת לקביעה שהבניין אינו חוקי. חפירה וחקירה בתיק הבניין ובתיקי בניין של נכסים דומים ברחוב ובשכונה העלו עדויות וראיות שלבניין היה היתר בשלב כלשהו, רק שהוא לא נמצא פיזית בתיק הבניין. החקירה היסודית והמאומצת שלנו הניבה ערימה נאה של ראיות, שכולן יחד הוכיחו נחרצות שהבניין חוקי ונבנה בהתאם להיתר בנייה בשנות החמישים למדינה.

היעדרו של מסמך ההיתר לא היה באשמת בעל הנכס. זו אחריות בלעדית של מינהלת הארכיב - קרי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב יפו. חוות הדעת הועברה ליועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, והעמדה שהוצגה בחוות הדעת התקבלה. כך עזרנו לבעל הנכס להגיש את הבקשה להיתר ולממש את זכויות הבנייה שבבעלותו.

לנצל "שיקול דעת ופרשנות"

פרשנות של תוכנית החלה על המקום היא פן משפטי מובהק שעורך דין לתכנון ובנייה יכול לעזור בו באופן שישנה את התמונה התכנונית. כידוע, לתב"ע יש מעמד של חוק לאחר כניסתה לתוקף. אלא שיש לה לעיתים פרשנות כפולה ואף משולשת. הפסקאות אינן חד-משמעיות, ולניסוחים כאלו ואחרים יש פסיקה מקלה שכן כמותם נדונו כבר בבתי משפט. לכן פרשנות משפטית יצירתית ומנוסה, מאפשרת להרחיב את גבולות התכנון, להגמישו לתנאי המקרה ולאפשר לאדריכל לבצע את עבודתו במסגרת מדויקת ורחבה יותר לצרכי הלקוח. לעיתים קרובות אפשר לפתור קשיים וחסמים תכנוניים על ידי פרשנות משפטית מקצועית.

בעבור אדריכלים רבים הביטויים "נתון לפרשנות" או "בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה" פירושם "ככה החלטנו וזה סוף פסוק". הם מקבלים זאת כהכרעת דין ומנסים להתגמש לפי החלטת הוועדה. אבל מה דינם של מקרים שאין בהם היגיון? ולמה תמיד עליהם להתגמש ולשנות תוכנית? אולי הוועדה נוהגת בנוקשות יתר?

בתל אביב קיימות הגבלות ודרישות רבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, המיושמים באמצעות תוכנית הרובעים המגדירה עקרונות תכנוניים לרובעים במרכז העיר. אחת הבעיות שנתקלים בה יזמים ואדריכלים היא פרשנות יצירתית מרחיבה של פקידי הרישוי, שעלולה להערים קשיים ולהעמיס עלויות שלא לצורך.

כולנו מכירים את ההנחיה המרחבית האוסרת להתקין ממ"ד בחזית הבניין, אך מה דינו של בניין השוכן באזור מרכזי, וכל אחד מצדדיו פונה לרחוב סואן? במקרה שבו נתקלנו, החליטה נציגת הוועדה כי כל אחד מצידי הבניין חזית הוא. דרישה זו יצרה אילוץ אדריכלי יקר: היא פגעה בחלוקת החלל והביאה לבזבוז של שטח הדירה בעבור תכנון ממ"ד פנימי, ללא חלונות כלל. גרוע מכך, היא כיווצה את הרווח של היזם בעשרות מיליוני שקלים מאחר שבעטיה בוטל חדר פונקציונלי עם חלון שהיה יכול לשמש כחדר שינה או כחדר עבודה מרווח.

מקרה כזה מייצג פרשנות נרחבת מדי, הפוגעת בזכויות בעלי הקרקע והמהווה דרישה תכנונית שאינה מבוססת מבחינה חוקית. הגשה של ערר או עתירה מינהלית הייתה עשויה לשנות את ההחלטה ולהגדיל את רווחי היזם ב-30 מיליון ש"ח.

פרשנות אלטרנטיבית משנה סטטוס קוו

בשכונת ביצרון בתל אביב מבנה הבניינים הנפוץ הוא "רביעיות": שתי דירות קרקע ושתי דירות עליונות ("דירות גג"). במשך עשרות שנים פורשה תב"ע המקומית כביכול היא אוסרת לשנות את מיקום המדרגות לדירות בקומות העליונות של הרביעיות. כאשר הורחבה דירה עליונה בהתאם לתוכניות, המדרגות אליה היו נשארות במיקומן המקורי. לפיכך בדירות העליונות נוצר מצב נפוץ של גרם מדרגות חיצוניות צר ואפלולי המוביל לתוך חלל הסלון והמטבח, וחוצץ ביניהם.

פרשנות חדשה של התוכנית הציעה להזיז את מיקום המדרגות לצד הבניין. הפרשנות נבחנה אל מול הייעוץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואושרה משפטית. מאותו רגע נפתחו לאדריכלים ולמתכנני הבתים בשכונה אפשרות לתכנן חלל טוב יותר באזור שבו כל מ"ר שווה עשרות אלפי שקלים, יכולת ליצור רצף תכנוני נכון בעת הרחבת הקומות העליונות ולהימנע מחציית הדירות באופן מלאכותי.

לגרום לוועדה להתייחס לנסיבות, לא רק לנתונים

אופן הגשת התיק אינו מאפשר להציג את הנסיבות של הבקשה להיתר בנייה, את הסיפור שמאחוריה ופרטים חשובים אחרים. בפני הוועדה נמצאת רק הבקשה המקוונת, והיא לא יודעת אם יש צרכים או גורמים מיוחדים. כך היה למשל במקרה של משפחה שהחליטה לשפץ את דירת הקרקע שגרו בה לפנים הוריהם המנוחים כדי לאפשר לאחיהם הנכה ופגוע הנפש להשתמש בה כדירת מגורים ולאפשר לו חיי כבוד בשנותיו כקשיש.

כחלק מהשיפוץ ביקש האדריכל, במסגרת הקלה, למקם את הממ"ד מחוץ לקווי הבניין, תוך חריגה מהם. על אף שהאדריכל הציג תרשימים שלימדו כי מיקום הממ"ד בתוך קווי הבניין יגרום לצמצום ניכר בשטחים של הסלון והמטבח, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה סירבה לבקשתו מכל וכל.

המשפחה פנתה באמצעותנו להליך ערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ובשיתוף עם האדריכל הצגנו בפני הוועדה המחוזית את האדם שעומד מאחורי הגרמושקה. המבקש נהפך מ"נעלם" לאדם בשר ודם, עם קשיים ונסיבות אישיות לא פשוטות. בדיון שארך כשעה הצלחנו להשיג בעבורו את ההיתר המבוקש.

התמודדות עם דרישות חריגות

תיק המידע שאותו נדרש האדריכל להזמין כצעד ראשון בדרך להוצאת היתר בנייה, נעשה אמצעי המייצר ביורוקרטיה וטרטור במקרה הקל, ובמקרה הגרוע כלי לדרישות שחורגות מגבולות הסמכות של הרשות המקומית. ישנם מקרים שבהם המידע והתנאים הקיימים בתיק המידע חוסמים את דרכו של המבקש לממש את זכויותיו, באופן החורג מגבולות הסביר או מגבולות החוק.

כך למשל אחת החברות הגדולות במשק, החלה בתהליך שנועד להתיר שימוש של חנות במקום משרדים בנכס שבבעלותה. האדריכל ביצע את עבודתו, ובהתאם להנחיות של מחלקת ההנדסה הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להוצאת היתר לשימוש חורג ממשרדים לחנות. בקשה זו גררה את החברה והאדריכל להליך ביורוקרטי ארוך ומייגע, בכלל זה חיוב בהיטל השבחה בעלות אסטרונומית. מה שהאדריכל והחברה לא ידעו, והעירייה לא סיפרה להם, הוא שכל ההליך הזה היה לשווא.

בינואר 2017 נכנס לתוקף תיקון 110 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר פטור מבקשת היתר לשימוש חורג ומהיטל השבחה במקרים שהבקשה לשימוש מתאימה לתוכנית בניין עיר או תוכנית מתאר ארצית ולהנחיות המרחביות שחלות על האזור שהנכס המסחרי נמצא בו. התיקון חל כאשר השימוש בנכס אינו למטרת ייצור תעשייתי, אינו כולל עבודה טעונת היתר ואינו מהווה פגיעה בסביבה, בבריאות ובבטיחות הציבור.

עד שתשתנה תכולת תיק המידע באופן שישרת טוב יותר את העסקים ובעלי הנכסים, אפשר להיעזר בעורך דין לתכנון ובנייה, רישוי עסקים ומשפט מינהלי.

לסיכום, ליווי משפטי נכון לאדריכלים, תוך הבנה מעמיקה של תחום התכנון והבנייה, מאפשר לאדריכל להיות במקום חזק ומשפיע מול רשויות התכנון ולדרוש את המגיע לו, גם במקרים שבהם ביורוקרטיה או פקידות מופרזת חוסמות את דרכו לקבל את ההיתר המבוקש.

עו"ד נועה טלבי היא עו"ד תכנון ובניה המייצגת בהליכי ערר והתנגדות להיתרי בניה.