לפני מספר חודשים החליט בנק ישראל לשנות את המגבלה על ריבית הפריים (ושאר הריביות המשתנות מתחת ל 5 שנים).
השינוי הפתיע את הבנקים והציף ביתר שאת את סוגיית הרווח של הבנקים על ההשקעה הכי חשובה שיש לנו- המשכנתא על הבית שלנו.
הבנקים העלו את הריבית שהם מבקשים על מסלול הפריים (מעל לשליש במסלול פריים), העלאה שגררה נזיפה ואיום מצד בנק ישראל לבנקים. השינויים בכלכלה העולמית והמקומית בשנה האחרונה הזכירה לנו באופן מאוד ברור כי אנחנו לא יכולים לצפות את פני העתיד, ולכן עדיף להיות עם רגליים על הקרקע לפני שמקבלים החלטות בשווי מאות אלפי שקלים.
עיקר השיח בימים אלו הוא על מסלול הפריים, וזאת כי הוא מושא השינוי אבל המסלולים היקרים ביותר לרוב הוא המסלולים צמודי המדד.
מרבית האנשים הפונים אליי לייעוץ חלקם היו כבר בשיח עם הבנקים השונים או המעוניינים למחזר מגיעים עם תמהיל משכנתא של לפחות שליש בריבית צמוד מדד.
מסלול צמוד מדד מבטיח לבנק לשמור על ערך הכסף לאורך תקופת המשכנתא. מי שישמור עליו וישלם את ההפרש בערך הכסף ל 30 שנה הוא הלווה. ולכן מובן האינטרס של הבנק בשיווק המסלול.
אנסה להמחיש בעזרת דוגמה: משכנתא של 1,000,000 ₪ ל 30 שנה בריבית של 3.5% (ריבית ממוצעת לתקופה זו) צמודת מדד. עלות ההלוואה ריבית פלוס מדד כ 1,100,0 ש"ח. על כל שקל שלקחתם בהלוואה צמודת מדד ל 30 שנה תשלמו כפול ומעט יותר מכך. רק מרכיב עלות המדד המחושב ל 30 שנה עומד על כ 500,000 ₪. האם אתה מוכן לקחת סיכון ולשלם עוד 500,000 ₪ על המשכנתא שלך? (הנתונים חושבו בתכנת יועצי המשכנתאות).
המרכיב השני הבעייתי במסלול צמוד המדד הוא הסיכון שהמדד הממוצע לאורך תקופה המשכנתא יהיה גבוה משמעותית מההערכה. אם נבחן את עליית מדד המחירים לצרכן ב 30 שנה האחרונות היתה עליה של מאות אחוזים. כולנו מקווים שלא נחזור למדדים גבוהים כאלו אבל אף אחד אינו צופה פני עתיד ולא יוכל להבטיח שעליית המדד תהיה מתונה כמו בשנים האחרונות.
לצערנו הבנקים מודעים לכך שהאדם הממוצע אינו מבין בסיכונים ובעלויות המשכנתא על כן אנסה לתת מספר טיפים הנכונים לכל תקופה בלקיחת משכנתא וכמובן למי שיש לו משכנתא ומתלבט האם לבצע מחזור או לא.
הטיפ הראשון הוא לבחון את עלות המשכנתא על כלל מרכיביה לאורך השנים במחשבון משכנתא אמין הלוקח בחשבון שינויים כלכליים לאורך שנות המשכנתא.
הטיפ השני אם בחרת במסלול צמוד מדד וודא שיש לך את הכישורים והיכולת האישית לעקוב אחר שינוי המדד לאורך השנים. חשוב מאוד לעקוב אחר עליית המדד מידי חודש כדי לא להיות מופתע.
הטיפ השלישי וודא כי הריבית במסלול צמוד המדד היא נמוכה לפחות ב 1 מהמסלול ללא מרכיב המדד.
הטיפ הרביעי במידה והחלטת למחזר לשני שליש פריים לרוב עדיף לבחור במסלול שאינו צמוד המדד ולמזער סיכונים
מוזמנים ליצור קשר לשאלות בנושא זה ושאלות נוספות
ליאור זיני סא"ל במיל' מיחידה 8200, יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה www.wave-finance.co.il, wavefnc@gmail.com