נדל"ן ועכשיו

רגע לפני סיומה של שנה כלכלית מורכבת נוספת בעקבות מגפת הקורונה, התפרסם מדד המחירים לצרכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בנתונים התברר שמחירי הדירות בישראל המשיכו לזנק גם השנה, בלא פחות מ־7.7%.

עליית המחירים המתמדת כבר שנים ארוכות לא נמצאת במגמת עצירה, ונראה שגם אירוע של פעם במאה בדמות מגפה עולמית לא ישנה זאת. יתרה מזאת, בשנת הקורונה המחירים אף עלו יותר מבשנה רגילה. אלא שלמרות הסטטיות של המגמה, זאת לא הייתה עוד שנה עבור משק הדיור בישראל. היא הייתה מלאת תהפוכות, אתגרים ושינויים. כדי לסכם את שנת תשפ"א בעולם הדיור, ישבנו לשיחה עם זאביק יעקובוביץ', מנכ"ל חברת הנדל"ן טקטון המתמחה בבנייה ביהודה ושומרון.

כיצד השפיעו שנה וחצי של קורונה על משק הדיור?

"ובכן, כפי שכולם כבר יודעים לדקלם, שנת הקורונה החזירה לעולמנו את עליות המחירים החדות, בשונה מעלויות המחירים הרגילות שהיו לפניה. אבל דבר נוסף שהיא הביאה באופן ייחודי הוא מחירי המכרזים שמניחים עליית מחיר ומתבססים עליה".

מה זאת אומרת?

"המשמעות היא שבשונה מחמש השנים האחרונות, שבהן יזמים הציעו מחירים בהתאם למחירי השוק, בשנה האחרונה יזמים חזרו להציע בהתאם לצפי של עליית המחיר בזמן שיווק הפרויקט, כלומר בעוד שנתיים-שלוש. הנגזרת של תופעה חמורה ומסוכנת זו היא שההצעות הזוכות במכרזים האחרונים הן פשוט מוטרפות, וחמור מכך - היזמים מחויבים עכשיו למחיר שהם הניחו שבו יפגשו את השוק. התוצאה של התנהלות השוק הזו ידועה וברורה: עליית מחירים.

"במקביל ובחזית אחרת לחלוטין, אנחנו חווים בשוק עליות במחירי הביצוע והחומרים. בחלק מהמקרים אלו עליות חדות, בין השאר בשל מחסור בכוח אדם עקב הגבלות שונות שמוטלות על השוק כתוצאה מנגיף הקורונה. לנתונים אלו יש ותהיה גם בהמשך השפעה רוחבית על הענף כולו".

כלומר, אם היה מי שציפה שמשבר כלכלי יוביל לירידה במחירי הדירות, מתברר שהתוצאה היא דווקא הפוכה לחלוטין.

"המשבר הכלכלי הוא אחת הסיבות, אבל לא הבלעדית. עליות המחירים הנוכחיות נגרמו מהצטרפות של כמה נתונים שבאופן חריג כולם תומכים בעלייה, בשונה ממצב שבו יש אירועים שממתנים אותה. כיום אין אירועים ממתנים כלל, ולצד זאת ישנם אירועים מעודדי עלייה. חזרת משקיעים מסיבית לשוק עקב שינויי רגולציה והיעדר חלופות השקעה היא דוגמה טובה לכך: לצד היקף הביקושים הקבועים הרגילים, נוספו עוד עשרות אלפי רוכשים שהיו בהמתנה וחיכו. סיבה נוספת היא זמינות גבוהה לכסף זול עקב סביבת ריבית נמוכה ויכולות מינוף גבוהות, כמו גם הורדת מגבלות על ריבית הפריים. בנוסף, סיום תוכנית מחיר למשתכן, לצד היעדר תוכניות אחרות משמעותיות ומסיביות באזורי המרכז, גם כן מחזיר לצד הביקוש את אלו שחיכו או חשבו שיהיו שיווקים נוספים בתוכנית זו".

גופי התכנון והשיווק במצוקה

לא רק השינויים הרגולטוריים הובילו לעליית המחירים, מסביר יעקובוביץ', אלא גם חוסר היציבות הפוליטית ששרר בישראל בשנתיים האחרונות. "קצב שיווק נמוך מצד המדינה עקב חוסר היציבות הפוליטית לאורך זמן תרמו הרבה למצב הזה. אבל זה לא רק הקצב הנמוך, אלא גם האיכות של השיווקים, שהם פשוט פחות מוכנים ופחות איכותיים מפעם. אנו עדים שוב למכרזים שנדחים שוב ושוב ומתפרסמים ללא חוברות מכרז רק בשביל להגיד 'הנה, הוצאנו לשיווק'. זה טוב לתקשורת, אבל היזמים יודעים את האמת ויודעים שזה מעיד על מצוקת גופי התכנון והשיווק.

"אגב, גם הרשויות, שהתרגלו לקבל בהסכמי הגג הטבות מפליגות, צריכות להתרגל לתכנון ושיווק ללא אותן הטבות, וזה קצת קשה ולא נעים להסכים ולשתף פעולה עם תוכניות שבעבר קיבלת עליהן עולם ומלואו, והיום - אין. הקופה ריקה. וזו גם נקודה חשובה - כולם, החל ביזמים וכלה ברשויות, כולם יודעים שאין כסף בקופה בגלל הקורונה, ולכן לא צפויות בחומש הקרוב תוכניות גרנדיוזיות".

במילים אחרות, העובדה שברשויות יודעים שלא יהיו תכנוני ענק בשנים הקרובות גורמת לעליית מחירים כבר היום?

"זה יותר מורכב מזה. אם אני צריך לשים את האצבע על גולת הכותרת של עליית המחירים, היא מתחום מדעי המוח ותורת המשחקים. בסופו של דבר עליית מחירים תמיד, אבל תמיד, מביאה עוד ביקושים ועוד עליית מחירים. על זה אמרו חכמינו בפרקי אבות 'עבירה גוררת עבירה'. אנשים רואים שהמחירים עולים והם שונאים סיכון, מפחדים מהעלייה הבאה ומזו שאחריה ורצים לקנות, שמא לא יצליחו לקנות מחר או בעוד שנה. לצערי הם צודקים, ואם הם היו יודעים כמה הם צודקים הם היו רצים הרבה יותר מהר.

"לא רק שהמחירים עולים, אלא שגם המוצרים הנדל"ניים יהיו פחות טובים. בהיעדר הסכמי הגג המפנקים, תשתיות העל והתשתיות הציבוריות בסביבת הפרויקטים החדשים יהיו פחות איכותיים ובוודאי פחות מהירים", הוא מסביר. "לכן אדם שקונה היום דירה, בסבירות גבוהה קונה מוצר טוב יותר מאשר בעתיד. ככה הגענו למצב שאנשים רצים לקנות דירות, ומה קורה כשהם רצים לקנות? יש עוד יותר ביקוש, ואז המחירים עולים יותר, וחוזר חלילה".

לצד הסיבות הבולטות לעליית המחירים, יעקובוביץ' מצביע על שורה ארוכה מאוד של גורמים משניים, שההצטברות של כולם יחד הובילה לעלייה החדשה שראינו השנה. "הרבה גירושין שמייצרים עוד ביקוש, אובדן אמון במערכת הפוליטית, הכלכלית והתכנונית שביכולתן לייצר שינוי מצב, חוסר יציבות פוליטית לאורך זמן, זמני תגובה ארוכים של השוק לכל פעולה, מערכת מיסוי כבדה ויקרה להחריד, מחסור בכוח אדם מקצועי ומיומן, עלויות כוח האדם, עליית יהודים מחו"ל שגם מייצרת עוד ביקוש, ועוד הרבה גורמים קטנים כאלה. אבל מה משותף לכולם? כולם תומכים בעליית מחירים. אין בסביבתנו אף גורם מצנן עלייה. וזו הסיבה שאפילו שענף הנדל"ן בבסיסו שמרני מאוד, אנו חווים עליות מחירים גבוהות מאוד", הוא אומר.

יש בכלל סיכוי להוריד את מחירי הדיור?

"התשובה לשאלה הזו מתחלקת לשניים. בטווח הקצר עד בינוני, אין סיכוי להוריד את המחירים, בגלל כל הסיבות שמניתי, ובראשן זמני התגובה הארוכים לכל פעולה שרוצים לבצע בשוק, וכן העובדה שאין למדינה משאבים לבצע תוכניות ומהלכים עתירי השקעה. אגב, כדאי לדעת שכל היעדר המשאבים גם מתמרץ את הממשלה לא לעשות מהלכים שגורמים לירידות מחירים. ירידת מחירים תגרום למדינה להפסיד מבחינת הכנסות - את המיסוי, ומבחינת הוצאות - כי היא תצטרך לממן תוכניות. במילים אחרות, המחירים לא ירדו בקרוב.

"בטווח הארוך קשה להגיד מה יקרה, ואם הייתי יודע הייתי עובר לתחום אחר. אבל אני יכול להגיד בהחלטיות שצריכים לקרות הרבה מאוד דברים, ובמצטבר לאורך זמן, ובנחישות, כדי שהמחירים ירדו, או לחלופין משבר חיצוני גדול שיגרום לאיזושהי טלטלה כלכלית גדולה בשוק כולו. נקווה כולנו שזה לא יקרה, כי לא בטוח שהתועלת תגבר על הנזק".

יותר ביקוש מהיצע

טיעון שחוזר על עצמו שוב ושוב בנושא עליית מחירי הדיור הוא המחסור בדירות. גם אתה הזכרת אותו. עד כמה הטיעון נכון? הרי אם באמת היו חסרות דירות, היינו רואים שלאנשים אין איפה לגור, וזה לא המצב.

"האמירה הזו אכן שנויה במחלוקת במידת מה. זה נכון שאנשים לא ברחוב, אבל אין ספק שיש יותר ביקוש מהיצע. אדם שמוציא 1,000 ש"ח בחודש יותר ממה שהוא מכניס הוא לא בפשיטת רגל, אבל בעוד חמש שנים, אם זה ימשיך להיות המצב - הוא בהחלט יהיה. אז גם בדיור יש יותר ביקוש מהיצע כל הזמן. מדי פעם יש תוכניות כמו מחיר למשתכן ורגולציית מיסוי משקיעים שקצת, ממש קצת, מטפלות בצד הביקוש, וכמו ותמ״לים שמטפלים בצד ההיצע, אבל באופן כללי אנחנו בעודף ביקוש על היצע. כמו שאמרתי, זה לא הנתון היחיד, ומה שמייחד את המצב הנוכחי הוא הצטברות גדולה של נתונים תומכי עלייה.

"מעבר לזה צריך להבין את השוק לעומק כדי לנתח את ההשפעות שבו", הוא מזכיר. "בקצרה אומר שבשוק שלנו מחירי המרכז, שבו יש הכי פחות היצע, הם סוג של בנצ'מרק - מישור ייחוס של השוק, ולכן לדוגמה הקפאת התכנון במרכז בימי אולמרט יצרה נזק כל כך גדול שאיש בגורמי התכנון והממשל לא צפה. אנחנו, אנשי הנדל"ן, דווקא ידענו בדיוק שזה מה שיקרה. בארצנו הקטנטונת לא צריך שאנשים יהיו ברחובות כדי שיהיה מחסור בדירות. מספיק שאין מספיק היצע במרכז רבתי כדי שייווצר לחץ פנימי בשוק שיקרין על כל המעגלים".

ובחזרה לקורונה שבה פתחנו. איך היא שינתה את השוק, מעבר לעליית המחירים?

"במהלך שנת הקורונה, הערך והצורך של סביבת מגורים גדולה יותר, נוחה יותר ומתאימה יותר לצורכי המשפחה עלה באופן אקספוננציאלי, כפי שנהוג להגיד לאחרונה. כלומר, משפחות רבות הבינו את הצרכים מעט אחרת, וגם החליטו לתת מענה וביצעו צעדים של שיפור דיור".

וזה דרש גם מכם לעשות התאמות?

"בוודאי. אני יכול להגיד לך שבפרויקטים שלנו החלטנו לשים על זה דגש בשנה החולפת. לדוגמה בפרויקט שלנו בגני חשמונאים תכננו והוצאנו לשיווק דירות חמישה חדרים בגודל 150 מ"ר בנוי, שזה הרבה יותר מאשר דירות חמישה חדרים בערים. למשל, במודיעין דירת חמישה חדרים תהיה בגודל 110 מ"ר. דוגמה נוספת היא מהפרויקט שלנו ברמת אלקנה, שם תכננו את הדירות כך שלכל דירה תהיה גינה. אלה פרטים שהשנה הובהר לכולם כמה הם חשובים, ואנחנו התאמנו את עצמנו בהתאם".

אם כבר הגענו לדבר על יהודה ושומרון, כל התהליכים שהזכרת קודם נכונים גם לאזור הזה, או שהם מדלגים עליו?

"הכול נכון לגמרי גם ליו"ש. יו"ש היום מחוברת לחלוטין למדינה מכל הבחינות וגם מבחינה נדל״נית - עולה עם השוק ויורדת איתו, אם וכאשר תתרחש תופעה נדירה כזו".

פערי מחיר נצחיים

זה לא המישור היחיד שבו יש תיאום בין ערי ישראל לבין יהודה ושומרון, אומר יעקובוביץ'. מתברר שכמו בכל מקום אחר בארץ, גם ביו"ש יש פריפריה ו'מרכז', ופערי המחירים בהתאם. "ביו"ש ישנם יישובי וערי פרימיום ברף הגבוה כמו אלקנה, אפרת ואלפי מנשה, ערי מדיום כמו אריאל, וגם יישובים זולים בעומק השטח. פעמים רבות ביישובים אלו לא רק שניתן לקנות מוצרים זולים, אלא שניתן לקבל גם תמורה הרבה יותר גבוהה לכסף בדמות מוצר נדל״ני מאוד מושקע, חצרות גדולות, קהילה חזקה ותומכת, מערכות החינוך הכי טובות שיש בארץ, יחד עם רשויות ששמות את מערכות החינוך והחברה בראש סדר העדיפויות. כמי שמוכר דירות, אני מתפלא פעמים רבות עד כמה הנתונים האלו חשובים ללקוחות, לעיתים הרבה יותר ממחיר הבית וגודלו. אשרינו שאלו הם רוכשי הדירות באזורנו.

"בתחומים האלה ערי המרכז היקרות לא מסוגלות להתחרות ביישובי יו"ש ובמרחב הכפרי. עוד לא נתקלתי ברוכש שהצטער שרכש בית ביישוב, אבל נתקלתי ברוכשים רבים שרכשו בעיר והצטערו כי לא טוב להם או לילדיהם מבחינת מערכת החינוך, החברה והקהילה".

אז אם בתחומים האלה אין הבדלים בין עולם הבנייה ביו"ש לעומת שאר הארץ, אילו הבדלים כן ישנם?

"מבחינות עומק אני לא רואה הבדלים גדולים. הבדלים שכן ניתן לעמוד עליהם הם מבחינה תכנונית ושיווקית. ניתן לראות שביו״ש יש עדיין סביבה סמי־כפרית עם קרבה גדולה לערי המרכז הגדולות וירושלים. במרכז המגמה היא לצופף מאוד וכמה שיותר, ביו״ש עדיין רוצים לשמר את הסביבה הכפרית. ניתן עדיין לראות עוד מעט צמודי קרקע, שזה עולם הולך ונכחד במקומותינו. יחד עם זאת, ביו"ש ובכלל במרחב הכפרי ישנה עדיין חשיבות לקהילה ולאפיון קהלי היעד. ההבדלים כפי שאני רואה אותם הם שביו"ש, בשונה מהנגב והגליל כמרחבים כפריים מקבילים, ניתן לתכנן ולבנות סביבה כפרית אבל כזו שנשענת מבחינת התעסוקה וחלק מהשירותים על ערי המרכז וירושלים".

מצוקת הדיור המורכבת ביותר היום היא בקרב זוגות צעירים. העובדה שבישראל צריך כ־143 משכורות ממוצעות, שהן כ־12 שנות עבודה, בשביל לקנות דירה, מציבה אתגר קשה עבור זוגות צעירים, שלרוב אינם מחזיקים בהון הראשוני הדרוש לשם רכישה כזו.

זוג צעיר היום שרוצה לקנות דירה, איפה יש לו יותר סיכוי לעשות את זה?

"ראשית חשוב להגיד - יש לו סיכוי, וניתן לקנות דירה בישראל. בראש ובראשונה - בנגב ובגליל. לכו לנגב. לאלו שרוצים להישאר קרובים למרכז הכי כדאי לבוא ליו"ש, ולמבוססים שבינינו יש את אשקלון, אשדוד, קריית מלאכי, קריית גת, עפולה, חדרה ועוד ועוד. יש בלי סוף. נכון שבחלק מהמקומות שמניתי המחירים אינם זולים והם ברף הבינוני, אבל בהחלט ניתן לקבוע שבאופן יחסי לשוק הם לא ברף הגבוה. כל שצריך הוא להבין ולהפנים שעלינו לצאת מערי המרכז, לפחות חלקנו. במקביל, המהלך שכבר מתרחש בשנים האחרונות יתעצם, ונראה שסביב המקומות האלו מתפתחת תעסוקה מקומית, ישתחררו מהתלות בנסיעה לערי המרכז על מנת לעבוד, והמסחר המקומי יגבר. כל זה כבר קורה, יחד עם תכנון תחבורתי שנקווה שיתוקצב נכון, כי כרגע זה לא המצב".

לצד הקורונה וחוסר התכנון בכלל הארץ, ביהודה ושומרון המצב היה קשה אף יותר, בשל אי־התכנסות המועצה העליונה לתכנון ולבנייה ביו"ש, זאת שבלעדיה אין שום אפשרות לבנות משהו מעבר לקו הירוק. למעלה מחצי שנה לא התכנסה הוועדה, ועד שכבר נקבע תאריך לכינוס, הוא בוטל בעקבות שביתה של עובדי המינהל האזרחי.

עד כמה העובדה שלא נותנים אישורי בנייה ליהודה ושומרון מקשה עליכם?

"מקשה עלינו ומקשה גם על הרוכשים בשוק, כי ישנו גידול טבעי וישנם רוכשים רבים שלא מתלבטים ורוצים לרכוש רק ביישובי יו״ש, ובהיעדר היצע מספק בכלל השוק נוצרים ביקושים כלואים, עליות מחירים ועוד עיוותי שוק ידועים. חבל שהמדינה לא השכילה להבין שתכנון מסיבי ביו״ש יכול ועתיד אי״ה להיות חלק מהפתרון לביקושים הצפויים לנו.

"את המספרים אנחנו יודעים: ב־2040 יחיו בישראל בין 14 ל־20 מיליון יהודים, תלוי בהנחות העבודה. לאור נתון זה, כל שטח פוטנציאלי חייב להיות ממוצה עד תום, לא ניתן להזניח ולהוציא מהמשוואה אף פיסת אדמה שיכולה לתת מענה למספרים הגבוהים הצפויים לנו פה במדינתנו היחידה והקטנה. יהודה ושומרון הם כבר לא בעיה אלא ההפך בדיוק, הם היום חלק מהפתרון של התיישבות ומגורי היהודים בארצם".