ב-17.1 נכנסה הוראת בנק ישראל לתוקף, לפיה תבוטל מגבלת שליש פריים על מסלולי המשכנתא, מה שיאפשר גמישות רבה בבניית המסלולים.
המהלך זכה לפרסומים רבים בתקשורת שדיברו על חיסכון משמעותי בהחזר החודשי". אמנם, מטרת בנק ישראל הייתה להטיב עם הציבור, ולאפשר לבחור יותר במסלול הפריים שיותר זול משאר המסלולים, אך כבר מהפרסומים הראשונים התראנו, בהתאחדות יועצי המשכנתאות, בפני הציבור הרחב, שהבנקים לא הולכים להפסיד כתוצאה מהמהלך. אנחנו כבר עדים בשטח מהצעות ראשונות שנתקלנו, שיש עלייה בגובה ריבית הפריים שהבנקים מציעים, ו/או במסלולים הנלווים".
אז מה כן אפשר להבין כבר עכשיו?
ניתן יהיה לשלב יותר מסלולים עם פריים בתמהיל או מסלולים נוספים עם ריבית משתנה לטווח קצר. מסלולים לטווח קצר בנוסף לפריים יהיו עד 66% מהמשכנתא, בניגוד למגבלה שהייתה עד כה, לפיה היה ניתן לשלב עד 33% - כלומר, מסלול אחד בריבית פריים. בנק ישראל, צופה שהריבית במשק תישאר אפסית לעוד תקופה ארוכה, כפי שהייתה בעשור האחרון. המהלך נועד להמשיך להזרים אשראי זול, כדי להתמודד עם משבר הקורונה ולהגדיל את הביקושים בשוק הנדל"ן, בנוסף לשורה של הקלות נוספות, מחשש לקיפאון בשוק הנדל"ן כתוצאה מהמשבר. בקרוב נראה גם מסלולים חדשים/ישנים של ריבית משתנה לטווח קצר כפי שהיה לפני 2011. לאחר יישום ההוראה בשטח, מומלץ מאוד לבחון כדאיות למחזור משכנתא ולשיפור תנאי הריבית הקיימים. כמו כן, מדובר בבשורה משמעותית לטובת משקיעי הנדל"ן, במיוחד לעסקאות לטווח הקצר, בנוסף להוראה של הפחתת מס הרכישה. שצפויה אף היא להגדיל את הביקושים בשוק הנדל"ן.
האם אפשר כבר לפתוח שמפניות?
זאת אכן בשורה משמחת שמטרתה להוזיל את המשכנתאות החדשות, ולהגדיל את הכדאיות במחזורי משכנתאות קיימות, במיוחד למי שיש עמלת פירעון מוקדם גבוהה. יחד עם זאת, למרות הפרסומים הרבים של פרשנים כלכליים בערוצי החדשות השונים, חשוב להבהיר ששילוב גבוה של פריים (מרכיב ריבית משתנה לטווח קצר) יגרום לשינוי התמחור בכל מסלולי המשכנתא וכפי שציפינו מייד לאחר הפרסומים הרבים, שלא נראה תמחור של פריים נמוך כפי שראינו בשנים האחרונות, אלא סבירות גבוהה שנראה פריים פלוס ולא מינוס כפי שהתרגלנו, ובנוסף יעלו גם את הריביות במסלולים הקבועות כדי לשמור על הרווחיות של הבנקים. לכן, לא הייתי ממהר לבנות על זה שתהיה ירידה בכמה מאות שקלים בהחזר החודשי.
חשוב מאוד להדגיש, ששילוב מרכיב גבוה של ריבית משתנה, יגדיל את הסיכון בשינוי ההחזר החודשי בטווח הבינוני והארוך. למי שלוקח את המשכנתא לטווח ארוך, עדיין מומלץ לשלב רכיב גבוה של ריבית קבועות, (שזולים מאוד נכון לסוף 2020, כפי שהיו בשפל בשנת 2015). כדי שהמשכנתה תהיה יציבה גם בתקופות שהפריים יתחיל לעלות.
לכן, מומלץ לבנות משכנתא שתתאים לסיכונים שמשפחה יכולה לעמוד בשינוי ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתה.
יש לי משכנתא, האם אפשר לרוץ לבנק ולמחזר?
כאמור, רב הנסתר על הגלוי, ההוראה שנותנת אפשרות למחזר משכנתא תיכנס לתוקף ב28-02, ולכן מי שלא לחוץ כלכלית ורוצה לשפר את תנאי המשכנתה, כדאי לחכות ליישום ההוראה בשטח כדי לבחון עד כמה באמת יהיה החיסכון כתוצאה מהשינויים, חשוב להדגיש, שגם לפני השינוי אנחנו בסביבת ריבית נמוכה היסטורית ויש כדאיות מחזור בתקופה זו.
למי שיש הלוואות בנוסף למשכנתא, אני מזכיר את ההקלה המשמעותית שצפויה להסתיים ב31.03.21, לאיחוד הלוואות לתוך המשכנתא עד 70% משווי הדירה.
הכותב הינו חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות