משבר הקורונה שפוקד את העולם וגם את מדינת ישראל גרם עם פריצתו להאטה משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי. התחלות בנייה הוקפאו, בשטח הורגשה מגמה של מיעוט רכישות ואת הענף אפפה בעיקר תחושה של חוסר ודאות. עם סיומו של הגל הראשון ומתן ההקלות על ידי משרד הבריאות החל שוק הנדל"ן להתאושש ולחזור לשגרה. אך לא חלף זמן רב עד שהגיע הגל השני ויחד איתו סגר נוסף. כעת, לאחר שהסגר השני נמצא מאחורינו והסגר השלישי כבר נושף בעורפנו, נמצא שוק הנדל"ן בצומת דרכים. אומנם משרדי המכירות של היזמים והקבלנים כבר חזרו לפעול בהתאם להנחיות משרד הבריאות, שוק השכירות התעורר לתחייה והביקוש לדירות החל לעלות, אך שאלת השאלות עומדת בעינה: מה בעצם מתחולל בשוק הנדל"ן בישראל ולאן מועדות פניו? האם זהו הזמן המתאים לקנות דירה?
משקיע דווקא בתקופה של חוסר יציבות
אוריאל כהן, תושב יד בנימין, סייע לאחרונה לשניים מילדיו לרכוש דירה בפרויקט כרמי הנדיב בקריית מלאכי. את ההחלטה להשקיע בשוק הנדל"ן דווקא בתקופת הקורונה הוא מסביר באופטימיות גדולה: "אני מאמין שתוך שנה הולכת להיות התאוששות גדולה בשוק הדירות, כי העם היהודי תמיד ידע להתאושש ממצבים קשים. כשבכל העולם לא יודעים איך להתגבר על המשבר, העם היהודי חזר לשגרה בזריזות יחסית", הוא אומר. "פרט לכך, לא פעם תקופות של שפל כלכלי מובילות לגילויי אנטישמיות ברחבי העולם, מה שגורם בפועל להרבה יהודים לעלות לארץ. כבר רואים את הניצנים הראשונים לכך, מה שיגרום להרבה אנשים לרצות לרכוש דירות בארץ, וכמובן יוביל לעליית מחירים. לכן, לפני שגל העלייה הגדול יגיע לפתחנו ויגרום לעליית מחירים, הגעתי למסקנה שזה הזמן המתאים לקנות דירה".
מהצד השני של המתרס מעיד מאיר הרשקוביץ, מנהל השיווק של חברת ציפחה אינטרנשיונל אשר בונה את פרויקט כרמי הנדיב בקריית מלאכי, כי בתחילת מגפת הקורונה הייתה האטה מסוימת בפרויקט, כפי שהיה בכל הארץ. הדבר נבע מפחד מהלא נודע. "אך בחלוף זמן, כשהציבור הבין שאנחנו צריכים לחיות עם הקורונה לתקופה ארוכה, לקוחות שבו לרכוש דירות ואיתם חזרה למגרש המשוואה העתיקה והדומיננטית של היצע מול ביקוש".
אליבא דהרשקוביץ, הקורונה גרמה להאטה משמעותית בהכשרת קרקעות זמינות לשיווק מצד המדינה, רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. "בשל אילוצי הריחוק החברתי, הסגרים והבידודים, כל הפקידות הממשלתית עובדת בקצב איטי בהרבה, כך שהיצע הקרקעות הצטמצם באופן משמעותי. מאידך הביקוש רק הלך וגבר, כי גם אם יש לא מעט אבטלה וקשיים בעסקים, זוגות צעירים ברוך השם ממשיכים להתחתן וזקוקים לדירה". במאמר מוסגר הוא מציין שנראה כי מעז יצא מתוק: "צמצום הוצאות החתונה בתקופה זו הקל במעט על גיוס ההון העצמי הנדרש מהזוגות הצעירים על מנת לקבל הלוואה משלימה מהבנקים. בנוסף לכך, אנו רואים בתקופה זו משפחות משפרות דיור מכל רחבי הארץ, שהסגרים למיניהם דחפו אותן להחליט על צעדים להרחבת קורת הגג לבתים מרווחים יותר".
סיבה נוספת לעלייה בביקוש לדירות בתקופה האחרונה היא חזרתם של המשקיעים לשוק הנדל"ן, לנוכח ההפחתה במס הרכישה הגבוה לבעלי דירה המבקשים לרכוש דירה שנייה ויותר. "במשך תקופה ארוכה מאז העלאת המס, המשקיעים המהווים כ־40 אחוזים מרוכשי הדירות היו מנועים מלרכוש דירה להשקעה", אומר הרשקוביץ. "גורם נוסף להאצת הביקוש הוא העובדה שאפיקי ההשקעות האחרים, כמו למשל מניות, נבלמו והותירו את ההשקעה בנדל"ן לרלוונטית. כמו כן ריבית הזכות הנמוכה הופכת את ההשקעה באפיקים הסולידיים להרבה פחות כדאית, ומאידך הריבית על המשכנתא אטרקטיבית ביותר והופכת את ההשקעה בנדל"ן בישראל להשקעה סולידית ומבטיחה".
הרשקוביץ מבקש לחדד כי לדעתו על אף הקיפאון הראשוני בשוק הנדל"ן בתחילת משבר הקורונה, כבר תקופה ארוכה שהמחירים חזרו לטפס. "בדירות יד ראשונה, זאת אומרת ברכישה מקבלן, בתחילה המחירים נשארו יציבים ולאחר כשלושה חודשים החלו אף לעלות. כידוע היקף התחלות הבנייה ירד משמעותית וזה בהחלט גורם לעליית מחירים, והרוכשים אכן מזהים את המצב ורוכשים דירות. יעיד על כך ההיקף הגבוה של המשכנתאות שנלקחו בתקופת הקורונה, אשר כלל לא פחת, חלקן במסגרת מחיר למשתכן וחלקן בשוק החופשי. הבנקים בודקים יותר את כושר ההחזר של הלקוחות, והלקוחות בודקים את עצמם. רוכשים רבים שהשכילו לנצל את ההזדמנות של הריביות הנמוכות הקיימות בשוק הרוויחו לא מעט דווקא בזכות הקורונה".
אלפי יהודים בדרך לישראל
הרשקוביץ מחזק את טענתו של אוריאל כהן מיד בנימין וקובע כי מגפת הקורונה העולמית מביאה לתנופת עלייה ארצה, והצפי הוא שמגמה זו רק תלך ותגבר. אך בניגוד אליו, הרשקוביץ אינו תולה זאת בהכרח באנטישמיות. "דומה כי רבים בארצות הברית, באנגליה ובצרפת מרגישים שהיחס לבני הגיל השלישי נמצא בעדיפות שנייה בכל הקשור לדאגה לרפואתם, וזאת בלשון המעטה. מגמה זו אף היא מגבירה את הביקוש כשמנגד היצע הדירות, כאמור, קטן. אם בעבר הביעו יהודי התפוצות רצון והתעניינות בהשקעה בדירה בארץ, כיום רבים מהם גמרו אומר לעלות הלכה למעשה".
בפועל, האם אנשים רוכשים דירות או שעדיין קיים חשש?
"כאמור, בתחילת מגפת הקורונה הייתה האטה קלה, אך היא חלפה כעבור זמן קצר וברוך השם רבים רוכשים בימים אלו דירות. בתקופה זו הרוכשים מקפידים הקפדה יתרה לרכוש דירות במיזמים בעלי ניסיון ואיתנות פיננסית של קבלנים מהשורה הראשונה. הם מבינים שהמצב לא ישתפר בעתיד הנראה לעין, בגלל היחס בין ההיצע והביקוש, ולכן לא חושבים שיש טעם לדחות את רכישת הדירה. ענף הבנייה הוכרז כענף חיוני, ולכן לא היו עצירות בלוחות הזמנים של ביצוע הפרויקטים. אנחנו אף הקדמנו בחודשים רבים אכלוס של כ־100 יחידות דיור בתחילת הקורונה, ובפעילות משותפת של פרויקט כרמי הנדיב והבנקים למשכנתאות הבאנו למאמץ מיוחד לסידור המשכנתאות לרוכשים בזמן קצר. זאת על מנת לאכלס את הדירות בבניין 18 בכרמי הנדיב לפני חג הפסח, ארבעה חודשים לפני מועד המסירה המתוכנן, למרות המצוקה הגדולה של הקורונה ומשמעויותיה באשר לכוח האדם בבנקים".
הרשקוביץ מבקש להוסיף ולציין כי בפרויקט כרמי הנדיב עבודות הבנייה נמשכות כרגיל ואף הואצו. "גם בבניינים שנבנים כעת אנחנו עושים מאמצים להקדים את מועדי האכלוס. זאת משום שהעובדים הסינים לא חזרו לסין מפאת הקורונה בארצם, והעובדים הפלשתינים נאלצו לישון באתר כי מי שחוזרים לביתם לא יכלו לשוב לעבודה. כפועל יוצא, עקב שהייתם באתר הבנייה, רבים מהם אף הוסיפו כשלוש שעות עבודה בכל יום".
היו ביטולים של רכישות בתים עקב המצב?
"במקום שהמוצר טוב, איכות הבנייה גבוהה והמחירים סבירים לא היו ביטולים. לכן בפרויקט שלנו בכרמי הנדיב לא היו ביטולים, וכן בפרויקטים אחרים של ציפחה ורוטשטיין. הסיבה לכך היא שמי שמרגיש שמדובר בהזדמנות טובה ובעסקה בטוחה לא מבטל אותה. אם פה ושם מישהו חשש בטרם הרכישה, אפשרנו לו להמתין ולדחות מעט את ההחלטה, ובעזרת סיוע של ייעוץ משכנתאות עזרנו גם למשפחות שיצאו לחל"ת או שהכנסתן נפגעה מסיבה אחרת לבצע את העסקה ללא חשש".
מבט רחב יותר על התפתחות העיר קריית מלאכי בשנים האחרונות בכלל ובתקופת הקורונה בפרט מספק ראש העיר אליהו זוהר. "אני מלווה את ההתפתחות של קריית מלאכי במשך שבע השנים שבהן אני מכהן כראש העיר. העיר גדלה, בעיקר באזורים של המחנה הצבאי, כרמי הנדיב, גבעת הסביונים ועוד בתוך העיר, ומ־22 אלף תושבים הגענו כבר ל־26 אלף תושבים. כלומר, קריית מלאכי התקדמה גם בתקופת הקורונה, במיוחד בתחום הבנייה. למרות שזה מקשה על הזוגות הצעירים, כששוק הנדל"ן בעיר חזק זה מביא לעיר אוכלוסייה חזקה וכולם מרוויחים".
"הקורונה לא מנעה את עליית המחירים ואת הביקוש לקניית דירות, בתים וקרקעות ברחבי העיר", מדגיש זוהר. "בד בבד העיר מתפתחת עם כל הפרויקטים שהתחילו כבר בשנה הקודמת וממשיכים לצמוח. הקאנטרי קלאב, הכניסות לעיר, המרכז המסחרי, הטיילת לכביש 3, גנים, מעונות, בתי ספר וגני שעשועים – כל אלה מתקדמים ומתפתחים ללא הרף. בכרמי הנדיב אנחנו משקיעים בשטח ציבורי של עשרה דונם עם גן שעשועים ענק. במקביל אנחנו בונים מעונות, גני ילדים ובית ספר יסודי עם 24 כיתות, ובהמשך גם אולם ספורט מקצועי, כדי שלכל אזור בעיר יהיה את כלל הצרכים שלו, מה שייתן כוח ועוצמה לקריית מלאכי כולה".